在新加坡买房需要知道哪些事项 ?十二方面全方位分析

2019-05-02     3,531

新加坡为什么受中产阶级和高净资产人士青睐?

§ 新加坡全球最宜居城市之一

§ 新加坡拥有稳定政府,政治环境温度,世界上最清廉国家之一

§ 法制健全和社会治安好

§ 空气质量好、亚洲生活品质最高城市

§ 经济持续稳定增长、货币稳定

§ 低税收和无遗产税、无增值税、富人省税天堂

§ 国外收入免税,不像美国是全球征税

§ 适合小孩成长环境,小孩来了都会爱上新加坡这个城市

§ 花园城市美誉、全球10大树木城市,高居榜首,绿化率达50%

§ 新加坡连续第四年被评为全球外派人员生活和工作的最佳地点

§ 健全的医疗体制、顶级医疗服务,被世界卫生组织WHO评为亚洲最有效的医疗系统

§ 世界上闻名的双语教育体制,和欧美大学教育无缝接轨

§ 人均财富全球最高的10大经济体,全球少数享受AAA信贷评级的国家

§ 全球化与世界城市(GAWC)研究网络编制的全球城市等级排名-“世界城市名册2018”最新正式出炉,新加坡地处Alpha+等级,与香港、北京、上海、雪梨、巴黎、迪拜、东京同一个等级。

出产各种权威排名的

《经济学人智库》公布2018年《全球食品安全指数报告》

新加坡排名全世界第一

排行从食物来源、可负担性、可得性

素质和安全等方面衡量113个国家的食品安全水平

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亚洲城市里面生活品质新加坡排名最高,新加坡是世界上法律最健全的国家之一,为投资者带来投资保障,新加坡高达75%的人口为华人,方便国人语言沟通(普通话),跟中国没有时差,不需要倒时差的痛苦,从中国飞往新加坡只需3-6个小时,不像飞欧美国家至少需12-15小时,甚至还有多达20小时以上,我就不再一一列举了。自从新加坡1965年建国以来,开国总理李光耀先生毕业于剑桥大学法律系,制定以法治国的理念,以法律严格著称,所以新加坡的犯罪率很低,社会治安好。充满活力的花园国家,多元种族一起和谐生活在一起,多元文化氛围,堪称世界奇迹。

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新加坡经常被评为最适合孩童成长的国家,李显龙总理说本地孩童成长环境相对良好,新加坡政府保留了我们华人的优良传统,十分重视小孩教育这块,政府每年都拨出上亿新币发展政府教育这块,不断完善教育体制,以顺应时代进步的潮流,

以上各方面因素让新加坡成为许多中国人喜欢来新加坡买房,成为投资和置业首选地点之一。

华人注重对下一代的教育

新加坡拥有适合华人的教育环境,这儿有全世界最棒的双语教育

新加坡更是有亚洲数一数二的高等学府

新加坡国立大学,南洋理工大学,经常在排行榜上脱颖而出

大的教育资源和背景,世界上最好的优质双语教育,成为华人家庭的首选

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一、外国在新加坡可以购买什么类型房产

在新加坡买房针对外国人的限制相对较少,只有政府组屋和有地住宅(包括地块)禁止外国人购买,其他种类的房产外国人都可以直接购买。由于新加坡国土面积有限,所以容易理解为什么政府不允许外国人买有地住宅(洋房),政府担心外国人买买买把土地都买完了。

外国投资者的选择,主要包括四种住宅房屋:私人公寓、分层地契有地住宅,以及圣淘沙岛的升涛湾别墅和商业地产等,商业地产包括店铺,办公室,酒店,轻工业厂房,组屋店屋,私人店屋(2-3层)等。

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在新加坡,约78%的人口住在组屋,组屋是由政府出资建造的公共房屋,属于用纳税人的钱打造的津贴房,所以自然有严格的要求,是新加坡政府建国后实行“居者有其屋”政策,地契都属于99年,但注意组屋HDB的屋主只是有房子使用权,跟私人公寓不一样,政府组屋不可以集体出售给发展商,私人公寓可以集体出售给发展商,组屋所在的土地不属于屋主们共享,因此政府对于组屋的购买、转售和出租条例相当严格,只有新加坡公民和符合条件的永久居民才可以购买,如果是夫妻双方都为永久居民,按照现在建屋局的政策需要两者的永久居民都超过三年后才可以购买,而且购买后的半年内必须卖掉在国外的房子。

