新加坡房地產市場在2024年第一季度表現如何？
戴玉祥產業諮詢公司在5月13日發布的新加坡2024年第一季房地產市場表現報告中給出了專業見解，對新加坡住宅市場、投資市場、辦公室空間以及零售空間等房價趨勢、租金表現進行深度解析。
針對大眾最為關注的住宅市場，報告也特別指出，雖然住宅市場的活動依然活躍強勁，但與往年相比，預計增長將更加溫和。
新私宅單位成交量上漲6.6%
私宅租賃交易量也漲3.4%
戴玉祥產業諮詢公司在其報告中提到，據新加坡市區重建局的初步估計，2024年第一季度整體房地產價格指數(PPI)環比增長1.4%，較2023年第四季度的2.8%增幅有所放緩。其中，有地住宅、非有地住宅房產價格指數分別環比增長2.6%和1.0%。值得注意的是，非有地住宅房產價格指數第一季度的增長主要受核心中央區(CCR)的推動，數據顯示，核心中央區的非有地住宅價格指數第一季度漲幅為3.4%，遠超其他中央區(RCR)和非中央區(OCR)的0.3%和0.2%漲幅。
成交量方面，住宅市場總成交量比前一季度小幅下降3.5%，從去年第四季度的4295個單位降至今年第一季度的4145個單位，而且外籍買家購買的單位的總量僅占1.0%，投資活動依然低迷。
不過，新私宅單位的成交量卻較上一季增長了6.6%，共售出1164個單位，戴玉祥產業諮詢公司表示，這主要是因為房地產開發商在2024年推出多個新項目(從去年第四季度推出1060個單位漲至今年第一季度推出1304個單位)，為買家提供更多選擇，從而帶動銷量。
相比之下，轉售私宅市場的交易量則比前一季下降6.9%，共售出2981個單位。戴玉祥產業諮詢公司分析，這可能是受今年第一季度有多個節日慶典影響，買家用來安排看房的時間會比較少。
租賃市場上，私人住宅租賃交易量漲至1萬9680個單位，漲幅為3.4%，但整體租金指數在2024年第一季度下降1.9%，延續2023年第四季度的跌勢。
買家對新樓盤有持續不斷的需求，且開發商的供應量預期會擴張，戴玉祥產業諮詢公司預計，在這兩大因素的支持下，房地產市場有望溫和增長。然而，由於已完工項目的大量湧入，租賃市場將面臨挑戰，可能會抑制新加坡2024全年的租金增長。
辦公室空間
CBD中央商務區入住率增至95%
戴玉祥產業諮詢公司在該報告中指出，2024年第一季度，CBD中央商務區寫字樓的入住率為95%，與去年第四季度的94.7%相比，上升了0.3個百分點，租賃需求表現出彈性。這也反映出本地租戶傾向於優質辦公空間。
此外，租出但未使用的「影子空間」(shadow space)顯著減少，從去年第四季度的約33萬2000平方英尺降至今年第一季度的約24萬5000平方英尺。戴玉祥產業諮詢公司預計，由於許多「影子空間」的租約將在今年或明年到期，影子空間的面積將繼續減少。
戴玉祥產業諮詢公司也在報告中指出，由於許多人選擇續約，以及企業合理規劃他們的辦公空間採取謹慎的擴張方式，第一季度所有中小型租賃活動的租金環比保持不變。
兩座新辦公樓Labrador Tower和Paya Lebar Green預計會在今年完工，到2024年第四季度將增加約91萬3000平方英尺的辦公空間面積，有望緩解辦公空間供應。戴玉祥產業諮詢公司預計，新供應的增加，可能會導致今年全島辦公空間的入住率略有下降，也因此可能給租金上漲帶來壓力，不過，隨著企業傾向於綠色和甲級辦公空間，租賃活動可能會更活躍。
工業房地產空間入住率下降
但整體租金指數有所上漲
2024年第一季度，全島工業房地產空間的入住率降至88.7%。其中，商業園區的入住率已連續八個季度下降，降至78%；倉庫空間的入住率下降0.5%至91.1%，沒能延續2023第四季度的增幅。
同時，戴玉祥產業諮詢公司預計，商業園區的空置率將會持續上升。這是因為到2024年下半年，商業園區預計將有約為370萬平方英尺的總樓面面積(GFA)實現竣工，特別是榜鵝數碼地區(Punggol Digital District)，這個地點可能會吸引更多科技業的租戶，同時可能導致郊區商業園區的租金水平上漲。
此外，儘管所有工業空間的價格指數在2024年第一季度下降0.2%，總體租金指數卻環比上漲1.7%。其中，第一層多用戶工廠租金上漲至每平方英尺2.07新元，倉庫空間的租金則穩定在每平方英尺1.85 新元，而郊區商業園區的租金下降0.5個百分點至每平方英尺4.46新元。
展望未來，對人工智慧興趣的激增預計將帶來半導體行業的蓬勃發展，因此戴玉祥產業諮詢公司預計，2024年工業房地產空間的售價和租金都有望保持穩定。
零售房地產市場
租金季度環比上漲
就零售房地產市場而言，全島各地區的租金在2024年第一季度都有所增長。其中，位於烏節路和史各士路(Orchard/Scotts Road)黃金地段的零售空間的一層租金，環比上一季度增長了0.7%，達到每平方英尺40.85新元；市區其他地方(Other City Areas)的零售空間租金業環比增長0.3%至每平方英尺19.35新元；市區邊緣和市區以外(Fringe/Suburban Areas)的零售空間租金則達到每平方英尺34新幣。
由於未來三年的高入住率，且供應有限，戴玉祥產業諮詢公司預計，在2024年接下來幾個月的零售房地產市場中，所有中小型租賃活動的租金將有所增長。
房地產投資總額有所下降
投資者目光轉向零售和酒店業
2024年第一季度，房地產投資額達42億新元，較2023年第四季度的56億新元投資額下降25.4%。其中，政府售地計劃(Government Land Sales，簡稱GLS)帶來的投資額從上一季度的29億新元降至13億新元，占投資總額的比例也從52.3%降至32.1%。這主要是因為，今年第一季度，政府售地計劃下多為較小面積的地段供招標，交易額不大，而且濱海花園彎(Marina Gardens Crescent)的白色地段僅吸引一方投標，最終市建局認為投標方的標價過低而拒頒地段。
在私人投資市場，2024年第一季度的投資額為28億新元。值得一提的是，戴玉祥產業諮詢公司在報告中指出，投資者的興趣從辦公樓領域轉向零售和酒店業領域，這種轉變可能是由於投資者在當前利率較高的環境下將注意力轉向替代資產類別。
展望2024年接下來幾個月時間，戴玉祥產業諮詢公司預計，房地產投資市場將繼續受到兩大方面的支撐：政府售地計劃；零售或酒店業這些收益較高的資產類別。同時，鑒於經濟活動出現復甦跡象，且降息即將到來，房地產投資銷量和交易額都可能會有所回升。
