市场放缓去年售出豪宅跌24.51％ 分析师：超高净值人士来新投资料促成市场平稳
受访业者说，去年的整体豪宅销量下滑，主要是因为经济环境出现变化，而且地缘政治引发的不确定因素增加。
本地豪宅市场放缓，去年售出的单位数量同比下跌24.51％，有至少511个。尽管今年经济前景不明朗，分析师认为，这反而会促使超高净值人士来新投资或成立家族办公室，豪华私宅市场料会保持平稳。
根据利斯苏富比国际房地产（List Sotheby's International Realty）于1月4日从市区重建局网站下载的数据，截至去年12月25日，有511个交易价超过500万元的单位售出，其中8.6％是优质洋房，升涛湾（Sentosa Cove）洋房占3.5％，其余是豪华公寓单位。
去年转手的优质洋房数量较前年少了近一半，为44幢，2021年共有90幢优质洋房售出。尽管数量减少，但去年的优质洋房每平方英尺平均价格同比增长10.5％至1870元。
升涛湾洋房平均尺价增长9.1％至1940元。豪华公寓尺价同比微跌0.4％至2970元，但比2020年高出9.2％。
利斯苏富比国际房地产主管韩焕美接受《联合早报》访问时说，去年的整体豪宅销量下滑，主要是因为经济环境出现变化，而且地缘政治引发的不确定因素增加。
另一个原因则是2021年底实行的房地产降温措施，政府提高私宅的额外买房印花税，让一些买家却步。“购买第二间房子或以上的本地买家、购买第一间房子或以上的永久居民，以及外国买家，都需要缴付更高的额外买方印花税。据观察，去年的买主多数是购买第一间房子的自住屋主。”
| 外国超高净值人士增加豪华私宅是主要投资
去年成交价最高的10个高档私宅单位当中，占据榜首至第六位的都是兰心居（Les Maisons Nassim）的单位，最高成交价为6800万元，尺价为6057元；最低成交价为3461万元，尺价为5153元。
据韩焕美观察，这10个单位面积较前年的10大来得小，而且平均交易价低4％。由于去年开盘的高档私宅较少，顶楼单位交易比前年少。
近年来在新加坡设立家族理财办公室的外国超高净值人士增加，本地的豪华私宅是这些外籍买家的主要投资之一。
根据世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部统计，截至去年12月6日，外国买家购买了189个交易价500万元或以上的非有地私宅，数量与前年一样。世邦魏理仕东南亚研究部主管宋明蔚受访时说，这显示外国买家对本地高档私宅的需求保持稳定。去年和前年他们购买的单位，占总销量的28％和33％。
“我们预计，接下来会有更多外国超高净值人士在新加坡投资。经济前景难料，市场供应充足，会有更多资金流入较稳定的国家如新加坡的实业资产市场。此外，新元汇率走强，也是吸引投资的一大亮点。”
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣也有类似看法。他说，我国政府料会继续推动本地的财富管理领域，今年预计会有更多富裕人士来新投资。
“超高净值人士在新加坡设立家族办公室、居住，或送孩子到这里上学，也许会先租房子。他们熟悉本地房地产市场后，就会购买心仪的豪宅，尤其亚洲人希望拥有自己的房子。”
他还说，优质洋房是富裕人士的投资首选，再来就是位于第9、第10和第11区的永久地契或999年地契私宅。
今年全球经济面对陷入衰退的风险，韩焕美认为，这可能影响富豪的投资决策。另外，贷款利率没有下调的迹象，俄乌战争还在持续，外籍买家的投资额可能减少。
降温措施促使部分买家购买小单位 小型公寓销量去年11月占总体私宅38.2％
新一轮房地产降温措施促使更多买家购买小型公寓单位，去年11月的非有地私宅小型单位销量占38.2％，比措施实行前的首九个月平均高出3.5个百分点。
分析师认为，尽管小型单位受青睐，但大型单位仍是多数买家的首选。
本地房价持续攀高，为抑制房价，政府在去年9月推出一系列新降温措施，包括把用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限，调高0.5个百分点。潜在买家在申请房屋贷款时面对更严格的条例，获得的贷款可能低于预期，只能负担得起较小的单位。
橙易产业研究与咨询部（OrangeTee & Tie）提供给《联合早报》的数据显示，去年10月和11月，分别有421个和386个面积为800平方英尺或以下的一卧房或两卧房小型单位售出，占私宅总销量的34％和38.2％。
去年8月份则有574个小型单位售出，占私宅总销量的37.1％。相比之下，11月份的小型单位销量比8月份多出1.1个百分点。若同今年1月份的30.7％比较，更是高出7.5个百分点，但略低于9月份的39.6％。
