利息上涨,房价下跌

2022年07月24日   •   1万次阅读

由于疫情导致的供应链中断,造成了严重的通货膨胀,当前世界的主流趋势就是加息利率:越来越高,预期破4%)。

高利率毫无疑问对房地产市场是是个负面作用,潜在买家会因此更谨慎购买,当于一次降温措施

但房价还是会涨。

1. 房地产价格指数和利率关联性不强。对比历史的三月期SIBOR利率和房地产价格指数,可以看到在最近的2017-2019这段利率快速上升期,房产价格也是上涨的:

房地产政策的影响相对更大,但最近出台的降温政策太温和了:降温措施午夜突袭:到底有什么影响

2. 新加坡的房贷利率在世界范围内依然处于较低水平。以2022年第一季度的数据来看: 中国,GDP增速4.8%,当前房贷利率~5% 日本,GDP增速-0.5%,当前房贷利率~1%

美国,GDP增速-1.6%,当前房贷利率~5.5% 澳大利亚,GDP增速0.8%,当前房贷利率~6%

新加坡,GDP增速4%,当前房贷利率~3% 注:信息来自谷歌,仅供参考。 要跌的话,也应该是中美先跌为敬。

3. 租金的上涨速度更快,这也是屋主最大的底气所在。虽然三月期SIBOR已经快速从0.4上涨到了1.08,但是租售比也从3.2上涨到了4.02:

举个例子:

两卧公寓售价120万新币,在4%的利率下月供是$4297,而当前的市场租金已经达到$4500了。

再加上很多屋主目前的贷款是之前的配套,大概在1.5%左右,实际月供只有$3106而已,正是最赚钱的时候,卖房都有点可惜了。

4. 供不应求的情况依然严重。现在的市场情况是这样的:新开盘的项目数量少,已开盘的项目建的慢,二手单位基本没人卖。

新盘的开盘的速度比不上卖掉的速度,未售单位的数量持续减少:

房地产市场的供需失衡,三五年都不一定能调整的过来,而且最近政府放出的土地数量没涨多少,价格倒是涨了不少。

5. 买卖博弈中买家处于劣势。价格上涨同时交易量减少是对卖家最有利的市场,意味着竞争少价格高。市场上已经有很多买家能够接受在历史成交价格上,溢价3-5%来报价了。趋势一旦确立,想打破这个惯性就很难了。

总结来说,今年房价上涨的趋势很确定,明年也许会稳定下来,但是不会跌的。

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