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私人公寓是由私人发展商建造的商品房,外国人可以直接购买,地契一般分99年、999年和永久的。由于新加坡政府只出售住宅用地地契为99年,市面上销售的公寓项目主要以99年地契为主。新加坡的私人公寓使用的建筑材料,项目设计更加出色,一般附送免费停车位和部分装修,例如厕所、厨房、地板、地砖、门等都已经装好,装修这块类似于国内的硬装已经做好,带厨房橱柜,炉灶,油烟机,冰箱,洗衣机,客厅和房间的地板,墙壁粉刷好,空调安装好,带衣柜,卫浴和马桶配好,只需买家私或者做简单装修就可以直接入住了.

通常建议买家购房之前预约专业的房产经纪,应该亲自到示范单位参观,了解发展商所赠送的装修包括什么,是否有送电器如洗衣机,冰箱或其他家私,市面上有些高档项目为了帮您节省装修麻烦,已经做好装修,让顾客购买后可以直接拎包入住,我碰过有顾客为了为了节省宝贵时间去装修,选择发展商做好的已经装修好的样板房单位。

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私人公寓一般有带完善的公寓配套设施,如50米或100米长的游泳池、健身房、网球场、烧烤区BBQ、会所、聚会草坪、阅读室、空中花园、儿童娱乐场、停车场、全天候保安等等,有些大型公寓项目配套合适多达100项,以上配套有专业的物业公司统一管理,屋主只需交物业费就可以,没有其他烦恼,新加坡物业公司管理这块在全球处于领先水平。

圣淘沙的别墅(Sentosa)是新加坡唯一允许外国人购置的有地房产,由于数量有限,总共约370套别墅,所以价格自然就高,对高净资产人士或者富豪是完全没问题购买的。目前市面上可以买到的应该都是新房和二手房,由于岛上的别墅大多由不同的私人屋主承建,因此建筑风格和质量都会有所不同,有些屋主采用大牌建筑设计师,设计独特,有些别墅自带游艇停靠点,可以驾游艇去海里游玩。

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二、 哪些地区较受外国人欢迎

第1邮区(滨海湾—新加坡的中央商业区CBD)和第4邮区(圣淘沙—海边度假区),都是外国人经常出入的热门工作和旅游的地点,因此在过去几年也吸引到许多外国人投资置业。政府打造圣淘沙为“旅游岛”,岛上有圣淘沙云顶赌场、鱼尾狮、环球影城/Universal、海底世界、海滩等观光景点、4D探险乐园,空中自由飞翔Ifly,很多国内旅行团、自助游和明星来新加坡后必经之处,笔者也推荐朋友们来新加坡游玩必去的景点!

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传统上,第9邮区(乌节路—顶级购物娱乐区)、第10邮区(武吉知马—高档住宅绿化区)靠近名校南洋小学,华侨中学,莱福士女子小学等,还有新加坡最顶级的优质洋房区,第11邮区(诺维娜—高档医疗办公区)都是深受外国人欢迎的高档住宅区。

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(图片:乌节路地标商场[email protected])

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第15邮区(东海岸—新加坡的滨海区)也是深受外国人青睐的住宅区之一。这里不但有美丽的海景、顶尖的名校林立、著名美食区,去机场和市中心都方便,东海岸公园是周末遛娃的好去处,所以房价和租金会高于郊区地段。

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(配图:东海岸公园)

三、新加坡房市的现状

在新加坡政府将近四年时间(2013年-2017年中)几轮房地产降温措施后,导致新加坡私宅价格连续14个季度下跌近12%,2017年私宅价格是四年来首次回升。政府在2017年3月突然调整部分降温措施,针对卖方印花税调整,由原来的4年改为3年,新私宅销量又有上扬的迹象,前景已较前三年乐观。2018年7月的最近一轮降温措施后并没有对房价造成打击,反而有小幅上涨。国家发展部长黄循财说:楼市稳健买卖双方都得益,降温措施不是为了打压房价。政府宏观调控房地产市场,目的是希望新加坡有个长期稳定健康的房地产市场,更适合需要买卖房子的人。如果有在考虑买房的朋友,建议您尽快考虑入场。

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(如上图,引用联合早报新闻)

四、如何房屋贷款?外国人可以在新加坡贷款吗?

