最近城市重建局URA报告显示，新加坡第二季度的私宅价格环比微跌0.4%，看起来没啥，不过考虑到这是三年来的首次回调，因此引起了市场不小的关恐慌。相信很多买家也比较关心下半年房价走势如何，今天大黄就来聊聊这个话题。
先说结论，下半年对房市我是持谨慎乐观的态度，价格趋于平稳，有可能局部微调，但长期仍看好。
之所以谨慎，是因为现在贷款利息处于历史高位，融资成本高昂；同时世界经济疲软，居民收入增长困难，叠加上通胀导致的生活成本上调。收入不见增长，开销蹭蹭蹭往上涨，这些都是抑制房价上涨的因素。同时新加坡政府还助攻，连环推出降温措施，极大地遏制了投资房的需求。
但长期来看，我还是乐观的，新加坡的房价大概率还会是稳中有涨。理由有以下4点：
1：人口增长
长期来看，房价的决定性因素是人口，新加坡的生育率虽然只有1.1，距离2.1的世代更替水平差很远，但它本身是个移民国家，特别吸引年轻高质量的移民来工作定居。李显龙总理就说过，有几十亿人想排著队来新加坡，所以新加坡根本不缺人，而是拿着放大镜在挑人。
现在移民的门槛已经非常高，要不生怀绝技，要不富得流油，不然基本没戏。政府白皮书计划在2030年的时候人口要达到650-690万之间，比现在要增长100万左右。所有你现在看到的基建，包括新的地铁线，新的片区规划，新的组屋私宅，都是在为人口增长做铺垫。
2：杠杆收入比低
新加坡贷款，有一个限制叫做TDSR，可以翻译成“杠杆收入比”。就是你所有的债务加起来需要支付的月供，包括车贷，信用卡，房贷，不能超过你月收入的55%。这意味着，新加坡的业主都是量入为出，没有断供压力，光景不好就不卖呗，躺着收租也挺香的。
而且新加坡人均收入也很高，2023年人均GDP美金91,100，亚洲第一，世界第五。收入高，杠杆低，断供所导致的抛售风险极小。
3：供需平衡
新加坡是个城邦国家，土地面积仅728平方公里，调控供需相对简单，所有你看到的新增土地和私宅供应，都是经过城市重建局URA精密计算得出的，为的是达到供需平衡。比如说，单单只是每年新增的33000个PR，就能产生约11000套刚需房需求，这部分购买力理论上就能够消化历史平均每年约1万套的新盘销量。
4：调控工具
新加坡政府为了控制房价也是煞费苦心，单单是过去2年就推出了4轮降温措施，平均一年2个。当然政府这么做的初衷不是为了打压房价，而是保证房价不脱离经济基本面，上涨和下跌过快都不符合政府和人民的核心利益。
新加坡政府的筹码很足，就好像斗地主手上捏著大小王和4张2，房市一旦有些风吹草动，大小王都不用出面，来张小2就是王炸。别的不说，外国人60%的额外印花税操作空间是有多大呢？
最后总结一下，短期来看，大环境利率居高不下，经济下行，通胀高企，叠加降温措施，过去两年那样房价狂飙的行情短期应该是看不到了，但是新加坡强劲的人口，金融以及政策基本面，长期房市还将会是稳重有涨，和经济基本面同步的。
