最近城市重建局URA報告顯示，新加坡第二季度的私宅價格環比微跌0.4%，看起來沒啥，不過考慮到這是三年來的首次回調，因此引起了市場不小的關恐慌。相信很多買家也比較關心下半年房價走勢如何，今天大黃就來聊聊這個話題。
先說結論，下半年對房市我是持謹慎樂觀的態度，價格趨於平穩，有可能局部微調，但長期仍看好。
之所以謹慎，是因為現在貸款利息處於歷史高位，融資成本高昂；同時世界經濟疲軟，居民收入增長困難，疊加上通脹導致的生活成本上調。收入不見增長，開銷蹭蹭蹭往上漲，這些都是抑制房價上漲的因素。同時新加坡政府還助攻，連環推出降溫措施，極大地遏制了投資房的需求。
但長期來看，我還是樂觀的，新加坡的房價大機率還會是穩中有漲。理由有以下4點：
1：人口增長
長期來看，房價的決定性因素是人口，新加坡的生育率雖然只有1.1，距離2.1的世代更替水平差很遠，但它本身是個移民國家，特別吸引年輕高質量的移民來工作定居。李顯龍總理就說過，有幾十億人想排著隊來新加坡，所以新加坡根本不缺人，而是拿著放大鏡在挑人。
現在移民的門檻已經非常高，要不生懷絕技，要不富得流油，不然基本沒戲。政府白皮書計劃在2030年的時候人口要達到650-690萬之間，比現在要增長100萬左右。所有你現在看到的基建，包括新的地鐵線，新的片區規劃，新的組屋私宅，都是在為人口增長做鋪墊。
2：槓桿收入比低
新加坡貸款，有一個限制叫做TDSR，可以翻譯成「槓桿收入比」。就是你所有的債務加起來需要支付的月供，包括車貸，信用卡，房貸，不能超過你月收入的55%。這意味著，新加坡的業主都是量入為出，沒有斷供壓力，光景不好就不賣唄，躺著收租也挺香的。
而且新加坡人均收入也很高，2023年人均GDP美金91,100，亞洲第一，世界第五。收入高，槓桿低，斷供所導致的拋售風險極小。
3：供需平衡
新加坡是個城邦國家，土地面積僅728平方公里，調控供需相對簡單，所有你看到的新增土地和私宅供應，都是經過城市重建局URA精密計算得出的，為的是達到供需平衡。比如說，單單只是每年新增的33000個PR，就能產生約11000套剛需房需求，這部分購買力理論上就能夠消化歷史平均每年約1萬套的新盤銷量。
4：調控工具
新加坡政府為了控制房價也是煞費苦心，單單是過去2年就推出了4輪降溫措施，平均一年2個。當然政府這麼做的初衷不是為了打壓房價，而是保證房價不脫離經濟基本面，上漲和下跌過快都不符合政府和人民的核心利益。
新加坡政府的籌碼很足，就好像鬥地主手上捏著大小王和4張2，房市一旦有些風吹草動，大小王都不用出面，來張小2就是王炸。別的不說，外國人60%的額外印花稅操作空間是有多大呢？
最後總結一下，短期來看，大環境利率居高不下，經濟下行，通脹高企，疊加降溫措施，過去兩年那樣房價狂飆的行情短期應該是看不到了，但是新加坡強勁的人口，金融以及政策基本面，長期房市還將會是穩重有漲，和經濟基本面同步的。
