市場放緩去年售出豪宅跌24.51％ 分析師：超高凈值人士來新投資料促成市場平穩
受訪業者說，去年的整體豪宅銷量下滑，主要是因為經濟環境出現變化，而且地緣政治引發的不確定因素增加。
本地豪宅市場放緩，去年售出的單位數量同比下跌24.51％，有至少511個。儘管今年經濟前景不明朗，分析師認為，這反而會促使超高凈值人士來新投資或成立家族辦公室，豪華私宅市場料會保持平穩。
根據利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby's International Realty）於1月4日從市區重建局網站下載的數據，截至去年12月25日，有511個交易價超過500萬元的單位售出，其中8.6％是優質洋房，升濤灣（Sentosa Cove）洋房占3.5％，其餘是豪華公寓單位。
去年轉手的優質洋房數量較前年少了近一半，為44幢，2021年共有90幢優質洋房售出。儘管數量減少，但去年的優質洋房每平方英尺平均價格同比增長10.5％至1870元。
升濤灣洋房平均尺價增長9.1％至1940元。豪華公寓尺價同比微跌0.4％至2970元，但比2020年高出9.2％。
利斯蘇富比國際房地產主管韓煥美接受《聯合早報》訪問時說，去年的整體豪宅銷量下滑，主要是因為經濟環境出現變化，而且地緣政治引發的不確定因素增加。
另一個原因則是2021年底實行的房地產降溫措施，政府提高私宅的額外買房印花稅，讓一些買家卻步。「購買第二間房子或以上的本地買家、購買第一間房子或以上的永久居民，以及外國買家，都需要繳付更高的額外買方印花稅。據觀察，去年的買主多數是購買第一間房子的自住屋主。」
| 外國超高凈值人士增加 豪華私宅是主要投資
去年成交價最高的10個高檔私宅單位當中，占據榜首至第六位的都是蘭心居（Les Maisons Nassim）的單位，最高成交價為6800萬元，尺價為6057元；最低成交價為3461萬元，尺價為5153元。
據韓煥美觀察，這10個單位面積較前年的10大來得小，而且平均交易價低4％。由於去年開盤的高檔私宅較少，頂樓單位交易比前年少。
近年來在新加坡設立家族理財辦公室的外國超高凈值人士增加，本地的豪華私宅是這些外籍買家的主要投資之一。
根據世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究部統計，截至去年12月6日，外國買家購買了189個交易價500萬元或以上的非有地私宅，數量與前年一樣。世邦魏理仕東南亞研究部主管宋明蔚受訪時說，這顯示外國買家對本地高檔私宅的需求保持穩定。去年和前年他們購買的單位，占總銷量的28％和33％。
「我們預計，接下來會有更多外國超高凈值人士在新加坡投資。經濟前景難料，市場供應充足，會有更多資金流入較穩定的國家如新加坡的實業資產市場。此外，新元匯率走強，也是吸引投資的一大亮點。」
ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮也有類似看法。他說，我國政府料會繼續推動本地的財富管理領域，今年預計會有更多富裕人士來新投資。
「超高凈值人士在新加坡設立家族辦公室、居住，或送孩子到這裡上學，也許會先租房子。他們熟悉本地房地產市場後，就會購買心儀的豪宅，尤其亞洲人希望擁有自己的房子。」
他還說，優質洋房是富裕人士的投資首選，再來就是位於第9、第10和第11區的永久地契或999年地契私宅。
今年全球經濟面對陷入衰退的風險，韓煥美認為，這可能影響富豪的投資決策。另外，貸款利率沒有下調的跡象，俄烏戰爭還在持續，外籍買家的投資額可能減少。
降溫措施促使部分買家購買小單位 小型公寓銷量去年11月占總體私宅38.2％
新一輪房地產降溫措施促使更多買家購買小型公寓單位，去年11月的非有地私宅小型單位銷量占38.2％，比措施實行前的首九個月平均高出3.5個百分點。
分析師認為，儘管小型單位受青睞，但大型單位仍是多數買家的首選。
本地房價持續攀高，為抑制房價，政府在去年9月推出一系列新降溫措施，包括把用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率下限，調高0.5個百分點。潛在買家在申請房屋貸款時面對更嚴格的條例，獲得的貸款可能低於預期，只能負擔得起較小的單位。
橙易產業研究與諮詢部（OrangeTee & Tie）提供給《聯合早報》的數據顯示，去年10月和11月，分別有421個和386個面積為800平方英尺或以下的一臥房或兩臥房小型單位售出，占私宅總銷量的34％和38.2％。
