新加坡房贷利率配套及合同解析

32天前     1,419
新加坡房贷利率配套及合同解析

买房是人生大事,毕竟房子很可能是我们大多数人这辈子买过最贵的东西。小编也做了多年抵押贷款经纪人,目睹了这些年各家银行在贷款市场上如火如荼的残酷竞争。现在利率配套的种类是越来越繁杂,里面的弯弯绕绕也不是新手一下子能自己全整明白的。专业的事情一定找专业的人处理,今天就让小编来为大家排雷解惑。

现房与期房贷款利率的区别

小编常遇到购买了期房的客户看到利率配套后问:“我听XX说他家的利率是固定的,为什么这里没有?”不好意思,期房的贷款利率只有浮动利率,没有固定利率,也没有锁定期。不过银行为了留住客户一般会提供1到2次免费的更换配套的机会,这里一定要注意合同条款里可以更换的时间点,免费还省钱的事一定要充分利用。比如DBS的条款中会有:2x Free Conversion from date of 1st disbursement to within 6 months from TOP date,表示银行第一次放款后到TOP后6个月的时间段里可以免费更换两次利率配套。

现房的贷款利率配套种类则比较多,有浮动利率也有固定利率,一般会有2到3年的锁定期,目前DBS也有5年的锁定期配套。利率看涨时,锁定期越久的固定利率配套越受欢迎;相反,利率看跌时,锁定期越短的浮动利率越受欢迎。不过到底看跌还是看涨有时候真的是天知道,所以一定要有心理上可承担的风险预估再做决定。锁定期结束后,一般都会变成一个较高的浮动利率,所以现在越来越多的银行会在锁定期结束后提供一次免费更换利率配套的机会。

房贷利率历史走势

新加坡房贷利率配套及合同解析

新加坡的房屋贷款随着时间和市场行情的变化,每个时间段都有特别受欢迎的利率配套。2008年全球金融危机后,一直延续到2014年,SIBOR都处于一个非常低迷的时期,这段时间客户都会选择SIBOR关联的利率配套,因为那个时候的固定利率要远高于SIBOR利率。2015年SIBOR微涨,定存利率和现行利率这些半浮动利率开始受欢迎。到了2018-2019年SIBOR大幅上涨,市场陷入恐慌,大家开始担心SIBOR会不会继续暴涨到像2006年3%以上的高点,所以都开始选择固定利率。谁也没想到2020年新冠疫情爆发,美国疯狂减息造成SIBOR爆跌,如今的固定利率跌至1.2%左右,不愧是投资房产的好时机。

房贷利率配套常见种类

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固定利率 Fixed Rate

顾名思义,锁定期年限内利率为固定值,风险为零。对于不喜欢操心的客户来说, 固定利率是最省心的方式,也是今年目前最受欢迎的配套,完全不用在意市场上的任何风吹草动。同一家银行,固定利率的高低取决于贷款额度的大小和锁定期的长短,一般贷款额度越高,利率越低;锁定期越短,利率越低。

浮动利率 Floating Rate

1. SIBOR利率配套:SIBOR Pegged Rate

SIBOR(Singapore Interbank Borrowing Offer Rate)代表新加坡银行间同业拆借利率,是指新加坡货币市场上,银行与银行之间的一年期以下的短期资金借贷利率,从LIBOR(伦敦同业拆借利率)变化出来的。此利率的优势是完全透明。Sibor利率有1/3/6/12个月,新加坡大多数银行使用1个月或3个月SIBOR利率提供住房贷款。不过预计到2024年底,政府会全面停用SIBOR利率。

2. SORA利率配套:SORA Pegged Rate

SORA(Singapore Overnight Rate Average)新元隔夜利率指的是新加坡银行间每日早上8时至傍晚6时15分之间进行的无抵押隔夜新元交易的交易量加权平均利率。此利率将在未来3年内逐步取代其他基准利率(SIBOR和SOR)。SORA取决于新元市场交易,与SIBOR相比,SORA的调整频率更高,更为透明,是良好的基准利率。但同时它对于市场的反应更敏感,也就是波动性会更大。

3. 定存利率配套:FD-Linked Rate

此利率配套与各家银行定期存款利息挂钩,每家银行的名称不一样,比如FHR(DBS);FDMR(OCBC);FDPR(UOB);FDR(SC)。通常名称中还会有一个数字,常见的有6/8/9/12/14/15/18/24/36/48。比如现在DBS期房利率为FHR6+0.95%(all-in 1.15%),这里FHR6代表DBS现行的6个月的定存利率。总体来说,定存利率的波动浮动比SIBOR利率的浮动小,风险也相对较低,因为银行如果要调高此利率以收取更多贷款利息,也意味着同时需要付出更多的利息给存款客户。

4. 现行利率配套:Board Rate

现行利率是一种银行内部利率。与基准利率相比,银行内部利率最大的弊端就是不透明。但一般来说,银行内部利率并不会有频繁的调整,毕竟调整之后方方面面的影响也比较大。不过在2018 ~2019年间,SIBOR利率大涨的时候,很多客户的现行利率配套在1年内3次大幅调整,金融管理局收到很多的投诉。

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Refinancing和Repricing的区别及费用

在新加坡做房屋贷款,基本上每三年都要重新更换一次配套,可以选择换银行或不换银行,否则很大可能会付非常高的浮动利率。小编就遇到过不明就里的客户,以为贷款合同签了就是一辈子,付了很多的冤枉钱。

