集售：牛车水万豪登大厦集售 ！集售市场放缓 ！去年集售逾六成招标失败

牛车水一带万豪登大厦集售 预示价2.8亿元

万豪登大厦地段可重新规划为住宅用途，第一层楼则划为商业用途。（仲量联行提供）

位于牛车水一带振瑞路的万豪登大厦（Manhattan House）星期二（1月10日）推出集体出售，预示价为2亿8000万元。

负责集售的独家营销代理仲量联行（JLL）发文告指出，这栋16层高的项目毗邻珍珠山城市公园，它于1976年建成，属于99年地契，共有269个单位。按照市区重建局2019年的总蓝图，这块地段规划为商业用途，占地4167.7平方米，最高总容积率为4.7。

不过，根据市区重建局最近的通知，这块地段可重新规划为住宅用途，第一层楼则划为商业用途。住宅大楼可建最高30层，最高总楼面面积为2万1000平方米。

2亿8000万元的预示价，相当于容积率每平方英尺价约1715元。若计算地契年期填补溢价（lease top-up premium）以及土地增值费（land betterment charge），基准总容积率为5.03875。

仲量联行执行董事陈鸿文说：“万豪登大厦靠近牛车水一带的文化遗产区、莱佛士坊的现代中央商业区、滨海湾的生活时尚区，以及罗拔申码头和克拉码头的娱乐场所，还少不了富有历史和时尚特色的中峇鲁。”

| 靠近牛车水欧南园地铁转换站

此外，这个项目靠近新加坡中央医院，以及立化小学、圣婴女校（客落）、圣玛格烈小学、雅德小学和彰德小学等学校。它也靠近牛车水和欧南园这两个主要的地铁转换站。

招标活动将在3月8日下午3时截止。

集售市场开始放缓 东海岸Bagnall Court 降价7.8％售出 黄金大厦招标截止无人问津

Bagnall Court以1亿1528万元出售给一个财团，比去年推出市场时的要价低了7.8%。（仲量联行提供）

本地集体出售市场开始放缓，Bagnall Court降价7.8％成功售出，而黄金大厦的招标活动无人问津，改而私下寻求买家。

位于东海岸的永久地契私宅项目Bagnall Court以1亿1528万元出售给一个财团，是今年第一个成交的集售项目。

负责销售这个项目的房地产咨询公司仲量联行（JLL）发表文告说，这个项目是在为期10周的私下协议期间寻得买家，成交价相等于容积率每平方英尺1106元，这包括8％的额外总楼面面积。

这个项目在去年9月开出1亿2500万元的价格推出市场，可是招标失败，这次降价才得以售出。

Bagnall Court所处的住宅地段面积为6万9563平方英尺，容积率为1.4，可建造最高五层楼的公寓。它可重新发展成有106个单位的公寓，单位最小面积为85平方米（915平方英尺）。

文告说，由于地段的发展基线相等于总容积率1.4904，因此发展商无须为了达到这个容积率而支付土地增值费（land betterment charge）。

另一个进入私下协议的集售项目是位于美芝路（Beach Road）的黄金大厦（Golden Mile Tower）。

这个99年地契的商用大楼在去年11月招标，指示价为6亿5000万元，相当于容积率每平方英尺1550元。它于星期一（1月9日）招标截止，未能成功交易。

大楼建于1974年，地段面积为8727平方米（近9万4000平方英尺），总楼面面积3万8953.7平方米，容积率4.46倍。

合登亚洲投资销售总监连镛智接受《联合早报》访问时说，黄金大厦的每平方英尺要价并没有把填补地契的费用考虑在内，因此显得价格较高。

“若潜在买家的出价低于保留价，就必须在这10周的私下协议期重新获得至少80％的业主同意才能成交。这个目标不容易达成，但还是有可能成功，春景花园（Chuan Park）就是一个例子。”

