随着美联储持续大力加息，世界各地银行跟进全球经济的加息步伐，近日纷纷调高利率；这意味着家庭多年来享受低利率的全球经济，会发生巨大改变。对于购房者而言，加息带来最直接的痛感就是房贷压力的上涨。
在新加坡，一些银行今年至今已经调整超过三回；利率固定的两年和三年期房贷的中位数利率从年初的1.5%左右，上升到超过2.6%。截至2022年6月，星展银行的两年和三年固定利率贷款年率是2.75％、大华银行的两年和三年固定利率贷款年率分别是2.95%和3.08%、华侨银行也把两年固定利率贷款年率设在2.98％。
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随着抵押贷款利率的上升，购买有抵押贷款的房屋的成本会增加。对于许多购房者来说，更高的抵押贷款利率等于更高的每月成本，尤其是对于那些申请大额抵押贷款的人。随着通膨指数继续居高不下，抵押贷款利率何时会停止攀升尚不清楚。
然而，抵押贷款利率在上升并不意味着你今年不能买房。如果你是买家，只要 “更高的利率”不会危及你的财务状况，就不要害怕，关键是了解您的预算、保持观点和制定计划。
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拥有固定利率抵押贷款的现有房主不会受到利率上升的影响，除非他们计划为贷款再融资或购买新房。如果您是潜在的购房者或者您有可调整利率的抵押贷款，那么您可以采取以下措施来应对不断上升的抵押贷款利率：
检查您目前的抵押贷款确定加息对您的影响
第一步是确定您当前的抵押贷款的组成结构，因为利率上涨将影响您的住房贷款的浮动部分，以及任何即将结束“锁定期”的固定利率调整。
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银行抵押贷款：
加息不会立即影响已经获得银行贷款的借款人，因为大多数人可能仍然会享受较低的利率，直到他们的锁定期现有贷款将在一到三年内到期。即使新利率启动，每月还款额的增加也将是适度和渐进的，尽管有迹象表明这些较高的利率将待一段时间。
以30年期800,000新元贷款计算，2%利率的月还款额2,900新元，3%利率的月还款3,400新元，和4%利率的月还款额3,800新元比较，利率每上升一个百分点，月供将上涨400新元至500新元。
虽然增幅不太可能破坏整体家庭支出预算，但仍需提前做资金储备，以免由于现金流问题受到冲击。切记避免的是使用高达24%利率的信用卡提现弥补房贷月还款差额。
如果您的固定利率锁定期限即将结束，现在是与您的抵押贷款顾问讨论锁定利率的好时机。将您的利率与市场上任何其他利率套餐进行比较也是值得的。
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尽快锁定利率
考虑到预计利率将在今年剩余时间内再次上涨，您可能需要考虑尽早锁定利率。
随着利率上升、通货膨胀率上升、商品成本上升以及预期租金上涨，未来的房主应该感到一种立即购买的紧迫感。我们已经进入了一个目前所有成本都上升的经济环境，包括利率。尽管今天的利率更高，但通过现在锁定利率，买家可以确保未来几年的价值。
申请新贷款
如果您购买的是私宅房产，希望每隔几年再融资一次，您可以在银行固定利率贷款或浮动利率贷款之间进行选择。虽然目前固定利率配套比同隔夜利率挂钩配套的贷款要高得多，但建议您根据自身情况，看看整体交易，而不仅仅是前两年的较低利率。需要了解银行计划如何实施未来的加息，以及多久的提前通知期。
下面分别是以100万新元为基准得出的25年固定利率和25年SORA浮动利率的结果，供您参考。
考虑固定利率房贷款
在比较固定利率贷款时，需要考虑贷款总利息成本，月还款的可承受度，以及几年后再融资的灵活性。新加坡的固定利率房屋贷款通常具有长达3-5年的固定利率，之后利率变为“浮动”。
如果您选择更短的贷款期限来节省大量利息费用，从而降低房屋的最终成本，每月付款会更高。在您考虑此选项之前，请先查看您的预算，确保考虑到日常开支的通货膨胀影响，以确定您是否能负担得起短期内较高的每月付款；其次，固定利率配套往往带有预付罚金条款，如果顾客在锁定期内偿还全部或部分贷款，要支付罚金。