去年8月份則有574個小型單位售出，占私宅總銷量的37.1％。相比之下，11月份的小型單位銷量比8月份多出1.1個百分點。若同今年1月份的30.7％比較，更是高出7.5個百分點，但略低於9月份的39.6％。
若以去年首九個月來看，小型單位每月平均占34.7％，比11月份少了3.5個百分點。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清受訪時說：「小型單位的交易量增加，可能是因為新降溫措施導致買家獲得較少貸款。利率上升也影響一些買家的負擔能力，促使小型單位交易量升高。」
她強調，交易增幅並不大，而且降溫措施僅實行短短數月，因此仍需要觀察更長時間才能更準確地評估降溫措施對市場的長期影響。
今年經濟預料會放緩，利率將維持在較高水平，人們開銷上升，但收入未必增加。
第一太平戴維斯（Savills）研究與諮詢部高級主管張敏璋認為，小型單位依然會受歡迎，因為整個單位的價格在多數新加坡人可負擔的範圍內。
「這意味著，分期付款的款額符合他們的預算，而每月的還款額仍低於55％的總償債率頂限。多數人會買這類單位作為投資之用，他們也應該注意到租金不斷上升。」
儘管如此，但若買家有充足資金，還是會選購面積較大的單位。
博納產業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩指出，混合工作模式已成為人們日常生活的一部分，因此會傾向於住在較寬敞的房子。多代同堂的家庭和外國買家都偏好較大的房子。
孫燕清也有類似看法。她說，小型單位銷量的占比從去年11月的39.5％下跌到今年同期的38.2％。除了新私宅項目較少推出小型單位之外，另一個原因就是人們意識到寬敞居住空間的重要性。
她認為，許多企業採用混合工作模式，不少員工可居家辦公，所以多數人還是會選擇大型單位。
疫情封控已解除但降溫措施影響仍在 分析：中國買家對本地私宅需求量只會逐步上升
中國重新開放後，中國買家的到來能否為本地私宅銷售注入強心針？分析師預計，受本地降溫措施影響，中國買家私宅購買量短期不會激增，但會逐漸上升。
合登集團（Huttons）星期三（1月11日）提供的研究報告指出，根據以往降溫措施後的私宅交易走勢來看，中國買家的買氣恢復可能還需兩年時間。
報告顯示，中國買家於2011年在本地買了多達1637個私宅單位。然而，隨著政府在該年12月實施10％的額外買方印花稅（ABSD）後，2012年中國買家購買的私宅單位大幅縮水62.2％，只達618個。2013年，政府把ABSD調高至15％，2014年中國買家購買單位進一步下滑38.6％至390個。
過去幾次降溫措施中，中國買家購買的單位也受影響下滑。例如2021年底，政府調高外國買家的ABSD至30％，導致去年中國買家購買私宅單位下滑三成至227個。
不過由於全球經濟不確定因素增加，外國買家仍視我國為資產避風港。去年5月，有中國高凈值買家就一口氣以8760萬元買下私宅項目康寧河灣（Canninghill Piers）的20個單位。
根據報告，康寧河灣（Canninghill Piers）也是去年最受外國買家歡迎的新私宅項目，排在其後的是瑞雅嘉苑（Rivière）和 The Avenir。
合登集團說，截至去年第三季，市場上未售出私宅單位達1萬5777個，顯著低於10年平均水平的2萬7767個。此外，根據國際貨幣基金組織（IMF）預測，由於私宅供應有限，我國可能是今年亞太地區唯一房價上漲的城市，外國買家會將注意力轉移到新加坡。
儘管如此，報告強調：「外國買家購買情緒預料維持謹慎。經濟不確定和高達30％的ABSD，將可能限制買家需求，因此私宅需求會逐漸增加，而不是激增。」
ERA產業研究諮詢部主管麥俊榮接受《聯合早報》訪問時說，中國開放會給本地私宅市場帶來積極影響，不過購房一般需要周詳考慮，到訪外國人多數會先選擇租賃，直到他們對本地市場充分了解後，才做出購房決定，私宅銷量短期內不會因中國開放而顯著增加。
| 詢問私宅價格人數 料再增10％至15％
橙易產業研究與諮詢部主管孫燕清則認為，降溫措施及高利率對中國高凈值買家影響不大。相比其他已開發國家和城市，我國房地產價格和房貸利率更具吸引力。此外，我國貨幣政策穩定，有助於資產的長期增值。強勁的租賃市場，也可讓買家獲得豐厚的租金回報。
她也透露，根據橙易產業房地產經紀反饋，今年詢問私宅的中國買家人數有所增加。中國重新開放後，預計詢價人數會再增長10％至15％，並可能在農曆新年之後陸續回歸。
另一方面，問及中國開放後，中國屋主可能返回中國，在當地置業的可能性，孫燕清認為，我國具備教育、醫療和商業環境等獨特優勢，會讓多數人選擇留下。
麥俊榮說，本地租賃市場依舊火熱，來此投資的外國人應不會現在脫手高租金回報的資產。況且，本地私宅還具有上升潛力。
