隨著美聯儲持續大力加息，世界各地銀行跟進全球經濟的加息步伐，近日紛紛調高利率；這意味著家庭多年來享受低利率的全球經濟，會發生巨大改變。對於購房者而言，加息帶來最直接的痛感就是房貸壓力的上漲。
在新加坡，一些銀行今年至今已經調整超過三回；利率固定的兩年和三年期房貸的中位數利率從年初的1.5%左右，上升到超過2.6%。截至2022年6月，星展銀行的兩年和三年固定利率貸款年率是2.75％、大華銀行的兩年和三年固定利率貸款年率分別是2.95%和3.08%、華僑銀行也把兩年固定利率貸款年率設在2.98％。
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隨著抵押貸款利率的上升，購買有抵押貸款的房屋的成本會增加。對於許多購房者來說，更高的抵押貸款利率等於更高的每月成本，尤其是對於那些申請大額抵押貸款的人。隨著通膨指數繼續居高不下，抵押貸款利率何時會停止攀升尚不清楚。
然而，抵押貸款利率在上升並不意味著你今年不能買房。如果你是買家，只要 「更高的利率」不會危及你的財務狀況，就不要害怕，關鍵是了解您的預算、保持觀點和制定計劃。
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擁有固定利率抵押貸款的現有房主不會受到利率上升的影響，除非他們計劃為貸款再融資或購買新房。如果您是潛在的購房者或者您有可調整利率的抵押貸款，那麼您可以採取以下措施來應對不斷上升的抵押貸款利率：
檢查您目前的抵押貸款確定加息對您的影響
第一步是確定您當前的抵押貸款的組成結構，因為利率上漲將影響您的住房貸款的浮動部分，以及任何即將結束「鎖定期」的固定利率調整。
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銀行抵押貸款：
加息不會立即影響已經獲得銀行貸款的借款人，因為大多數人可能仍然會享受較低的利率，直到他們的鎖定期現有貸款將在一到三年內到期。即使新利率啟動，每月還款額的增加也將是適度和漸進的，儘管有跡象表明這些較高的利率將待一段時間。
以30年期800,000新元貸款計算，2%利率的月還款額2,900新元，3%利率的月還款3,400新元，和4%利率的月還款額3,800新元比較，利率每上升一個百分點，月供將上漲400新元至500新元。
雖然增幅不太可能破壞整體家庭支出預算，但仍需提前做資金儲備，以免由於現金流問題受到衝擊。切記避免的是使用高達24%利率的信用卡提現彌補房貸月還款差額。
如果您的固定利率鎖定期限即將結束，現在是與您的抵押貸款顧問討論鎖定利率的好時機。將您的利率與市場上任何其他利率套餐進行比較也是值得的。
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儘快鎖定利率
考慮到預計利率將在今年剩餘時間內再次上漲，您可能需要考慮儘早鎖定利率。
隨著利率上升、通貨膨脹率上升、商品成本上升以及預期租金上漲，未來的房主應該感到一種立即購買的緊迫感。我們已經進入了一個目前所有成本都上升的經濟環境，包括利率。儘管今天的利率更高，但通過現在鎖定利率，買家可以確保未來幾年的價值。
申請新貸款
如果您購買的是私宅房產，希望每隔幾年再融資一次，您可以在銀行固定利率貸款或浮動利率貸款之間進行選擇。雖然目前固定利率配套比同隔夜利率掛鉤配套的貸款要高得多，但建議您根據自身情況，看看整體交易，而不僅僅是前兩年的較低利率。需要了解銀行計劃如何實施未來的加息，以及多久的提前通知期。
下面分別是以100萬新元為基準得出的25年固定利率和25年SORA浮動利率的結果，供您參考。
考慮固定利率房貸款
在比較固定利率貸款時，需要考慮貸款總利息成本，月還款的可承受度，以及幾年後再融資的靈活性。新加坡的固定利率房屋貸款通常具有長達3-5年的固定利率，之後利率變為「浮動」。
如果您選擇更短的貸款期限來節省大量利息費用，從而降低房屋的最終成本，每月付款會更高。在您考慮此選項之前，請先查看您的預算，確保考慮到日常開支的通貨膨脹影響，以確定您是否能負擔得起短期內較高的每月付款；其次，固定利率配套往往帶有預付罰金條款，如果顧客在鎖定期內償還全部或部分貸款，要支付罰金。