在新加坡,外国人是可以跟本地银行申请贷款的,一般最多能银行贷款相当于房价的70%,当然笔者碰过有些客户本身申请条件好,跟银行申请到高达75%的贷款.不过,这还得取决于银行的信用评估,银行将根据贷款人的贷款金额、贷款期限和贷款方案计算月付数额。银行在评估客户的信用时,通常需要客户提供收入证明,包括工资单、银行流水单、银行存单、个人所得税等资料办理评估等,详情必须向专业贷款顾问咨询,找专业房屋经纪协助您办理. (引用联合早报)

银行贷款申请步骤为:(1)联系银行贷款的专员 (2)递交贷款所需资料(3)贷款申请获批准 (4)和银行签订贷款协议

贷款年限该怎么算,假设贷款申请者的年龄为35岁,如果贷款比例在60-80%,可以贷款到65岁,贷款年限=65-35=30年。第二种情况是如果贷款比例低于60%,可以贷款到75岁,贷款年限=75-35=40年

贷款加首付等于总房价,如果贷款额为房价的70%,那买房时就必须支付30%的现金给发展商,如果贷款为房价60%,那买家需支付40%首付。新加坡银行贷款利息低于2%,远低于国内的贷款利息5-6%,银行可以给贷款最多70%。聪明的投资家都会利用银行杠杆,用租金来还按揭。富人是借银行的钱来省钱的,而银行却找穷人来存钱

中国人可以在新加坡申请购房贷款的,而且跟新加坡本地人享受一样的利率。外国人在新加坡一般可以银行贷款60-70%,新加坡的目前贷款年利率约2.2-2.5%,相比于过内的住宅贷款年利率约6%有很大的优势,所以我通常建议客户选择贷款。

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五、新加坡买房需要交的印花税

在新加坡买房,外国人须支付3-4%的买房印花税和20%的额外买房印花税,共计23-24%的印花税.

(1)房价100万以下外国人印花税为房价的23%-5400

(2)房价100万新币以上外国人印花税为房价的24%-15400

外国人在新加坡买房时主要的费用为首付25%和者23%买房印花税。现在香港的外国人(非香港户口)买房印花税是30%,加之香港房价比新加坡高得多,香港的房价是新加坡的房价2-3倍之间。加拿大和澳大利亚也效仿新加坡,分别对外国买家收15%,11%的买房购置税。新西兰在新总理上台以后直接禁止外国人买房。新加坡,香港,加拿大,澳大利亚对外国人推出的额外印花税或者房屋购置税,其实他们的目的都很相似,就是政府希望有个稳定的房地产市场,防止房产大泡沫。建议想买房的朋友还是买,特别是有刚性需求的朋友,反正您是买来自住,而不是去希望等待政府调整印花税,拿了PR绿卡的朋友尽快买房。

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六、新加坡区域介绍

建议在新加坡买房的朋友首先对新加坡区域有个整体认识,方便您更好的了解新加坡。

请参考下图,新加坡总共细分为28个区域,D1-28邮区,方便大家了解,可以分为三个大的区域。

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中央核心区CCR包括第1,4,9, 10,11邮区,是传统意义上的豪宅区.第1 邮区是中央商业区CBD,包括莱福士,滨海湾,牛车水这一带,就是大名鼎鼎的新加坡滨海湾金山赌场所在地。第4邮区就是“富人岛”所在地-圣淘沙(Sentosa),以别墅和高档公寓为主。第9邮区包括乌节路,经禧,里峇峇利,第10邮区是雅茂(Ardmore),武吉知马,荷兰路,东陵路领事馆区,第11邮区是诺维娜 (医疗中心Medical Hub) 。中央核心区CCR是新加坡最核心的地段,深受高净资产人士欢迎,主要来自中国,美国,日本,韩国,澳洲,印尼,马来西亚,泰国,缅甸,越南等国家。

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(图片来源:URA,市区重建局)

中央边缘区RCR包括碧山,汤申,大巴窑,马里士他,波东巴西,女皇镇,中峇鲁,红山,金文泰,东海岸,加冷,阿欲尼,东海岸。 其中d第15邮区东海岸由于靠近海边,配套设施成熟,如东海岸公园是很多新加坡家庭周末玩耍常去地点,可以遛娃,所以深受来自我们中国的朋友欢迎。

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中央以外区域OCR就是上述两区以外的区域,就是所谓的大众化市场(Mass Market),房价相对便宜。在新加坡占地面积区域属于三个里面最大的,包括地段如勿落,四美,淡滨尼,巴西立,实龙港,盛港,榜鹅,兀兰,义顺,三巴旺,宏茂桥,杨厝港,裕廊区,武吉巴督,武吉班让,武吉甘柏,蔡厝港等。

