新加坡——在二月最新一轮组屋建购计划（BTO）销售结束时，多巴窑 Kim Keat Crest 项目中所有三房和四房单位的首次购房者，几乎都能确保获得选屋机会。
这种在成熟社区中出现的需求疲软现象，过去实属罕见。但在当前的“标准”“Plus”和“Prime”三级分类体系下，部分带有更严格转售条件的组屋——尤其是 Plus 级项目 Kim Keat Crest——在首次购房者中出现供过于求的情况。
这种情况尤其明显于地理位置非核心的 Plus 项目，以及 Prime 项目中的三房单位——后者因其他户型更受欢迎而备受冷落。
Plus 与 Prime 组屋通常位于市中心、交通枢纽和生活配套附近，因此附带更严苛的转售限制：包括10年最低居住期（MOP）和补贴返还机制，其中 Prime 单位的返还率更高。此举旨在抑制“彩票效应”——即购房者在通常5年MOP后即可高价转售，获得可观利润。相较之下，标准组屋仅需5年MOP且无补贴返还。
Prime 组屋于2021年11月首次推出，而包含 Plus 级别的现行分类系统则于2024年10月正式实施。
在2021年更严转售限制尚未生效前，武吉士、女皇镇、多巴窑和加冷/黄埔的BTO项目一直供不应求，平均每五名买家争夺一套四房单位。
但最新一轮销售中，武吉士 Redhill Peaks 的三房单位首次申请率跌破1：1，尽管其所属的 Prime 项目四房单位仍供不应求，每户平均有超过两名首次购房者竞逐。
在2025年10月的上一轮销售中，淡滨尼 AMK 区域的 Plus 项目 Oak Ville 的三房与四房单位，同样遭遇首次购房者冷遇。
这一需求疲软也直接推高了“平衡户”（balance flats）的供应量。在二月销售中，建屋局共推出4,320户平衡户，远超原先计划的3,000户。
《海峡时报》核查发现，22个Prime或Plus级BTO项目提供了平衡户，其中13个项目在首次推售时即出现至少一种户型供过于求。
特别是Prime项目中的三房单位，申请率普遍偏低。即便在2月11日最新一轮销售结束后，女皇镇的三房与四房平衡户——混合了Prime和标准户型——仍未能吸引足够首次购房者。
武吉士与加冷/黄埔的Prime和Plus平衡户，需求同样低迷。
2月25日，国家发展部长张志贤在国会书面答复中表示，建屋局目前手握近900户未被选中的平衡户，这些单位多为三房及以上户型，遍布全岛。
Prime与Plus组屋需求疲软的部分原因，在于疫情后建屋局大幅增加供应量。2021至2025年间，新加坡共推出约102,400个新组屋单位。
因此，BTO申请率自2020年起持续下滑——当时三房及以上户型的中位数申请率为7:1，即每户有七名申请人；到2025年，该比率已降至1.1至1.9之间。
在组屋转售市场，2025年第四季度价格持平，终结了自2020年第二季度以来持续每季上涨的势头。这些数据表明，住房需求已趋于温和。
但即便在新分类系统实施仅一年多后，部分Prime与Plus组屋仍面临申请冷清，另有深层原因。
为何需求疲软？
第一，首次购房者正在权衡：更严格的转售条件——尤其是10年MOP——是否值得？
政策本意是筛除投机者，让真正打算长期居住的家庭获得优先选房机会。然而，三房单位因面积仅约60至68平方米，在年轻家庭中吸引力有限。相较之下，新四房单位面积达88至93平方米。
家庭在选屋时，往往考虑未来数年子女成长所需的空间。若需承担10年MOP的长期承诺，多数家庭更倾向选择更大户型以满足未来需求。长此以往，可能导致大量三房Prime与Plus平衡户积压。
地理位置不够理想
第二，部分Plus项目所处位置未能足够吸引买家承担额外限制。
例如，地产分析师指出，多巴窑的 Kim Keat Crest 距离多巴窑中心尚有一段距离，步行至地铁站需20分钟，或乘巴士约10分钟。
地产代理 ERA Singapore 执行长林文杰表示：“愿意接受Plus组屋严格转售条款的买家，通常会优先选择靠近地铁站的位置。‘通勤时间较长的单位，普遍被归类为标准级’，因此他们可能对这类项目望而却步。”
相较之下，淡滨尼的两个BTO项目——其中一个是位于淡滨尼中心核心地带的Plus项目——申请热度极高，每户四房单位平均有超过七名首次购房者竞逐。
Plus项目 Tampines Nova 距离淡滨尼地铁站与Our Tampines Hub仅五分钟步行，周边有三家购物中心及丰富生活配套。
Tampines Nova 作为Plus项目，每户四房单位吸引超七名首次购房者竞逐。（图片来源：建屋局）
地产公司 Realion（OrangeTee & ETC 集团）首席研究员兼策略师孙敏贞指出，淡滨尼中心土地稀缺，此类项目实属罕见。“靠近地铁站的项目将持续吸引买家，因其便利性无可替代。”
目前尚不明确，像义顺和多巴窑这类靠近市中心的城镇，其项目是否默认归为Plus或Prime级；抑或未来若项目远离镇中心，则可能被划为标准级。
更清晰的组屋分类说明，将帮助买家根据自身可接受的条件，做出更明智的申请决策。
这在BTO推售中已成常态：每次推售，建屋局都会同步公布项目具体位置。由于申请人一旦获得排队号码，便无法参与后续销售，这一信息对选房至关重要。
三房单位需求疲软，也为建屋局提供了调整未来供应结构的信号。
张志贤此前已承认，Prime与Plus项目中存在对五房单位的强烈需求——而这类户型目前供应稀缺。
他于一月表示，若增加五房单位，则需牺牲其他户型数量；但他也体谅大家庭需求，并承诺“将探索如何在不减少整体供应的前提下，建造更多五房单位”。
与其让大量未选户滞留市场，建屋局或许更应适度削减三房单位供应，以匹配对四房及以上户型的强劲需求。
需明确的是，鉴于当前整体住房需求依然坚挺，此类未售户积压现象——类似1990年代末期的状况——不太可能重现。而未售户池的存在，反而能为有迫切住房需求者提供宝贵选择。
总体而言，当前分类系统已使优质地段的组屋更易被认真购房者获得。但近期申请趋势也揭示了特定区域与户型的需求降温。
这或许并非BTO系统原本的初衷——该系统本应以需求为根本驱动力，实现供需精准匹配。
来源：《海峡时报》© SPH Media Limited。转载需授权
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