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考虑浮动利率房贷款
与固定利率相反，您可以选择获得浮动利率贷款来为您购买私宅。这些利率被称为“浮动”，因为它们与随时间不断变化的参考利率相关联。在新加坡，浮动利率又分为几种，最常见的包括和新元隔夜利率(也称为SORA)挂钩的配套。
SORA是以新加坡无担保隔夜银行间的实际借贷成本计算，因此更可靠、稳健和透明。当利率像现在一样迅速变化时，您需要继续计算这些潜在成本浮动。了解利率在未来2到5年(锁定期的年份)的表现以及这将如何影响您的总体贷款成本。
建议与您的贷方详细咨询，签署前要求贷方工作人员计算未来的利率涨幅，以便了解月还款额如何随着未来的利率上涨而变化，并做好未来多次调整支出预算的准备。
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如果您选择浮动利率贷款，除了须考虑利率走势外，也要了解自己收入的稳定和还款的能力，因为浮动利率贷款意味着每个月的还款额会有变化。考虑哪一类配套，您须要根据自身的需求来决定。
首付比例与支付
以100万新元的抵押贷款为例，在去年11月，您有可能以1.10％的固定利率获得住房贷款，很多人会选择减少房屋首付比例来削减一次性开支，而自留更多现金进行其他投资，尝试获得更多回报。但是现在，固定利率已经上升到3%左右，这样的策略是否仍然有效？
降低月供的一种方法是支付更大比例的首付，这样您就不会因房产成本而借贷太多，由于利率上调而需承担的利率成本也不会太影响您的家庭生活。更大的首付同样意味着你是一个风险较小的借款人，这可能意味着较低的利率。这可能更适用于正在出售房屋并拥有大量可用资产的人。
考虑现金或公积金支付
公积金贷款只适用于新加坡公民和新加坡永久居民；即便是房贷款成本随着利率上调而增加的时候，多现金，少公积金仍会更好。
新加坡中央公积金普通账户中的任何余额2.5%的利息仍然高于银行存款利息，钱留在中央公积金普通账户里面赚取更多。公积金可以随时在线申请用以支付房贷。面对未来利率上升、通货膨胀率上升引起的月供及生活支出的增加，不要提前清空公积金账户的房贷款，应将公积金视为您的后备资源。
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偿还贷款与投资
利率上升可能会促使借款人更快地偿还抵押贷款，以避免未来支付更高的利息。这个时候，建议通过现金或公积金偿还部分或全部贷款，或者增加使用公积金来分期付款，以舒缓利率上涨所带来的冲击。
以目前固定利率贷款利率3%，银行12个月定期存款利率1.7%来看，如果您有闲余资金在手，建议以一次性现金支付来清贷。当利率上调，贷款利率高于银行储蓄利率时，闲余资金的存款利息收益远不及高额的贷款利率支出。
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中央公积金普通账户余额利息目前保持在2.5%的水平，仍低于3%的固定利率贷款利率，您也可以考虑使用公积金中的多余资金来一次性支付，来尽快减少或还清贷款，这样您就可以减轻加息对您现金流的影响。
提前偿还债务，您也可以更早的享受由加息所带来的更高的固定存款利率。
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与其关注利率上涨了多少，不如将今天的利率视为一件好事。事实上，更高的利率最终可能会通过降低价格并在竞争激烈的市场中打开一些喘息空间来为购房者带来福音。与任何购房决定一样，您准备得越充分，实现目标的可能性就越大。
买房的最佳时机，其实应该是最适合每个购房者的时候。虽然我们看到抵押贷款利率有所上升，而且下半年还会迎来多次调息，但潜在购房者应该看看自身的财务状况，调整策略以适应新的利率市场，而不是放弃。“利率不应该是你唯一的购房决定因素。”
