Land Price
01 不斷上漲的土地成本
過去很多人看房地產市場，關注的是房價。
但這兩年，如果認真觀察新加坡的新盤市場，會發現一個更明顯的趨勢：
真正持續上漲的，其實是土地成本。
近幾年，無論是 OCR、RCR 還是 CCR，政府地皮（GLS）價格都持續走高。尤其是在 RCR 與 CCR 區域，多個地塊的成交地價已經創下近年新高。
這意味著，開發商未來的開發成本，已經與過去完全不同。
很多人會覺得：
「現在房價已經很高了，是否應該再等等？」
但問題在於，房地產價格並不是憑空上漲。
當地價上漲、建築成本上漲、融資成本提高時，未來新盤的定價邏輯，也會隨之改變。
換句話說：
未來的新項目，很可能只會越來越貴。
02 各個區域的地價
CCR的地價已經從2020年的1377psf ppr，增長到2026年的1620 psf ppr。
RCR的land price 從2020年的885 psf ppr 到2026年的 1486 psf ppr。
如果不管區域做整體的一個平均值，地價上漲也是很明顯。
03 未售庫存的不斷縮水
目前市場還有一個經常被忽略的現象：
新加坡整體未售庫存，其實並不算高。
截至 2026 年第一季度，市場未售單位約為 1.6 萬套。
如果對比過去幾年的年銷量，這個庫存水平並不算寬鬆。
新加坡一年大致可以賣出接近10000個單位，目前市場總共有16000個單位，基本一年半的時間就可以賣完，這也是開發商拚命標地的原因。對開發商來說，如果房價不斷上漲，又沒有土地庫存和單位可以賣就是很大的機會損失。
通常庫存的降低也會反過來促進價格上漲，之前的歷史圖表也說明了這一點。
因此，市場開始出現一個明顯變化：
許多買家現在擔心的，已經不再只是「會不會跌」。
更多人開始思考的是：
「未來是否會越來越難買？」
尤其是在土地成本不斷上升的背景下，部分較早期取得土地、擁有較低地價基礎的項目，開始展現出更明顯的優勢。
04 開放式的問題
現在如果給出各個區域從2016-2026的地價圖，你會選擇其中哪個呢？
我給大家一個答案列表作為參考：
RCR: hudson place
OCR: Lentor garden
Thomson Reserve
Upper Thomson
以上的地價均不超過1200psf.並且是有優勢的大盤。
CCR：Dunearn house
作者點評
新加坡房產諮詢
面對地價不斷上漲的情況，用地價優勢選出有未來價格優勢和增長空間的樓盤。是作者寫這篇文章的本意。當然地價有優勢，開發商不一定做出有優勢的定價。還需要計算開發商的成本和利潤。牽扯到具體的樓盤還要選對朝向和價位。
有興趣的朋友可以一起探討。
購買新公寓的優勢
1 ►先發優勢
房產增值或者資本得利(Capital gain) 對於房產的第一任所有者來說通常是最高的。房價下行的風險被最小化，因為第一任所有者通常買在類似的價格，大家有共同的利潤目標，作為一個整體共同努力。
2 ►供不應求
新公寓庫存在過去的 2 年中被迅速吸收。再加上疫情期間政府減少土地售賣，供應現在處於歷史最低水平。
3 ►未來價格可預見的增長
隨著高需求和供應的減少，開發商之間對土地的激烈競爭意味著土地成本和未來價格是已知的更高。
4 ►根據工程進度付款
付款模式是根據新項目的施工情況分階段付款。 不僅減少了現金的支出，增強了購買投資的安全係數，同時在建成時有更多選擇。
5 ►出場策略
新公寓也提供了可以購買隨著政府規劃和周邊設施逐漸完善而增值的資產類型。
