Land Price
01 不断上涨的土地成本
过去很多人看房地产市场，关注的是房价。
但这两年，如果认真观察新加坡的新盘市场，会发现一个更明显的趋势：
真正持续上涨的，其实是土地成本。
近几年，无论是 OCR、RCR 还是 CCR，政府地皮（GLS）价格都持续走高。尤其是在 RCR 与 CCR 区域，多个地块的成交地价已经创下近年新高。
这意味着，开发商未来的开发成本，已经与过去完全不同。
很多人会觉得：
“现在房价已经很高了，是否应该再等等？”
但问题在于，房地产价格并不是凭空上涨。
当地价上涨、建筑成本上涨、融资成本提高时，未来新盘的定价逻辑，也会随之改变。
换句话说：
未来的新项目，很可能只会越来越贵。
02 各个区域的地价
CCR的地价已经从2020年的1377psf ppr，增长到2026年的1620 psf ppr。
RCR的land price 从2020年的885 psf ppr 到2026年的 1486 psf ppr。
如果不管区域做整体的一个平均值，地价上涨也是很明显。
03 未售库存的不断缩水
目前市场还有一个经常被忽略的现象：
新加坡整体未售库存，其实并不算高。
截至 2026 年第一季度，市场未售单位约为 1.6 万套。
如果对比过去几年的年销量，这个库存水平并不算宽松。
新加坡一年大致可以卖出接近10000个单位，目前市场总共有16000个单位，基本一年半的时间就可以卖完，这也是开发商拼命标地的原因。对开发商来说，如果房价不断上涨，又没有土地库存和单位可以卖就是很大的机会损失。
通常库存的降低也会反过来促进价格上涨，之前的历史图表也说明了这一点。
因此，市场开始出现一个明显变化：
许多买家现在担心的，已经不再只是“会不会跌”。
更多人开始思考的是：
“未来是否会越来越难买？”
尤其是在土地成本不断上升的背景下，部分较早期取得土地、拥有较低地价基础的项目，开始展现出更明显的优势。
04 开放式的问题
现在如果给出各个区域从2016-2026的地价图，你会选择其中哪个呢？
我给大家一个答案列表作为参考：
RCR: hudson place
OCR: Lentor garden
Thomson Reserve
Upper Thomson
以上的地价均不超过1200psf.并且是有优势的大盘。
CCR：Dunearn house
作者点评
新加坡房产咨询
面对地价不断上涨的情况，用地价优势选出有未来价格优势和增长空间的楼盘。是作者写这篇文章的本意。当然地价有优势，开发商不一定做出有优势的定价。还需要计算开发商的成本和利润。牵扯到具体的楼盘还要选对朝向和价位。
有兴趣的朋友可以一起探讨。
购买新公寓的优势
1 ►先发优势
房产增值或者资本得利(Capital gain) 对于房产的第一任所有者来说通常是最高的。房价下行的风险被最小化，因为第一任所有者通常买在类似的价格，大家有共同的利润目标，作为一个整体共同努力。
2 ►供不应求
新公寓库存在过去的 2 年中被迅速吸收。再加上疫情期间政府减少土地售卖，供应现在处于历史最低水平。
3 ►未来价格可预见的增长
随着高需求和供应的减少，开发商之间对土地的激烈竞争意味着土地成本和未来价格是已知的更高。
4 ►根据工程进度付款
付款模式是根据新项目的施工情况分阶段付款。 不仅减少了现金的支出，增强了购买投资的安全系数，同时在建成时有更多选择。
5 ►出场策略
新公寓也提供了可以购买随着政府规划和周边设施逐渐完善而增值的资产类型。
