如果用一個詞來形容 2022 年的新加坡租房市場，那就是火爆。市區重建局 (URA) 的私人住宅物業租房指數在 2021 年躍升 9.9%。進入 2022 年的六個月，租房指數再飆升 11.2%，達到 127 的歷史新高。租房指數以兩位數增長上一次還是十多年前，即2010年。
從 2014 年至 2020 年期間的租戶市場來看，天平秤現在已經向另一個方向傾斜，房東正在掌握主動權。是什麼導致了這種不平衡，租金何時會恢復穩定？
私人住宅的租金很大程度上取決於供求關係。在私人住宅的新供應大於需求的時期，租金將會走弱，反之亦然。
從2012 年至 2021 年的過去十年中，私人住宅的新供應總量為 113,427 套或每年 11,343 套。新私人住宅供應量從 2012 年開始增加，並在 2016 年達到頂峰。此後，新供應量因疫情而下降並在 2020 年跌至谷底。隨著疫情政策逐步放寬，更多的住宅工程在 2021 年完成。
2022 年上半年完成了 3,334 套私人住宅。在此期間完成的項目包括 8 Hullet、柏傲景（Juniper Hill）、Meyerhouse、Nyon、Parc Botannia、Petit Jervois、Seraya Residences、尚景苑（Stirling Residences）、海德麗苑（The Hyde） 和 御峰（Whistler Grand）。
並非所有新供應的房屋都可供出租。在過去十年中，如果每年的租房需求超過新房供應量的 40%，將為成為租金強勁上漲的基礎。如果它低於 40%，則租金將出現回調。
從 2013 年到 2017 年，租金需求低於 40%。房東急於保住或留住他們的租戶，往往會同意租戶降低租金的要求，以免失去他們。這導致租金在 5 年內下降了 12.1%。
租房市場在 2018 年恢復增長，部分原因是因為集體出售周期而被重新分配的租戶。由於 2013 年至 2017 年市場供過於求，2018 年和 2019 年租金逐漸回升。然而，2020 年Covid-19 病毒來襲。經濟萎縮了 4.1%，許多行業，尤其是航空、酒店和旅遊業，要麼裁員要麼拿無薪假期。租房需求收縮超過 50%。而政府和房東的支持防止了租金暴跌。
儘管邊界在 2021 年仍然對外國人較為關閉，但對私人住宅的需求卻出現了戲劇性的復甦。由於需求強勁，租金在 2021 年飆升了近 10%。
2021年對私人住宅的需求主要由
- 工作安排的改變
自2020年疫情以來，許多公司決定將混合工作作為一項永久性設定。許多員工被迫與家人爭奪空間和隱私，因此更多人決定租用私人公寓以獲得更舒適的工作環境。
- 新婚夫婦和組屋升級者在等待新家時租房
房屋也因疫情而導致施工延誤，許多新婚夫婦決定在等待婚房完成前先租一個住處。在超過 4,000 名組屋升級者的推動下，新屋市場的銷量創下 2013 年以來的最高記錄。這些組屋升級者中的許多人為了不支付額外買家印花稅（ABSD），都選擇先出售他們的組屋並短暫性租房。
- 留學生回國；和
根據教育部和移民管制局的數據，截至 2022 年 4 月，新加坡的外國學生人數比一年前增加了約 10% 至約 65,400 人。這些學生和他們的監護人將在國際學校附近租房。
- 家族辦公室 (SFO) 數量急劇增加
新加坡金融管理局估計，截至 2021 年底，SFO 的數量增加了 75%，達到 700 個。可能包括外國人的額外僱傭刺激了租金需求。
隨著新加坡在 4 月 1 日和 8 月 29 日兩個階段向所有遊客全面開放邊境，更多外國人能夠進入新加坡工作。根據人力部的數據，2022 年上半年的就業人數增加了 108,500 人，是 2021 年全年就業增長的 2.6 倍。新加坡的生活已幾乎回到疫情前，因此一些來自香港的公司和居民搬遷到新加坡，進一步推動了租金需求。
圖 1：私人住宅的租房需求與租金變化
租房需求是通過增加的租房交易量與增加的私人住宅供應量來衡量的
資料來源：市區重建局、合登研究
續租後租金上漲超過 50% 的情況並不少見。在 2022 年上半年租金中位數增幅最大的前 10 個已完成開發的項目中，有五個位於中央區以外 (OCR)，四個位於核心中亞區 (CCR)。近日，J Gateway 的一套 3 居室單位以每月 6,000 多新元的租金續租，比之前的租金高出了80% 以上。
在豪宅方面，對大型住宅的需求有所增加，但不幸的是供不應求。這導致 2022 年大型住宅的租金大幅上漲。根據合登的豪宅籃子，5 居室豪宅的租金在 2022 年上半年上漲了 17% 以上，高於 3臥和4臥的豪宅。
據了解，在 優質洋房方面(GCBA)，Ewart Park 的一棟洋房於 2022 年 8 月以每月 43,000 新元的價格出租，是之前租金的兩倍多。最近幾個月，Queen Astrid 和 Gallop Road/Woollerton Park 的另外兩棟洋房分別以每月20萬新元的驚人價格出租。
租金繼續攀升
在餘下的2022年，租金上漲速度可能會持續。自今年年初，估計有 2,000 多名業主和租戶因成功集體出售而需要搬遷。預計組屋提升者的需求將在 2022年下半年度保持強勁，許多新房買家為避免支付額外買家印花稅而選擇租房。
隨著新加坡推進經濟轉型和發展新的增長領域，可能需要從海外引進專家來填補初始階段的人才匱乏。新加坡在人才獵奇方面表現迅速，目前已推出了新的海外引入頂級專才准證（ONE PASS）。
2022 年 9 月 30 日的降溫措施可能套住了一些前私宅業主（PPO），他們已經賣掉了自己的房屋，無法及時提交組屋轉售申請。這其中有一些 PPO 可能會繼續降級並尋找出租單位。這將會使2023 年的需求進一步提高。
在供應方面，預計 2022 年的新房供應量將低於10年平均水平，有 11,343 套。雖然 17,000 多套私人住宅將在 2023 年完工，但由於前 PPO 在等待購買組屋轉售單位時被迫租房，租金高漲的租房市場可能得不到緩解。
房東市場可能會在 2022 年繼續，預計 2022 年下半年租金將上漲 10%。在降溫措施之後，強勁上漲的租金可能會在 2023 年持續。
圖 2：即將推出的私人住宅單位供應
從 2022 年到 2026 年的預測供應量並未考慮拆除現有庫存以便為新項目或施工延遲。
資料來源：市區重建局、合登研究