七、新加坡房价大概介绍

笔者经常碰到国内朋友问我新加坡的房价,这里做个大概介绍,把新加坡分为三类区域:中央核心区、中央边缘区、中央以外区域。中央核心区包括第1,4,9,10,11 邮区 (参考上图),房价在新币2.5万-4.5万新币/平方米。中央边缘区的房价在1.8-2.5万新币/平方米,中央以外区域房价在1.3万-1.6万新币/平方米,当然以上为大概的价格范围,具体价格以项目为准,可以加我微信咨询哦。新加坡房价整体跟国内大城市北京,上海,深圳相当,当然豪宅市场价格没有国内大城市北京,上海,深圳那么高,跟中国香港房价就更不能比,香港房价是另外一个级别的,宇宙级别的,呵呵…

、新加坡买房手续流程办理

新加坡是世界上金融法律最健全的国家之一,建国早期就制定了房产交易法,并且不断进行巩固和完善。在新加坡买房或者卖房手续都需要经过律师协助办理手续,不像国内有房产交易中心,您的代理律师会协助您办理房产更名过户手续,联系银行办理贷款拨款,公积金申请(如果需用到公积金),办理房子交房前还款事宜等。如果是期房项目,是挺有人性化的分阶段付款(参考下面图片),按照项目建造进度付款,通俗点讲,是干了多少活,收多少钱。新加坡买期房有很大优势,可以按照工程进度分阶段付款(参考下图),很大程度的减轻资金压力。

新加坡政府对发展商有严格的监督制度,发展商必须取得建房计划许可证,提交建房设计图给政府审批,发展商必须按照政府批准的设计图开始建造房子。这样可以确保不会出现烂尾楼的情况,让您在新加坡买房时可以放心。

外国人在新加坡买房不需要担心资金安全问题,新加坡政府对有执照的发展商有严格的管制,保护买房者的利益。发展商需在银行或者金融机构开设“项目账户”,为共同监管的账户,发展商必须在项目账号中存入。买家支付的全部房款都得存入项目账号,直到取得临时入伙准证签发后才可取出款项(也就是“交房”),每一个项目账号的款项只能给该项目用途,就是专款专用,不可以把资金用于同一个发展商的另外一个项目

期房买房流程介绍

第一阶段,签订选购权合同(Option to Purchase),简称OTP,买家需要支付5%给发展商,发展商给买家OTP

第二阶段,发展商律师会在OTP日期的两周内给买家或买家代理律师寄出S&P(Sale & Purchase Agreement),收到S&P的三周内,买家需见面代理律师,确定是否确定执行购买权。

第三阶段,买家Exercise OTP/执行购买权的两周内支付印花税给税务局,第8周时间支付15%的房款

第四阶段,按照下面的图表,根据工程进度分阶段付款。

期房付款方式如下-分阶段付款

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、新加坡房产产权持有方式分那几种?

主要分为两种,共同持有(Joint Tenancy)和分权持有(Tenancy In Common).

当有两人或者以上共同持有(Joint Tenancy)一套房产时,具备以下特征:

(1) 每位屋主获得产权的时间、拥有的房产股份比例一样,如果2位屋主,即每位屋主各占房产50%。如果房子是有三个屋主,吉买个房子各占1/3

(2) 一般是夫妻之间选择这种方式持有房产

(3) 如果出现其中一个屋主过世情况,产权自动分配给其他屋主,不能按照继承遗产给子女

当有两人或者以上分权持有(Tenancy In Common)一套房产时,具备以下特征:

(1) 产权分配比例可以任意,即每位屋主获得的比例可以不同或者相同

(2) 每位屋主可以买卖或者抵押产权份额

(3) 其中一位屋主去世后,产权可以按照自己的意愿给子女

十、房产税

房产税主要分为两种,看房子是属于自住还是投资,投资就是屋主买房子后选择把房子出租出去,收取租金收益。

税务局会对每个房子有个年租金估值(Annual Value,简称AV).

