裕廊西要成为我国下一个“牛车水”吗？（联合早报）
作者
侯佩瑜
相信蚁粉们都非常了解“牛车水”是我国的唐人街，新加坡历史上重要的华人聚集地。早在莱佛士登陆新加坡之前，中国南下劳工已在这片区域从事槟榔与胡椒的种植，后来南下的华人越来越多，莱佛士索性把牛车水规划为华人移民的居住区。
不过，最近一项本地研究发现一个有趣的现象，我国华族永久居民较集中在西部。这意味着，西部成了新移民的新宠，爱到这区置房，那么西部将会成为新的“唐人街” 吗？
裕廊西成为华族新移民的置房新宠。（海峡时报）
根据建屋发展局（HDB）的条例，同座组屋的非马来西亚籍永久居民比率不能超过8%，以协助他们融入本地社群，并鼓励他们入籍为公民。马来西亚籍永久居民比率则不受限制，因为他们的文化和历史背景与新加坡人相似。
据《联合早报》，这项研究显示，全国约8700座组屋当中，去年有4.29%达到该比率顶限，也就是说有约373.23座组屋，奇怪的是这些组屋并非平均分布全岛各地，而是较集中在某些地区。经统计后发现，华族永久居民较集中在西部，印族永久居民则更多集居在盛港和榜鹅一带。
首先谈谈为何华族新移民爱到西部买房子？
1、西部房子比较便宜？
虽然研究仍在初期阶段、有待进一步探究集居现象背后的原因，但领导这项研究的李光耀公共政策学院政策研究所社会研究室（IPS Social Lab）主管梁振雄博士告诉《联合早报》，在许多国家，新移民居住的地方往往不是国内最高档的住宅区。
“这是很自然的现象。他们人生地不熟、资源也有限，经济上无法依靠其他家庭成员的帮助，因此会倾向居住在比较负担得起的地区。”
根据建屋局数据，去年第三季，裕廊西五房式单位的转售中位价是43万5000元。相比之下，较靠近牛车水的红山、女皇镇的五房式单位，转售中位价则超过80万元，如果是牛车水这些市中心的地方的更是天价了。
对此，梁振雄说：
“裕廊一带的屋价是比较可负担的，屋龄也较短，或许是吸引新移民在那里购屋的因素之一。”
2、西部有升值空间？
裕廊湖区将发展为我国第二个中央商业区，新隆高铁计划是否生变，不会影响目前已逐步展开的蜕变计划。（联合早报）
2015年，政府确定将新隆高铁终站建在裕廊东，并融入裕廊湖区的整体发展，更让终站成为这个新加坡第二个中央商业区的重要地标之一。即使后来新隆高铁项目有变数，也没影响该区整体发展潜能。
有不少房地产投资者就看中裕廊区未来的人流和商机，决定投资这一带的房产。
另外，《新明日报》去年9月报道，在新加坡房地产联合交易网SRX的本地十大“最受欢迎”的组屋区排行中，一向被认为偏远的裕廊西夺冠，兀兰和盛港也跻身前三甲。
在去年1月至8月的期间，市镇组屋单位的资料列表点击率中，排名前6的依次来自裕廊西、兀兰、盛港、淡滨尼、义顺、榜鹅。
对此，合登房产集团研究主管李思德受访时指出，裕廊西是我国最大的市镇。根据建屋局截至2017年3月份的数据，裕廊西有最多完成组屋单位。因此他相信，有不少国人会对这些已经有完成组屋单位的市镇感兴趣。
“裕廊湖区发展计划也让裕廊备受瞩目，或是因为裕廊东一带较少完成组屋单位，因此产生‘溢出效应’，导致裕廊西受到更多关注。”
3、西部有高等学府？
位于金文泰的国立大学。（海峡时报）
梁振雄告诉《联合早报》，许多原籍中国的永久居民初到新加坡是以学子身份，可能就读于新加坡国立大学或南洋理工大学，因此会先在西部租房，毕业后也自然对这一区比较熟悉。
“长远而言，如果有越来越多同乡居住在同区，彼此间也会建立起人际网络，使得初来乍到者倾向选择该区。”
人类是群居动物，迁移和移民这种行为都以集体为单位，彼此间相互关照，相互协助。
（义安理工学院也位于金文泰。）（联合早报）
江苏会会长周兆呈博士受询时透露，拥有800多名会员的江苏会，当中许多人确实居住在西部。
他指出，除了国大和南大，西部还有义安理工学院、多所国际学校，以及新加坡科技研究局（A*STAR）等科研机构。
“以金文泰为界，西部集中了许多学府，这本身就有集居的效果。身为新移民，或是刚到我国生活的人，他们首要考量的是社区便利程度，即上班上学所须耗费的时间。”
周兆呈也认为，即使工作地点之后改变，人们在熟悉了原有的居住环境、与邻居朋友建立情感联系后，出于惯性仍会选择继续在西部安家，尤其是考虑到我国交通便捷，去哪里都不会太麻烦。
这么看来，在西部租房子的华族人数应该也不少。
难怪，专门出售中国产品的裕华百货老早就在裕廊坊购物中心设分店了，而裕华百货的总店就在牛车水。想必他们的市场调查团队早就发现西部聚集了不少新移民，能为他们带来商机。
位于裕廊坊购物中心的裕华百货。（裕廊坊购物中心）
至于印族永久居民更多集居在盛港和榜鹅，也是同样的原因，这两个地方的房价比起靠近印族聚集的“小印度”要便宜许多。
根据建屋局数据，去年第三季，盛港五房式单位的转售中位价是44万5000元，榜鹅的则是43万8000元。相比之下，较靠近小印度的加冷、黄埔的五房式单位，转售中位价则近70万元。
盛港西组屋区是印族新移民买房子的首选。（联合早报）
而居住在盛港和榜鹅，要去位于小印度的慕斯达法购物中心（Mustafa Centre）购物，乘搭东北线就能直达了。
“小印度”的大街小巷都张灯结彩，庆祝“万灯节”，让原本已经充满印度文化气息的小印度更为动人灿烂。（联合早报）
另外，梁振雄同样认为这与教育需求有关，因为环球印度国际学校就位于东北部。
环球印度国际学校有三个校区，分布在榜鹅域径（Punggol Field Walk）、东海岸一带的雪菲山（Cheviot Hill）以及蒙巴登（Mountbatten）。
位于女皇镇的环球印度国际学校（Global Indian International School）外观，目前已经搬迁了。（新明日报）
这项调查的另外一个令人关注的趋势是，上述所谈到的西部、盛港以及榜鹅已达到非马来西亚籍永久居民比率8%顶限。
根据HDB的条例，一旦组屋达到永久居民顶限，无论是新加坡公民或马来西亚籍永久居民的组屋屋主，都不能将单位转售给非马来西亚籍永久居民。也就是说，有钱都买不到。
那么，想要移民或者把小孩送到我国念书的华族和印族人士，在选购房子时可能需要考虑别区了。懒惰到HDB网站查询自己是否符合购买条件，《联合早报》已非常贴心地为了制作了以下图表，新移民可到蓝色标签的地区找房子，选购成功率会大大提升。
许多国家的唐人街之形成，是因为早期华人移居海外，成为当地的少数族群，在面对新环境需要同舟共济，便群居在一个地带，所以唐人街一向都是早期华人移民史的一种见证。
不知道50年后，裕廊西会不会成为新加坡的下一个唐人街呢？
HDB网站：services2.hdb.gov.sg/webapp/BB29ETHN/BB29STREET