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考慮浮動利率房貸款
與固定利率相反，您可以選擇獲得浮動利率貸款來為您購買私宅。這些利率被稱為「浮動」，因為它們與隨時間不斷變化的參考利率相關聯。在新加坡，浮動利率又分為幾種，最常見的包括和新元隔夜利率(也稱為SORA)掛鉤的配套。
SORA是以新加坡無擔保隔夜銀行間的實際借貸成本計算，因此更可靠、穩健和透明。當利率像現在一樣迅速變化時，您需要繼續計算這些潛在成本浮動。了解利率在未來2到5年(鎖定期的年份)的表現以及這將如何影響您的總體貸款成本。
建議與您的貸方詳細諮詢，簽署前要求貸方工作人員計算未來的利率漲幅，以便了解月還款額如何隨著未來的利率上漲而變化，並做好未來多次調整支出預算的準備。
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如果您選擇浮動利率貸款，除了須考慮利率走勢外，也要了解自己收入的穩定和還款的能力，因為浮動利率貸款意味著每個月的還款額會有變化。考慮哪一類配套，您須要根據自身的需求來決定。
首付比例與支付
以100萬新元的抵押貸款為例，在去年11月，您有可能以1.10％的固定利率獲得住房貸款，很多人會選擇減少房屋首付比例來削減一次性開支，而自留更多現金進行其他投資，嘗試獲得更多回報。但是現在，固定利率已經上升到3%左右，這樣的策略是否仍然有效？
降低月供的一種方法是支付更大比例的首付，這樣您就不會因房產成本而借貸太多，由於利率上調而需承擔的利率成本也不會太影響您的家庭生活。更大的首付同樣意味著你是一個風險較小的借款人，這可能意味著較低的利率。這可能更適用於正在出售房屋並擁有大量可用資產的人。
考慮現金或公積金支付
公積金貸款只適用於新加坡公民和新加坡永久居民；即便是房貸款成本隨著利率上調而增加的時候，多現金，少公積金仍會更好。
新加坡中央公積金普通帳戶中的任何餘額2.5%的利息仍然高於銀行存款利息，錢留在中央公積金普通帳戶裡面賺取更多。公積金可以隨時在線申請用以支付房貸。面對未來利率上升、通貨膨脹率上升引起的月供及生活支出的增加，不要提前清空公積金帳戶的房貸款，應將公積金視為您的後備資源。
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償還貸款與投資
利率上升可能會促使借款人更快地償還抵押貸款，以避免未來支付更高的利息。這個時候，建議通過現金或公積金償還部分或全部貸款，或者增加使用公積金來分期付款，以舒緩利率上漲所帶來的衝擊。
以目前固定利率貸款利率3%，銀行12個月定期存款利率1.7%來看，如果您有閒余資金在手，建議以一次性現金支付來清貸。當利率上調，貸款利率高於銀行儲蓄利率時，閒余資金的存款利息收益遠不及高額的貸款利率支出。
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中央公積金普通帳戶餘額利息目前保持在2.5%的水平，仍低於3%的固定利率貸款利率，您也可以考慮使用公積金中的多餘資金來一次性支付，來儘快減少或還清貸款，這樣您就可以減輕加息對您現金流的影響。
提前償還債務，您也可以更早的享受由加息所帶來的更高的固定存款利率。
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與其關注利率上漲了多少，不如將今天的利率視為一件好事。事實上，更高的利率最終可能會通過降低價格並在競爭激烈的市場中打開一些喘息空間來為購房者帶來福音。與任何購房決定一樣，您準備得越充分，實現目標的可能性就越大。
買房的最佳時機，其實應該是最適合每個購房者的時候。雖然我們看到抵押貸款利率有所上升，而且下半年還會迎來多次調息，但潛在購房者應該看看自身的財務狀況，調整策略以適應新的利率市場，而不是放棄。「利率不應該是你唯一的購房決定因素。」