Refinancing的都是新客户,从另一个银行换过来的,新银行需要重新审核所有的贷款条件,例如房屋价值,收入水平等。整个过程需要3个月的时间,所以准备Refinance的客户在合同到期前6个月就可以开始和银行申请以锁定利率,只需指定律师在到期前3个月再Serve Notice to New Financer(通知新贷款银行)即可,这样就可以避免到期后不必要的高利率。 和新购房一样,Refinancing需要支付律师费和估价费。一般HDB律师费在S$1600,Condo在S$1800 (如果要新加上CPF偿还贷款月供,还需额外支付S$500左右的律师费)。估价费各个银行不等,有的S$200+GST,有的S$300+GST。不过银行一般会按贷款额度的一个比例给予现金补贴,比如0.4%(限额在S$2000),同时银行也会帮客户找便宜的律师。通常50万以上的私房(45万~50万可以申诉)或者25万以上的HDB,银行的现金补贴可以足够支付所需的律师费和估价费,也就是相当于免费换一个更好的利率配套。还是那句话,免费还省钱的事一定要充分利用。

Repricing则是由负责旧客户的部门处理,必须自己拨打银行热线,线上提交申请。如果之前所签的合同有免费更换(Free Conversion)的条款则无手续费,否则一般会有几百块不等的手续费,但是无需提交任何例如收入类的材料。Refinancing一定可以申请到时下市场最低的利率配套,Repricing则是完全由银行说了算,利率一般都会比市场高,除非贷款额度很高,银行非常想要留下这个客户。一般会选择Repricing的客户会是以下几种情况:

贷款10万以下不能Refinancing。

贷款额度比较低,需要自己支付(或部分支付)律师费和估价费,而新的利息并不能省下这些钱,再融资并不划算。

收入降低,无法贷到原先的额度。

房屋价值降低太多,贷款额度降低,需要现金补充房价下跌的差额。

无论是Refinancing还是Repricing,目的只有一个:省钱。所以小编建议大家找专业的贷款经纪做个计算,比较清楚各个银行的费用和利率差额再做决定。

贷款合同里其他重要条款

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Cash Rebate Clawback:现金补贴追回 一般现金补贴追回期限为3年,也就是说如果Refinance的时候有拿银行的现金补贴,即便贷款锁定期少过3年(1年或2年),贷款也需要在此银行留满3年,提前Refinance则需要返还现金补贴。

Commitment Period:承诺期 一般房贷承诺期为3年,也就是这3年客户需要按合同所定贷款额度和利率,支付每月摊还费用。如果承诺期内要提前付清或部分偿还贷款,银行会追加费用。

Commitment Fee:承诺费用 一般为承诺期内提前偿还的贷款额度(全额或部分)的1.5%。所以有意在未来3年内卖出房屋的客户必须特别注意合同中有无如果因为卖出房屋而豁免此费用的条款,因为卖出房屋相当于全额提前付清。也建议大家规划好提前偿还贷款的时间点以避免此费用。

Cancellation Fee:合同取消费 如果和银行签署了贷款合同 Letter of Offer(LO) 后又反悔,则需要按所签贷款额度的0.75%支付合同取消费。

Insurance:房屋火险 和哪家银行签署贷款合同,就必须购买该银行安排的房屋火险,否则需要每年支付银行一个使用第三方保险的额外费用。此保险的费用HDB一般为S$50+GST/年,Condo一般为S$100+GST/年。目前只有OCBC不强制私宅购买火险,因为其实所有私宅本身都有火险。不过这种强制火险一般非常基础,小编建议客户自己找General Insurace(一般保险)公司加个升级以更好的保护自己的财产。

选择可靠的贷款经纪人

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很多人其实并不知道有贷款经纪人这个角色,都是自己和银行申请贷款,费时费力不说,还因并不专业踩过很多坑。小编就遇到过客户投诉Refinancing的时候银行没有告知有现金补贴,白出了S$2000;又或者拿到的利率并不是市场上当时最低的,比如有一次有个客户正准备签的利率是2.3%,幸好签的时候想起了小编,打电话来咨询,才知道市场利率已下调至1.89%。

我们贷款经纪人在房屋贷款上的咨询和服务都是免费的,而且因为常年和熟识的各大银行贷款专员合作,可以拿到最新最快的一手资讯,有些时候还可以拿到Premier Rate (就是不对外的低利率),也可以帮忙争取更高额的现金补贴和客户特别要求的附加条款。

真实案例: 今年小编有个客户,新购Condo,房价比较高,客户很年轻收入不够贷满到75%,不过希望能多贷就尽量多贷。客户自己先和银行A做了申请,贷款额度为106万,不过利率不是很理想。通过朋友介绍找到小编,小编建议客户同时再申请银行B和银行C,尽管他们都有市场上最低的3年1.18%固定利率。审核完资料后,银行B批准的贷款额度是103万,而银行C批准的只有96.5万(每家银行在贷款额度上有不同的计算方法),不过银行C批准了更低的利率配套1.15%,并且3年后还有一次免费更换的机会,而银行B三年锁定配套一般无此条款。

于是小编从中协调,把银行C的条款告知银行B,贷款专员立即拿着银行C的资料和银行B进行申诉,银行B按1.15%的利率重新批复,同时也添加了3年后免费更换的条款。最后客户只用了4万做了现金验资,在银行B拿到了银行A的最高贷款额度和银行C的最低贷款利率外加免费更换条款(此处应该有掌声)。这就是为什么专业的事情应该交给专业且可靠的人处理

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