新加坡——在二月最新一輪組屋建購計劃（BTO）銷售結束時，多巴窯 Kim Keat Crest 項目中所有三房和四房單位的首次購房者，幾乎都能確保獲得選屋機會。
這種在成熟社區中出現的需求疲軟現象，過去實屬罕見。但在當前的「標準」「Plus」和「Prime」三級分類體系下，部分帶有更嚴格轉售條件的組屋——尤其是 Plus 級項目 Kim Keat Crest——在首次購房者中出現供過於求的情況。
這種情況尤其明顯於地理位置非核心的 Plus 項目，以及 Prime 項目中的三房單位——後者因其他戶型更受歡迎而備受冷落。
Plus 與 Prime 組屋通常位於市中心、交通樞紐和生活配套附近，因此附帶更嚴苛的轉售限制：包括10年最低居住期（MOP）和補貼返還機制，其中 Prime 單位的返還率更高。此舉旨在抑制「彩票效應」——即購房者在通常5年MOP後即可高價轉售，獲得可觀利潤。相較之下，標準組屋僅需5年MOP且無補貼返還。
Prime 組屋於2021年11月首次推出，而包含 Plus 級別的現行分類系統則於2024年10月正式實施。
在2021年更嚴轉售限制尚未生效前，武吉士、女皇鎮、多巴窯和加冷/黃埔的BTO項目一直供不應求，平均每五名買家爭奪一套四房單位。
但最新一輪銷售中，武吉士 Redhill Peaks 的三房單位首次申請率跌破1：1，儘管其所屬的 Prime 項目四房單位仍供不應求，每戶平均有超過兩名首次購房者競逐。
在2025年10月的上一輪銷售中，淡濱尼 AMK 區域的 Plus 項目 Oak Ville 的三房與四房單位，同樣遭遇首次購房者冷遇。
這一需求疲軟也直接推高了「平衡戶」（balance flats）的供應量。在二月銷售中，建屋局共推出4,320戶平衡戶，遠超原先計劃的3,000戶。
《海峽時報》核查發現，22個Prime或Plus級BTO項目提供了平衡戶，其中13個項目在首次推售時即出現至少一種戶型供過於求。
特別是Prime項目中的三房單位，申請率普遍偏低。即便在2月11日最新一輪銷售結束後，女皇鎮的三房與四房平衡戶——混合了Prime和標準戶型——仍未能吸引足夠首次購房者。
武吉士與加冷/黃埔的Prime和Plus平衡戶，需求同樣低迷。
2月25日，國家發展部長張志賢在國會書面答覆中表示，建屋局目前手握近900戶未被選中的平衡戶，這些單位多為三房及以上戶型，遍布全島。
Prime與Plus組屋需求疲軟的部分原因，在於疫情後建屋局大幅增加供應量。2021至2025年間，新加坡共推出約102,400個新組屋單位。
因此，BTO申請率自2020年起持續下滑——當時三房及以上戶型的中位數申請率為7:1，即每戶有七名申請人；到2025年，該比率已降至1.1至1.9之間。
在組屋轉售市場，2025年第四季度價格持平，終結了自2020年第二季度以來持續每季上漲的勢頭。這些數據表明，住房需求已趨於溫和。
但即便在新分類系統實施僅一年多後，部分Prime與Plus組屋仍面臨申請冷清，另有深層原因。
為何需求疲軟？
第一，首次購房者正在權衡：更嚴格的轉售條件——尤其是10年MOP——是否值得？
政策本意是篩除投機者，讓真正打算長期居住的家庭獲得優先選房機會。然而，三房單位因面積僅約60至68平方米，在年輕家庭中吸引力有限。相較之下，新四房單位面積達88至93平方米。
家庭在選屋時，往往考慮未來數年子女成長所需的空間。若需承擔10年MOP的長期承諾，多數家庭更傾向選擇更大戶型以滿足未來需求。長此以往，可能導致大量三房Prime與Plus平衡戶積壓。
地理位置不夠理想
第二，部分Plus項目所處位置未能足夠吸引買家承擔額外限制。
例如，地產分析師指出，多巴窯的 Kim Keat Crest 距離多巴窯中心尚有一段距離，步行至地鐵站需20分鐘，或乘巴士約10分鐘。
地產代理 ERA Singapore 執行長林文傑表示：「願意接受Plus組屋嚴格轉售條款的買家，通常會優先選擇靠近地鐵站的位置。『通勤時間較長的單位，普遍被歸類為標準級』，因此他們可能對這類項目望而卻步。」
相較之下，淡濱尼的兩個BTO項目——其中一個是位於淡濱尼中心核心地帶的Plus項目——申請熱度極高，每戶四房單位平均有超過七名首次購房者競逐。
Plus項目 Tampines Nova 距離淡濱尼地鐵站與Our Tampines Hub僅五分鐘步行，周邊有三家購物中心及豐富生活配套。
Tampines Nova 作為Plus項目，每戶四房單位吸引超七名首次購房者競逐。（圖片來源：建屋局）
地產公司 Realion（OrangeTee & ETC 集團）首席研究員兼策略師孫敏貞指出，淡濱尼中心土地稀缺，此類項目實屬罕見。「靠近地鐵站的項目將持續吸引買家，因其便利性無可替代。」
目前尚不明確，像義順和多巴窯這類靠近市中心的城鎮，其項目是否默認歸為Plus或Prime級；抑或未來若項目遠離鎮中心，則可能被劃為標準級。
更清晰的組屋分類說明，將幫助買家根據自身可接受的條件，做出更明智的申請決策。
這在BTO推售中已成常態：每次推售，建屋局都會同步公布項目具體位置。由於申請人一旦獲得排隊號碼，便無法參與後續銷售，這一信息對選房至關重要。
三房單位需求疲軟，也為建屋局提供了調整未來供應結構的信號。
張志賢此前已承認，Prime與Plus項目中存在對五房單位的強烈需求——而這類戶型目前供應稀缺。
他於一月表示，若增加五房單位，則需犧牲其他戶型數量；但他也體諒大家庭需求，並承諾「將探索如何在不減少整體供應的前提下，建造更多五房單位」。
與其讓大量未選戶滯留市場，建屋局或許更應適度削減三房單位供應，以匹配對四房及以上戶型的強勁需求。
需明確的是，鑒於當前整體住房需求依然堅挺，此類未售戶積壓現象——類似1990年代末期的狀況——不太可能重現。而未售戶池的存在，反而能為有迫切住房需求者提供寶貴選擇。
總體而言，當前分類系統已使優質地段的組屋更易被認真購房者獲得。但近期申請趨勢也揭示了特定區域與戶型的需求降溫。
這或許並非BTO系統原本的初衷——該系統本應以需求為根本驅動力，實現供需精準匹配。
來源：《海峽時報》© SPH Media Limited。轉載需授權
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