裕廊西要成為我國下一個「牛車水」嗎？（聯合早報）
作者
侯佩瑜
相信蟻粉們都非常了解「牛車水」是我國的唐人街，新加坡歷史上重要的華人聚集地。早在萊佛士登陸新加坡之前，中國南下勞工已在這片區域從事檳榔與胡椒的種植，後來南下的華人越來越多，萊佛士索性把牛車水規劃為華人移民的居住區。
不過，最近一項本地研究發現一個有趣的現象，我國華族永久居民較集中在西部。這意味著，西部成了新移民的新寵，愛到這區置房，那麼西部將會成為新的「唐人街」 嗎？
裕廊西成為華族新移民的置房新寵。（海峽時報）
根據建屋發展局（HDB）的條例，同座組屋的非馬來西亞籍永久居民比率不能超過8%，以協助他們融入本地社群，並鼓勵他們入籍為公民。馬來西亞籍永久居民比率則不受限制，因為他們的文化和歷史背景與新加坡人相似。
據《聯合早報》，這項研究顯示，全國約8700座組屋當中，去年有4.29%達到該比率頂限，也就是說有約373.23座組屋，奇怪的是這些組屋並非平均分布全島各地，而是較集中在某些地區。經統計後發現，華族永久居民較集中在西部，印族永久居民則更多集居在盛港和榜鵝一帶。
首先談談為何華族新移民愛到西部買房子？
1、西部房子比較便宜？
雖然研究仍在初期階段、有待進一步探究集居現象背後的原因，但領導這項研究的李光耀公共政策學院政策研究所社會研究室（IPS Social Lab）主管梁振雄博士告訴《聯合早報》，在許多國家，新移民居住的地方往往不是國內最高檔的住宅區。
「這是很自然的現象。他們人生地不熟、資源也有限，經濟上無法依靠其他家庭成員的幫助，因此會傾向居住在比較負擔得起的地區。」
根據建屋局數據，去年第三季，裕廊西五房式單位的轉售中位價是43萬5000元。相比之下，較靠近牛車水的紅山、女皇鎮的五房式單位，轉售中位價則超過80萬元，如果是牛車水這些市中心的地方的更是天價了。
對此，梁振雄說：
「裕廊一帶的屋價是比較可負擔的，屋齡也較短，或許是吸引新移民在那裡購屋的因素之一。」
2、西部有升值空間？
裕廊湖區將發展為我國第二個中央商業區，新隆高鐵計劃是否生變，不會影響目前已逐步展開的蛻變計劃。（聯合早報）
2015年，政府確定將新隆高鐵終站建在裕廊東，並融入裕廊湖區的整體發展，更讓終站成為這個新加坡第二個中央商業區的重要地標之一。即使後來新隆高鐵項目有變數，也沒影響該區整體發展潛能。
有不少房地產投資者就看中裕廊區未來的人流和商機，決定投資這一帶的房產。
另外，《新明日報》去年9月報道，在新加坡房地產聯合交易網SRX的本地十大「最受歡迎」的組屋區排行中，一向被認為偏遠的裕廊西奪冠，兀蘭和盛港也躋身前三甲。
在去年1月至8月的期間，市鎮組屋單位的資料列表點擊率中，排名前6的依次來自裕廊西、兀蘭、盛港、淡濱尼、義順、榜鵝。
對此，合登房產集團研究主管李思德受訪時指出，裕廊西是我國最大的市鎮。根據建屋局截至2017年3月份的數據，裕廊西有最多完成組屋單位。因此他相信，有不少國人會對這些已經有完成組屋單位的市鎮感興趣。
「裕廊湖區發展計劃也讓裕廊備受矚目，或是因為裕廊東一帶較少完成組屋單位，因此產生『溢出效應』，導致裕廊西受到更多關注。」
3、西部有高等學府？
位於金文泰的國立大學。（海峽時報）
梁振雄告訴《聯合早報》，許多原籍中國的永久居民初到新加坡是以學子身份，可能就讀於新加坡國立大學或南洋理工大學，因此會先在西部租房，畢業後也自然對這一區比較熟悉。
