分析师：目前处于可负担水平 银行房贷利率料仍有上升空间
全球利率上升，新元基准利率涨到三年来最高水平，本地多家银行相应调高房贷利率。分析师预期房贷利率接下来还有上升空间，不过目前仍处于可负担水平，加上买房需求依旧强劲，房贷需求预期保持平稳。
根据《联合早报》收集的资料，花旗银行（Citibank）为贵宾理财（Citigold）提供的两年期固定利率配套，8月底才从2.95％上调至3％。较早前，大华银行（UOB）的两年期固定利率配套在6月底从2.65％调高到2.98％。星展银行（DBS）也从2.45％调高到2.75％。
华侨银行（OCBC）7月底暂停提供两年期固定利率配套，目前只有一年期配套，第一年利率为2.6％。
与新元隔夜利率（Singapore Overnight Rate Average，简称SORA）挂钩的浮动利率配套方面，华侨银行和星展银行的配套，头两年的利率分别是一个月或三个月SORA复利另加0.98％，以及三个月SORA复利另加1％。
联昌银行（CIMB）的浮动利率配套维持不变，即三个月SORA复利另加0.7％至0.9％。至于大华银行，头两年的利率是三个月SORA复利另加0.7％，锁定期为两年。
截至9月5日，本地的基准利率三个月SORA从去年底的0.1867％涨至1.6654％，来到三年的最高水平。
华侨银行首席经济师林秀心接受《联合早报》访时说，自今年3月以来，SORA一直都在稳步上涨。美国联邦储备局等主要央行提前收紧货币政策来应对高通胀，推动全球利率上升。
新加坡金融管理局也已四次收紧新元政策，其中两次是在4月和10月的周期外收紧。林秀心说：“由于我国整体和核心通胀率在7月份加剧，可能要等到今年迟些时候才能见顶，金管局或在10月份的政策会议上继续收紧政策。”
假设联储局在通胀稳定下来后暂停加息，并达到升息周期的最高利率（terminal rate），林秀心预计SORA今年底可能涨至3％，明年则进一步上涨至3.2％左右。
大华银行利率策略师杨智超预测，SORA今年底将介于2.9％至3.1％，明年中介于3.2％至3.4％。
| 签订浮动利率将受影响
房贷顾问公司Mortgagewise.sg执行董事吴尚宇受访时指出，签订浮动利率配套的贷款人将受到影响。“我们预期三个月SORA在9月底攀升至1.8％，意味着这些贷款人的利率到时会升到2.5％至2.8％。”
吴尚宇建议贷款人在充满不确定因素的环境中保持敏捷。以联储局目前的加息速度来看，利率应该会比预期的更早见顶，所以别锁定在一个利率配套太久。
Delux咨询公司房贷顾问吴幼新说：“由于目前的房贷利率高过公积金普通户头（OA）的存款利率，贷款人可以考虑用普通户头里的资金，偿还一部分房贷来减少负债。”在这之前，许多人把大部分资金存在公积金户头，是因为当时的存款利率达2.5％，房贷利率才不到2％。他也说，重新定价（repricing）或再融资贷款有助于稍微减缓利率上升的压力，因为利率配套通常会在之后的第三年或第四年调高。
随着利率上扬，理财网站MoneySmart客户服务主管陈声耀留意到，近几个月的新房贷申请减少。申请新房贷者如今更加谨慎，会在申请房贷前先了解自己的负担水平。
不过，吴幼新认为，目前的房贷利率仍处于可负担水平，以及市场对买房的需求依旧强劲，因此房贷需求预计保持稳健。“2008年金融危机之前的房贷利率都超过3％，雷曼兄弟金融危机时房贷利率下降，直到2017年后才逐渐回升至2％，然后遇上冠病疫情后再次下跌。这样来看，目前的房贷利率仍处于正常水平。”
业内人士： 房贷利率虽上扬 买房需求仍强劲
从8月27日起开放预览的Sky Eden@Bedok，迄今共吸引约8000人参观。 （谢智扬摄）
