如果用一个词来形容 2022 年的新加坡租房市场，那就是火爆。市区重建局 (URA) 的私人住宅物业租房指数在 2021 年跃升 9.9%。进入 2022 年的六个月，租房指数再飙升 11.2%，达到 127 的历史新高。租房指数以两位数增长上一次还是十多年前，即2010年。
从 2014 年至 2020 年期间的租户市场来看，天平秤现在已经向另一个方向倾斜，房东正在掌握主动权。是什么导致了这种不平衡，租金何时会恢复稳定？
私人住宅的租金很大程度上取决于供求关系。在私人住宅的新供应大于需求的时期，租金将会走弱，反之亦然。
从2012 年至 2021 年的过去十年中，私人住宅的新供应总量为 113,427 套或每年 11,343 套。新私人住宅供应量从 2012 年开始增加，并在 2016 年达到顶峰。此后，新供应量因疫情而下降并在 2020 年跌至谷底。随着疫情政策逐步放宽，更多的住宅工程在 2021 年完成。
2022 年上半年完成了 3,334 套私人住宅。在此期间完成的项目包括 8 Hullet、柏傲景（Juniper Hill）、Meyerhouse、Nyon、Parc Botannia、Petit Jervois、Seraya Residences、尚景苑（Stirling Residences）、海德丽苑（The Hyde） 和 御峰（Whistler Grand）。
并非所有新供应的房屋都可供出租。在过去十年中，如果每年的租房需求超过新房供应量的 40%，将为成为租金强劲上涨的基础。如果它低于 40%，则租金将出现回调。
从 2013 年到 2017 年，租金需求低于 40%。房东急于保住或留住他们的租户，往往会同意租户降低租金的要求，以免失去他们。这导致租金在 5 年内下降了 12.1%。
租房市场在 2018 年恢复增长，部分原因是因为集体出售周期而被重新分配的租户。由于 2013 年至 2017 年市场供过于求，2018 年和 2019 年租金逐渐回升。然而，2020 年Covid-19 病毒来袭。经济萎缩了 4.1%，许多行业，尤其是航空、酒店和旅游业，要么裁员要么拿无薪假期。租房需求收缩超过 50%。而政府和房东的支持防止了租金暴跌。
尽管边界在 2021 年仍然对外国人较为关闭，但对私人住宅的需求却出现了戏剧性的复苏。由于需求强劲，租金在 2021 年飙升了近 10%。
2021年对私人住宅的需求主要由
- 工作安排的改变
自2020年疫情以来，许多公司决定将混合工作作为一项永久性设定。许多员工被迫与家人争夺空间和隐私，因此更多人决定租用私人公寓以获得更舒适的工作环境。
- 新婚夫妇和组屋升级者在等待新家时租房
房屋也因疫情而导致施工延误，许多新婚夫妇决定在等待婚房完成前先租一个住处。在超过 4,000 名组屋升级者的推动下，新屋市场的销量创下 2013 年以来的最高记录。这些组屋升级者中的许多人为了不支付额外买家印花税（ABSD），都选择先出售他们的组屋并短暂性租房。
- 留学生回国；和
根据教育部和移民管制局的数据，截至 2022 年 4 月，新加坡的外国学生人数比一年前增加了约 10% 至约 65,400 人。这些学生和他们的监护人将在国际学校附近租房。
- 家族办公室 (SFO) 数量急剧增加
新加坡金融管理局估计，截至 2021 年底，SFO 的数量增加了 75%，达到 700 个。可能包括外国人的额外雇佣刺激了租金需求。
随着新加坡在 4 月 1 日和 8 月 29 日两个阶段向所有游客全面开放边境，更多外国人能够进入新加坡工作。根据人力部的数据，2022 年上半年的就业人数增加了 108,500 人，是 2021 年全年就业增长的 2.6 倍。新加坡的生活已几乎回到疫情前，因此一些来自香港的公司和居民搬迁到新加坡，进一步推动了租金需求。
图 1：私人住宅的租房需求与租金变化
租房需求是通过增加的租房交易量与增加的私人住宅供应量来衡量的
资料来源：市区重建局、合登研究
续租后租金上涨超过 50% 的情况并不少见。在 2022 年上半年租金中位数增幅最大的前 10 个已完成开发的项目中，有五个位于中央区以外 (OCR)，四个位于核心中亚区 (CCR)。近日，J Gateway 的一套 3 居室单位以每月 6,000 多新元的租金续租，比之前的租金高出了80% 以上。
在豪宅方面，对大型住宅的需求有所增加，但不幸的是供不应求。这导致 2022 年大型住宅的租金大幅上涨。根据合登的豪宅篮子，5 居室豪宅的租金在 2022 年上半年上涨了 17% 以上，高于 3卧和4卧的豪宅。
据了解，在 优质洋房方面(GCBA)，Ewart Park 的一栋洋房于 2022 年 8 月以每月 43,000 新元的价格出租，是之前租金的两倍多。最近几个月，Queen Astrid 和 Gallop Road/Woollerton Park 的另外两栋洋房分别以每月20万新元的惊人价格出租。
租金继续攀升
在余下的2022年，租金上涨速度可能会持续。自今年年初，估计有 2,000 多名业主和租户因成功集体出售而需要搬迁。预计组屋提升者的需求将在 2022年下半年度保持强劲，许多新房买家为避免支付额外买家印花税而选择租房。
随着新加坡推进经济转型和发展新的增长领域，可能需要从海外引进专家来填补初始阶段的人才匮乏。新加坡在人才猎奇方面表现迅速，目前已推出了新的海外引入顶级专才准证（ONE PASS）。
2022 年 9 月 30 日的降温措施可能套住了一些前私宅业主（PPO），他们已经卖掉了自己的房屋，无法及时提交组屋转售申请。这其中有一些 PPO 可能会继续降级并寻找出租单位。这将会使2023 年的需求进一步提高。
在供应方面，预计 2022 年的新房供应量将低于10年平均水平，有 11,343 套。虽然 17,000 多套私人住宅将在 2023 年完工，但由于前 PPO 在等待购买组屋转售单位时被迫租房，租金高涨的租房市场可能得不到缓解。
房东市场可能会在 2022 年继续，预计 2022 年下半年租金将上涨 10%。在降温措施之后，强劲上涨的租金可能会在 2023 年持续。
图 2：即将推出的私人住宅单位供应
从 2022 年到 2026 年的预测供应量并未考虑拆除现有库存以便为新项目或施工延迟。
资料来源：市区重建局、合登研究