「長遠而言，如果有越來越多同鄉居住在同區，彼此間也會建立起人際網絡，使得初來乍到者傾向選擇該區。」
人類是群居動物，遷移和移民這種行為都以集體為單位，彼此間相互關照，相互協助。
（義安理工學院也位於金文泰。）（聯合早報）
江蘇會會長周兆呈博士受詢時透露，擁有800多名會員的江蘇會，當中許多人確實居住在西部。
他指出，除了國大和南大，西部還有義安理工學院、多所國際學校，以及新加坡科技研究局（A*STAR）等科研機構。
「以金文泰為界，西部集中了許多學府，這本身就有集居的效果。身為新移民，或是剛到我國生活的人，他們首要考量的是社區便利程度，即上班上學所須耗費的時間。」
周兆呈也認為，即使工作地點之後改變，人們在熟悉了原有的居住環境、與鄰居朋友建立情感聯繫後，出於慣性仍會選擇繼續在西部安家，尤其是考慮到我國交通便捷，去哪裡都不會太麻煩。
這麼看來，在西部租房子的華族人數應該也不少。
難怪，專門出售中國產品的裕華百貨老早就在裕廊坊購物中心設分店了，而裕華百貨的總店就在牛車水。想必他們的市場調查團隊早就發現西部聚集了不少新移民，能為他們帶來商機。
位於裕廊坊購物中心的裕華百貨。（裕廊坊購物中心）
至於印族永久居民更多集居在盛港和榜鵝，也是同樣的原因，這兩個地方的房價比起靠近印族聚集的「小印度」要便宜許多。
根據建屋局數據，去年第三季，盛港五房式單位的轉售中位價是44萬5000元，榜鵝的則是43萬8000元。相比之下，較靠近小印度的加冷、黃埔的五房式單位，轉售中位價則近70萬元。
盛港西組屋區是印族新移民買房子的首選。（聯合早報）
而居住在盛港和榜鵝，要去位於小印度的慕斯達法購物中心（Mustafa Centre）購物，乘搭東北線就能直達了。
「小印度」的大街小巷都張燈結彩，慶祝「萬燈節」，讓原本已經充滿印度文化氣息的小印度更為動人燦爛。（聯合早報）
另外，梁振雄同樣認為這與教育需求有關，因為環球印度國際學校就位於東北部。
環球印度國際學校有三個校區，分布在榜鵝域徑（Punggol Field Walk）、東海岸一帶的雪菲山（Cheviot Hill）以及蒙巴登（Mountbatten）。
位於女皇鎮的環球印度國際學校（Global Indian International School）外觀，目前已經搬遷了。（新明日報）
這項調查的另外一個令人關注的趨勢是，上述所談到的西部、盛港以及榜鵝已達到非馬來西亞籍永久居民比率8%頂限。
根據HDB的條例，一旦組屋達到永久居民頂限，無論是新加坡公民或馬來西亞籍永久居民的組屋屋主，都不能將單位轉售給非馬來西亞籍永久居民。也就是說，有錢都買不到。
那麼，想要移民或者把小孩送到我國念書的華族和印族人士，在選購房子時可能需要考慮別區了。懶惰到HDB網站查詢自己是否符合購買條件，《聯合早報》已非常貼心地為了製作了以下圖表，新移民可到藍色標籤的地區找房子，選購成功率會大大提升。
許多國家的唐人街之形成，是因為早期華人移居海外，成為當地的少數族群，在面對新環境需要同舟共濟，便群居在一個地帶，所以唐人街一向都是早期華人移民史的一種見證。
不知道50年後，裕廊西會不會成為新加坡的下一個唐人街呢？
HDB網站：services2.hdb.gov.sg/webapp/BB29ETHN/BB29STREET