莱坊资本市场部房地产与集体销售主管谢敏敏受访时指出，去年多数集售项目都没有找到买主，原因包括屋主的要价高，尤其是私宅地段。由于私宅价格高涨，屋主要找到与现有房子相似的替代房子颇为困难。

“另一个原因是经济不确定因素越来越多，发展商要承担更多风险。发展商还要控制高昂的建筑成本、政府的房地产降温措施、支付无法索回的额外买方印花税，以及必须在五年内售完新私宅项目单位以避免支付更多额外买方印花税。”

她认为，多数发展商会偏向于选择小型地段，因为累计风险较容易控制。

去年至今38集售项目逾六成招标失败 分析：今年要价须符合实际情况才能成功

戴玉祥产业研究和咨询部指出，去年9月推行的房地产降温措施影响集售市场第四季的表现，虽然许多海外和本地发展商积极寻求适合收购的地段，但成交量很低。

从去年至今共有38个集体出售项目推出市场，其中25个项目招标失败，占总数的66％。

分析师预测，今年的经济前景难料让发展商更加谨慎，若屋主要集售成功，要价必须符合实际情况。

集售市场降温，根据房地产咨询公司戴玉祥产业（Edmund Tie）提供给《联合早报》的数据，从去年至1月13日，共有38个集售项目公开招标，其中25个未寻得买主。

这些项目包括黄金大厦（Golden Mile Tower）和位于实龙岗花园的私宅项目景星园（Kensington Park）。

另有两个项目迎运园（Trendale Tower）和Charming Gardens的招标结果未出炉，招标截止日期分别为1月12日和17日。

戴玉祥产业研究和咨询部指出，去年9月推行的房地产降温措施影响集售市场第四季的表现，虽然许多海外和本地发展商积极寻求适合收购的地段，但成交量很低。

“一个主因可能是买卖双方无法在价格达成共识。此外，发展商也更倾向于购买符合市价的政府售地计划地段，收购过程也比购买集售地段直接。”

利斯苏富比国际房地产（List Sotheby's International Realty）研究部主管韩焕美受访时说，除了去年9月避免买家房贷负担过高的降温措施抑制需求之外，2021年12月实行的降温措施也对集售市场造成影响。一些屋主开出更高价格，才愿意参加集售卖掉房子。

“住在新加坡的外籍屋主和永久居民，比较不愿意卖掉房子，因为他们在买替代房子时得支付更高的买方印花税。发展商也不愿意收购大型地段，因为若无法按政府规定在期限前售完重新发展项目的单位，就必须缴交更高额外买方印花税。”

| 集售市场虽显露疲态 仍有屋主积极推动集售

尽管集售市场显露疲态，但仍有不少屋主积极推动集售计划。位于马林百列的文华园（Mandarin Gardens）前年底重启集售计划，并有望在今年内以28亿9000万元推出市场，不包含土地增值费（land betterment charge）。这个价格比上一轮的保留价29亿2700万元，低了1.3％。

文华园是99年地契项目，建成于1986年，共有1017个单位。据知，目前有大约250多个单位的屋主签署了这次的集售协议。

莱坊资本市场部房地产与集体销售主管谢敏敏预测，今年招标的项目可能会比去年多，若屋主的要价符合实际情况，而且是在发展商可承担的风险范围内，成交的概率很大。

“去年推出的中央区集售项目当中，没有一个成交。可是若一些国家开放边境限制后，更多外籍超高净值人士投资于新加坡并带动本地高档私宅市场，发展商可能会被高档私宅集售项目吸引。”

新的一年已经展开，但经济前景依旧不明朗，韩焕美认为，新私宅供应仍然不多，但发展商会保持谨慎态度以应对可能出现的市场风险。

戴玉祥产业预测，今年会有更多地点和条件优越，而且价格合理的中型集售地段成交。

本地房价数年来如脱缰野马一般快速上涨，致使政府过去一年多来两度推出房地产降温措施，成功拖缓房价涨势。