尽管房贷利率上扬，市场对买房的需求依然强劲，（7日）推出的Sky Eden@Bedok和将在下个星期六（17日）推出的曲水伦庭（Lentor Modern）项目地点优越，预料仍会吸引手头比较宽裕的买家，同时也给发展商带来竞争，在为新项目定价时会更加谨慎。
新加坡国立大学城市与地产研究院院长程天富接受《联合早报》访问时说，美国联邦储备局上调利率后，商业银行将相应调高房贷利率，进一步提高私宅买家每月须偿还的房贷，这些买家不像其他组屋买家可以申请优惠贷款。如果买家没有按照自身财务能力买房，利率上升也会加剧他们的财务风险。
“利率上扬会不会影响下来即将推出的新私宅项目的表现，将取决于项目价格以及买家的潜在需求。”他说，由于市场对AMO Residence项目的需求强劲，那些财务比较稳健的买家，仍会考虑曲水伦庭和Sky Eden@Bedok项目，因为这两个项目的地点优越。
伦多（Lentor）一带的曲水伦庭和勿洛的Sky Eden@Bedok都位于地铁站旁，前者是伦多地区唯一的综合发展项目，后者是勿洛10年来首个新项目。
星狮地产新加坡（Frasers Property Singapore）住宅代首席营运总监萧淑贤透露，从8月27日起开放预览的Sky Eden@Bedok，迄今共吸引约8000人参观。由于市场对这个项目的需求稳健，公司决定按计划在今天开卖。
程天富指出，在利率上升的情况下，手头没有那么宽裕的买家会对新项目的价格较敏感。AMO Residence已经为中央区以外（OCR）项目价格创下新纪录，曲水伦庭和Sky Eden@Bedok，在定价方面须把融资成本上涨的因素纳入考量。
再来，这两个项目带来的竞争也将促使发展商在定价时更加谨慎。如果一开始在定价方面没有做好，发展商就更难下调价格了。
ERA产业研究咨询部主管麦俊荣说：“发展商要推出新项目时，他们会先进行为期两个星期的市场测试，从房地产经纪那里收集反馈，了解一下买家能接受什么样的价位。”AMO Residence的强劲表现给未来的新项目带来正面影响，令买家更愿意接受新的价位。
除了利率，麦俊荣认为，项目地点、地契、竞争、土地成本等也是左右项目价格的因素。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，利率上升似乎对新私宅项目的销售没有显著影响。新推出的私宅项目采用的是分阶段付款计划（progressive payment schedule），所以买家可能不会马上感受到每月分期付款的增加，而且一开始的偿还房贷额通常较小。
她认为，发展商可能会继续按照往常惯例，以较低的价格开始销售，仍会尝试以具有竞争力的价格为项目定价。
| 对房地产投资者 利率上扬影响较大
比起买房自住的买家，麦俊荣认为，利率上扬对房地产投资者的影响较大。融资成本增加时，投资者可以选择投资别的资产，如股票。而对买房自住的人来说，高利率可能会促使他们把目光转向更小的单位。他们对买房的需求还在，但预算可能会受到影响。尽管如此，考虑到现在的租金大幅上涨，有些投资者仍会觉得买房划算。而且，投资房地产的期限较长，一般五到10年，对这些人来说，利率高涨的情况仅属暂时，对买房决策的影响不大。
今年7月在宏茂桥推出的AMO Residence大卖，一开盘就售出98％单位，平均尺价为2100元。曲水伦庭的私宅单位每平方英尺价格从1880元起跳。Sky Eden@Bedok的每平方英尺指示价从1900多元起跳。
位于武吉知马的高档私宅Perfect Ten也受买家欢迎，自去年12月推出以来共卖出83％或96个单位。这个项目会在本星期六（10日）推出55个三卧房和四卧房单位。三卧房售价从210万元左右起跳，四卧房约350万元。
