新加坡房地产市场在2024年第一季度表现如何？
戴玉祥产业咨询公司在5月13日发布的新加坡2024年第一季房地产市场表现报告中给出了专业见解，对新加坡住宅市场、投资市场、办公室空间以及零售空间等房价趋势、租金表现进行深度解析。
针对大众最为关注的住宅市场，报告也特别指出，虽然住宅市场的活动依然活跃强劲，但与往年相比，预计增长将更加温和。
新私宅单位成交量上涨6.6%
私宅租赁交易量也涨3.4%
戴玉祥产业咨询公司在其报告中提到，据新加坡市区重建局的初步估计，2024年第一季度整体房地产价格指数(PPI)环比增长1.4%，较2023年第四季度的2.8%增幅有所放缓。其中，有地住宅、非有地住宅房产价格指数分别环比增长2.6%和1.0%。值得注意的是，非有地住宅房产价格指数第一季度的增长主要受核心中央区(CCR)的推动，数据显示，核心中央区的非有地住宅价格指数第一季度涨幅为3.4%，远超其他中央区(RCR)和非中央区(OCR)的0.3%和0.2%涨幅。
成交量方面，住宅市场总成交量比前一季度小幅下降3.5%，从去年第四季度的4295个单位降至今年第一季度的4145个单位，而且外籍买家购买的单位的总量仅占1.0%，投资活动依然低迷。
不过，新私宅单位的成交量却较上一季增长了6.6%，共售出1164个单位，戴玉祥产业咨询公司表示，这主要是因为房地产开发商在2024年推出多个新项目(从去年第四季度推出1060个单位涨至今年第一季度推出1304个单位)，为买家提供更多选择，从而带动销量。
相比之下，转售私宅市场的交易量则比前一季下降6.9%，共售出2981个单位。戴玉祥产业咨询公司分析，这可能是受今年第一季度有多个节日庆典影响，买家用来安排看房的时间会比较少。
租赁市场上，私人住宅租赁交易量涨至1万9680个单位，涨幅为3.4%，但整体租金指数在2024年第一季度下降1.9%，延续2023年第四季度的跌势。
买家对新楼盘有持续不断的需求，且开发商的供应量预期会扩张，戴玉祥产业咨询公司预计，在这两大因素的支持下，房地产市场有望温和增长。然而，由于已完工项目的大量涌入，租赁市场将面临挑战，可能会抑制新加坡2024全年的租金增长。
办公室空间
CBD中央商务区入住率增至95%
戴玉祥产业咨询公司在该报告中指出，2024年第一季度，CBD中央商务区写字楼的入住率为95%，与去年第四季度的94.7%相比，上升了0.3个百分点，租赁需求表现出弹性。这也反映出本地租户倾向于优质办公空间。
此外，租出但未使用的“影子空间”(shadow space)显著减少，从去年第四季度的约33万2000平方英尺降至今年第一季度的约24万5000平方英尺。戴玉祥产业咨询公司预计，由于许多“影子空间”的租约将在今年或明年到期，影子空间的面积将继续减少。
戴玉祥产业咨询公司也在报告中指出，由于许多人选择续约，以及企业合理规划他们的办公空间采取谨慎的扩张方式，第一季度所有中小型租赁活动的租金环比保持不变。
两座新办公楼Labrador Tower和Paya Lebar Green预计会在今年完工，到2024年第四季度将增加约91万3000平方英尺的办公空间面积，有望缓解办公空间供应。戴玉祥产业咨询公司预计，新供应的增加，可能会导致今年全岛办公空间的入住率略有下降，也因此可能给租金上涨带来压力，不过，随着企业倾向于绿色和甲级办公空间，租赁活动可能会更活跃。
工业房地产空间入住率下降
但整体租金指数有所上涨
2024年第一季度，全岛工业房地产空间的入住率降至88.7%。其中，商业园区的入住率已连续八个季度下降，降至78%；仓库空间的入住率下降0.5%至91.1%，没能延续2023第四季度的增幅。
同时，戴玉祥产业咨询公司预计，商业园区的空置率将会持续上升。这是因为到2024年下半年，商业园区预计将有约为370万平方英尺的总楼面面积(GFA)实现竣工，特别是榜鹅数码地区(Punggol Digital District)，这个地点可能会吸引更多科技业的租户，同时可能导致郊区商业园区的租金水平上涨。
此外，尽管所有工业空间的价格指数在2024年第一季度下降0.2%，总体租金指数却环比上涨1.7%。其中，第一层多用户工厂租金上涨至每平方英尺2.07新元，仓库空间的租金则稳定在每平方英尺1.85 新元，而郊区商业园区的租金下降0.5个百分点至每平方英尺4.46新元。
展望未来，对人工智能兴趣的激增预计将带来半导体行业的蓬勃发展，因此戴玉祥产业咨询公司预计，2024年工业房地产空间的售价和租金都有望保持稳定。
零售房地产市场
租金季度环比上涨
就零售房地产市场而言，全岛各地区的租金在2024年第一季度都有所增长。其中，位于乌节路和史各士路(Orchard/Scotts Road)黄金地段的零售空间的一层租金，环比上一季度增长了0.7%，达到每平方英尺40.85新元；市区其他地方(Other City Areas)的零售空间租金业环比增长0.3%至每平方英尺19.35新元；市区边缘和市区以外(Fringe/Suburban Areas)的零售空间租金则达到每平方英尺34新币。
由于未来三年的高入住率，且供应有限，戴玉祥产业咨询公司预计，在2024年接下来几个月的零售房地产市场中，所有中小型租赁活动的租金将有所增长。
房地产投资总额有所下降
投资者目光转向零售和酒店业
2024年第一季度，房地产投资额达42亿新元，较2023年第四季度的56亿新元投资额下降25.4%。其中，政府售地计划(Government Land Sales，简称GLS)带来的投资额从上一季度的29亿新元降至13亿新元，占投资总额的比例也从52.3%降至32.1%。这主要是因为，今年第一季度，政府售地计划下多为较小面积的地段供招标，交易额不大，而且滨海花园弯(Marina Gardens Crescent)的白色地段仅吸引一方投标，最终市建局认为投标方的标价过低而拒颁地段。
在私人投资市场，2024年第一季度的投资额为28亿新元。值得一提的是，戴玉祥产业咨询公司在报告中指出，投资者的兴趣从办公楼领域转向零售和酒店业领域，这种转变可能是由于投资者在当前利率较高的环境下将注意力转向替代资产类别。
展望2024年接下来几个月时间，戴玉祥产业咨询公司预计，房地产投资市场将继续受到两大方面的支撑：政府售地计划；零售或酒店业这些收益较高的资产类别。同时，鉴于经济活动出现复苏迹象，且降息即将到来，房地产投资销量和交易额都可能会有所回升。