若以去年首九个月来看，小型单位每月平均占34.7％，比11月份少了3.5个百分点。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清受访时说：“小型单位的交易量增加，可能是因为新降温措施导致买家获得较少贷款。利率上升也影响一些买家的负担能力，促使小型单位交易量升高。”
她强调，交易增幅并不大，而且降温措施仅实行短短数月，因此仍需要观察更长时间才能更准确地评估降温措施对市场的长期影响。
今年经济预料会放缓，利率将维持在较高水平，人们开销上升，但收入未必增加。
第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋认为，小型单位依然会受欢迎，因为整个单位的价格在多数新加坡人可负担的范围内。
“这意味着，分期付款的款额符合他们的预算，而每月的还款额仍低于55％的总偿债率顶限。多数人会买这类单位作为投资之用，他们也应该注意到租金不断上升。”
尽管如此，但若买家有充足资金，还是会选购面积较大的单位。
博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹指出，混合工作模式已成为人们日常生活的一部分，因此会倾向于住在较宽敞的房子。多代同堂的家庭和外国买家都偏好较大的房子。
孙燕清也有类似看法。她说，小型单位销量的占比从去年11月的39.5％下跌到今年同期的38.2％。除了新私宅项目较少推出小型单位之外，另一个原因就是人们意识到宽敞居住空间的重要性。
她认为，许多企业采用混合工作模式，不少员工可居家办公，所以多数人还是会选择大型单位。
疫情封控已解除但降温措施影响仍在 分析：中国买家对本地私宅需求量只会逐步上升
中国重新开放后，中国买家的到来能否为本地私宅销售注入强心针？分析师预计，受本地降温措施影响，中国买家私宅购买量短期不会激增，但会逐渐上升。
合登集团（Huttons）星期三（1月11日）提供的研究报告指出，根据以往降温措施后的私宅交易走势来看，中国买家的买气恢复可能还需两年时间。
报告显示，中国买家于2011年在本地买了多达1637个私宅单位。然而，随着政府在该年12月实施10％的额外买方印花税（ABSD）后，2012年中国买家购买的私宅单位大幅缩水62.2％，只达618个。2013年，政府把ABSD调高至15％，2014年中国买家购买单位进一步下滑38.6％至390个。
过去几次降温措施中，中国买家购买的单位也受影响下滑。例如2021年底，政府调高外国买家的ABSD至30％，导致去年中国买家购买私宅单位下滑三成至227个。
不过由于全球经济不确定因素增加，外国买家仍视我国为资产避风港。去年5月，有中国高净值买家就一口气以8760万元买下私宅项目康宁河湾（Canninghill Piers）的20个单位。
根据报告，康宁河湾（Canninghill Piers）也是去年最受外国买家欢迎的新私宅项目，排在其后的是瑞雅嘉苑（Rivière）和 The Avenir。
合登集团说，截至去年第三季，市场上未售出私宅单位达1万5777个，显著低于10年平均水平的2万7767个。此外，根据国际货币基金组织（IMF）预测，由于私宅供应有限，我国可能是今年亚太地区唯一房价上涨的城市，外国买家会将注意力转移到新加坡。
尽管如此，报告强调：“外国买家购买情绪预料维持谨慎。经济不确定和高达30％的ABSD，将可能限制买家需求，因此私宅需求会逐渐增加，而不是激增。”
ERA产业研究咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时说，中国开放会给本地私宅市场带来积极影响，不过购房一般需要周详考虑，到访外国人多数会先选择租赁，直到他们对本地市场充分了解后，才做出购房决定，私宅销量短期内不会因中国开放而显著增加。
| 询问私宅价格人数料再增10％至15％
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清则认为，降温措施及高利率对中国高净值买家影响不大。相比其他发达国家和城市，我国房地产价格和房贷利率更具吸引力。此外，我国货币政策稳定，有助于资产的长期增值。强劲的租赁市场，也可让买家获得丰厚的租金回报。
她也透露，根据橙易产业房地产经纪反馈，今年询问私宅的中国买家人数有所增加。中国重新开放后，预计询价人数会再增长10％至15％，并可能在农历新年之后陆续回归。
另一方面，问及中国开放后，中国屋主可能返回中国，在当地置业的可能性，孙燕清认为，我国具备教育、医疗和商业环境等独特优势，会让多数人选择留下。
麦俊荣说，本地租赁市场依旧火热，来此投资的外国人应不会现在脱手高租金回报的资产。况且，本地私宅还具有上升潜力。