如果是房子时属于自住的话,前$8000可以无需缴税,举个例子,一套房子的年租金估值AV为$30000,如果是自住的话,每年的房产税为=(30000-8000)*4%=$880元,如果是房子整套出租的话,每年的房产税为=30000*10%=$3000元

税务局通常把房子默认为投资住房,如果是买来自住的话,我通常建议屋主需记得和税务局申请自住税率/Owner Occupier Tax Rate,可以去税务局官网申请。

十一、 新加坡买房时该如何选择房屋地契呢

新加坡的房屋地契主要分为99年,999年和永久地契,999年和永久地契差别不大。房子主要以99年地契为主,政府组屋HDB是99年地契,私人公寓多数以99年地契为主,很多人觉得买永久地契更保值,我看未必。通常如果同一个地段的永久地契房价比99年高约20%,影响房价的因素主要是房子的地段,是否靠近地铁站,周边生活配套设施如商场,周边学校配套等等。笔者入行多年常碰到客户问到底是买99年地契还是永久地契呢?我回答没有绝对答案,关键看您的预算和需求。如东海岸有个小区是99年地契,隔壁有很多永久地契项目,如果看过去10年的房价增幅表现分析,99年地契的房价增幅高于永久地契,因为该项目隔壁就是Parkway Parade商场,生活极为便利,很受买家们欢迎,房价涨幅比周围永久地契更好。

下图为新加坡样板房产证

在新加坡买房需要知道哪些事项 ?十二方面全方位分析

买房时是选择买99年还是永久地契呢?这个问题没有绝对答案,需具体情况具体分析,关键是看购买者的预算。对买房预算有限的朋友,建议选择买99年地契,这样同样的价格可以买到相对更大面积。举个例子,王小姐有150万新币预算,买99年地契可以买1200平方英尺,买永久地契只可买到900平方英尺,住大面积自然就更舒服。

对于预算足够的朋友,当然可以直接选择买永久地契,买中央核心区乌节路的永久地契大户型,可以联系我给您推荐合适的项目.

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十二、如何设立信托为孩子买房

如果您家庭条件条件好,可以用孩子名字购房,通过在孩子名下成立一个信托(Trust),银行不可以给信托贷款,所以必须全款买房,新加坡的私宅新项目是分阶段付款,部分项目提供延期付款计划,哪几种情况可以合理省税呢?下面详细介绍

1. 如果您孩子低于21岁是新加坡公民,可以通过设立信托买房,印花税按照公民第一套计算

2. 持有对新加坡自由贸易FTA协议国籍的护照或者永久居民绿卡持有者,有5个国家,美国护照、瑞国护照或者瑞士绿卡,冰岛护照或冰岛绿卡、列支敦士登护照或绿卡、挪威护照和绿卡。拥有上面国籍或者绿卡者在买房时可以享受新加坡人等同税收,设立信托为小孩子买房也同样适用。

对比新加坡和中国买房的区别

参考下图表对比新加坡和中国买房

新加坡

中国

面积计算

按套内面积算,没公摊

建筑面积,有公摊约20%

停车位

买房赠送车位使用权

需额外买车位

地契

主要99年,少数永久产权

70年地契

交房标准

精装修

毛坯或精装修

贷款年利息

约2.2-2.5%

介于5-6%

付款流程

期房分阶段付款(2-3年)

一次性付清

租金还房贷

租金可还房贷

租金不够还房贷

小区物业管理

水平高、规范管理

水平有一般/高的

常听国内过来的客人说这边的100平方米怎么比国内100平方米看起来面积大,看看上面图表就知道是什么原因了。

作者个人简历:

2002年拿新加坡政府奖学金来新加坡深造,已经定居新加坡16年多,熟悉中国和新加坡的国情,现任职于新加坡股票交易所SGX上市企业,新加坡最大的地产公司之一ERA地产公司担任高级营销总监,从事房屋经纪行业8年多,已经完成数百宗房地产交易,成交的房屋价值高达新币上亿元,服务过数百位中高档客户,广受客户们好评。包括企业家,企业高管,中小型公司老板,房地产发展商,新移民,教授,医生等等。

熟悉私人公寓,商业地产,组屋的交易流程,全面了解房屋贷款,协助顾客办理好贷款,律师办理房产相关手续等,提供新加坡任何公寓楼盘和商业地产买卖投资服务,买私宅无任何经纪费用

买卖房产是专业的事情,专业的事情找专业的经纪做。

真诚待人,熟悉房地产市场,通晓中英文双语,容易沟通。

感谢各位客户朋友的支持,本人在公司多次获得顶级销售奖,提供诚意十足,细心周到的为客户服务,所以收到客户们的广泛好评,服务好任何客户是我的最重要原则,欢迎买家或卖家联系我。

转载请注明来源:狮城新闻