香港的房地产情况(vs 新加坡) (连载二)

2019-09-25     297
香港的房地产情况(vs 新加坡) (连载二)

一、 香港和新加坡两个“城邦”的背景比较:

人口:香港740万 vs 新加坡 560万

面积:香港1,106平方公里 vs 新加坡 719平方公里

人均GDP:香港 4.6万美元 vs 新加坡 5.8万美元(2017年)

收入中位数:香港1.5~1.6万港元/月,新加坡:4000~4400新元/月(2.0~2.5万港元/月)

二、 香港和新加坡房地产格局比较

1、 存量套数

1)香港:一共约280万套房,每套人均2.6人

2)新加坡,一共约130万套房,每套人均4.3人,新加坡的房子比香港大很多,后面再讲

2、“公营”对“私营”比例

公营即由政府主持投资开发的住房(public housing);

私营即民间开发商开发的住房(private housing)。其中政府主持投资开发的住房还可以包括PPP类的,即和民间合作开发。

1)香港:

公营和私营,按套数和居住人口比大概为(四比六),即40%多的人住在政府盖的房子里,60%住在民营开发商的房子里。(确切比例大概为45:55)

2)新加坡:

公私营是八比二,80%的人口住在政府盖的房子里(组屋、HDB flats)。20%的人口住在民营开发住宅。按套数计算比例也差不多。

3、供给

1)香港:大数是,每年公营房屋两万套,供应相对稳定,私营房屋在一到两万套间波动,私营市场里发展商主要看市场,会挑好的时机入市,会控制供应,会捂盘惜售,维持房价在高位。

2)新加坡:2017/2018财年(12个月),仅政府开发的组屋部分,交钥匙新房即达2.69万套。考虑到新加坡人口小于香港,这是一个相当大的供应量。新加坡组屋都是按需(built-to-order)建设,完全和本地人口增长的趋势相符。供应出现了,政府就建设。并且能够保证占80%的人口住在政府组屋中。

4、“公营”住房中的租赁 及自有产权比

1)香港:

124万套公营房屋里,大数是,80万套是租赁的(“公屋”),40万套是可买下产权的(“居屋”),2:1的概念。公屋和居屋是两种并列的、完全面向不同市场和功能的公营房屋。

从《房屋统计数字2019年》公布的建设计划看,未来居屋的占比还在下降,就是整个公营房屋的五分之一到四分之一水平。即每年该两万套公营房屋,其中就几千套是“居屋”。

简单的说,香港整个公屋体系主要提供的是租赁住房,类似中国的廉租房、公租房。居住者不掌握产权。并且需要符合条件才能入住。

2)新加坡:

新加坡认为最关键不光要解决住的问题,而且是房屋自有产权(home ownership),因此是在贯彻居者有其屋理念的。新加坡的公营房屋(即组屋)在香港标准看,都属于“居屋类别”。看大数,80%的新加坡人口居住在组屋里,其中90%的拥有产权,也就是七成的人通过公营房屋拥有自主产权。

新加坡的整个公屋体系基本提供的是自有产权房,类似我国的经济适用房、公用产权房等。这和香港有着本质性区别。

5、租赁房(廉租房)的政策及定位

1) 香港的“公屋”

公屋80万套左右,占香港120万公营房屋的三分之二,是香港最主要的公共住房。公屋都是蜗居,47%为30~40平方米,23%为20~30平方米,13%小于20平方米,其中只有17%大于40平方米。租金非常低,大概就2000港元,是市面上私营住宅租金的四分之一左右。

另外公屋中还有极小单位者,人均居住面积少于5.5平方米。

到2019年3月底,约有15万宗一般公屋申请,以及约11万“配额及计分制下非长者一人申请”。其中一般申请者平均等候时间似乎5.5年,与政府“三年上楼”的目标差距很大。

入住资格:公屋是面向低收入群体的,有严格的收入及资产上限,超出即要求搬出。根据2019年4月1日起实施的最新公屋申请“入息”(即收入)及资产限额是,一人家庭的月收入不能超过1.18万港元,总资产不超过25.7万港元;两人家庭月收入不超过1.87万港元,总资产不超过34.8万港元。伴随家庭人口数量增加,相应限额也会累加。(注,入息为剔除5%公积金缴纳后的净得)。

姑且不论申请等候时间是5.5年,在香港,新人月薪一般在1万港元以上,大学生大概1.5万港元,社会中位数一般1.5~1.6万港元。年轻人如以自己的名义申请,收入水平就超了,无法满足公屋对的收入的限额。因此,对于绝大多数人群特别是年轻人而言,公屋门槛“太高”,产品又差,又没有产权,完全不能满足实际需求。

难怪乎特区政府在说推出公屋时,很多市民认为这与自己毫无关系。与新加坡完全不同。香港人家里非常小,年轻人就业后在家里住得非常难受,非常不方便,摩擦也大。但申请公屋不符合条件,居屋抽不到签,私人住宅则买不起,为了搬出去就只能租赁私人住宅。私人住宅租金又非常昂贵,44%的的房屋租金超过2万港元,占到了香港平均家庭收入中位数(约2.8万港元)的70%。人们面临的选择是搬出去,缴纳高昂租金,把自己的薪水都贡献给业主供楼,或挤在父母家人的蜗居里。

香港的房地产情况(vs 新加坡) (连载二)

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