牛車水一帶萬豪登大廈集售 預示價2.8億元
萬豪登大廈地段可重新規劃為住宅用途，第一層樓則劃為商業用途。（仲量聯行提供）
位於牛車水一帶振瑞路的萬豪登大廈（Manhattan House）星期二（1月10日）推出集體出售，預示價為2億8000萬元。
負責集售的獨家營銷代理仲量聯行（JLL）發文告指出，這棟16層高的項目毗鄰珍珠山城市公園，它於1976年建成，屬於99年地契，共有269個單位。按照市區重建局2019年的總藍圖，這塊地段規劃為商業用途，占地4167.7平方米，最高總容積率為4.7。
不過，根據市區重建局最近的通知，這塊地段可重新規劃為住宅用途，第一層樓則劃為商業用途。住宅大樓可建最高30層，最高總樓面面積為2萬1000平方米。
2億8000萬元的預示價，相當於容積率每平方英尺價約1715元。若計算地契年期填補溢價（lease top-up premium）以及土地增值費（land betterment charge），基準總容積率為5.03875。
仲量聯行執行董事陳鴻文說：「萬豪登大廈靠近牛車水一帶的文化遺產區、萊佛士坊的現代中央商業區、濱海灣的生活時尚區，以及羅拔申碼頭和克拉碼頭的娛樂場所，還少不了富有歷史和時尚特色的中峇魯。」
| 靠近牛車水歐南園地鐵轉換站
此外，這個項目靠近新加坡中央醫院，以及立化小學、聖嬰女校（客落）、聖瑪格烈小學、雅德小學和彰德小學等學校。它也靠近牛車水和歐南園這兩個主要的地鐵轉換站。
招標活動將在3月8日下午3時截止。
集售市場開始放緩 東海岸Bagnall Court 降價7.8％售出 黃金大廈招標截止無人問津
Bagnall Court以1億1528萬元出售給一個財團，比去年推出市場時的要價低了7.8%。（仲量聯行提供）
本地集體出售市場開始放緩，Bagnall Court降價7.8％成功售出，而黃金大廈的招標活動無人問津，改而私下尋求買家。
位於東海岸的永久地契私宅項目Bagnall Court以1億1528萬元出售給一個財團，是今年第一個成交的集售項目。
負責銷售這個項目的房地產諮詢公司仲量聯行（JLL）發表文告說，這個項目是在為期10周的私下協議期間尋得買家，成交價相等於容積率每平方英尺1106元，這包括8％的額外總樓面面積。
這個項目在去年9月開出1億2500萬元的價格推出市場，可是招標失敗，這次降價才得以售出。
Bagnall Court所處的住宅地段面積為6萬9563平方英尺，容積率為1.4，可建造最高五層樓的公寓。它可重新發展成有106個單位的公寓，單位最小面積為85平方米（915平方英尺）。
文告說，由於地段的發展基線相等於總容積率1.4904，因此發展商無須為了達到這個容積率而支付土地增值費（land betterment charge）。
另一個進入私下協議的集售項目是位於美芝路（Beach Road）的黃金大廈（Golden Mile Tower）。
這個99年地契的商用大樓在去年11月招標，指示價為6億5000萬元，相當於容積率每平方英尺1550元。它於星期一（1月9日）招標截止，未能成功交易。
大樓建於1974年，地段面積為8727平方米（近9萬4000平方英尺），總樓面面積3萬8953.7平方米，容積率4.46倍。
合登亞洲投資銷售總監連鏞智接受《聯合早報》訪問時說，黃金大廈的每平方英尺要價並沒有把填補地契的費用考慮在內，因此顯得價格較高。
「若潛在買家的出價低於保留價，就必須在這10周的私下協議期重新獲得至少80％的業主同意才能成交。這個目標不容易達成，但還是有可能成功，春景花園（Chuan Park）就是一個例子。」
萊坊資本市場部房地產與集體銷售主管謝敏敏受訪時指出，去年多數集售項目都沒有找到買主，原因包括屋主的要價高，尤其是私宅地段。由於私宅價格高漲，屋主要找到與現有房子相似的替代房子頗為困難。
「另一個原因是經濟不確定因素越來越多，發展商要承擔更多風險。發展商還要控制高昂的建築成本、政府的房地產降溫措施、支付無法索回的額外買方印花稅，以及必須在五年內售完新私宅項目單位以避免支付更多額外買方印花稅。」
她認為，多數發展商會偏向於選擇小型地段，因為累計風險較容易控制。
去年至今38集售項目逾六成招標失敗 分析：今年要價須符合實際情況才能成功
戴玉祥產業研究和諮詢部指出，去年9月推行的房地產降溫措施影響集售市場第四季的表現，雖然許多海外和本地發展商積極尋求適合收購的地段，但成交量很低。
從去年至今共有38個集體出售項目推出市場，其中25個項目招標失敗，占總數的66％。
分析師預測，今年的經濟前景難料讓發展商更加謹慎，若屋主要集售成功，要價必須符合實際情況。
集售市場降溫，根據房地產諮詢公司戴玉祥產業（Edmund Tie）提供給《聯合早報》的數據，從去年至1月13日，共有38個集售項目公開招標，其中25個未尋得買主。
這些項目包括黃金大廈（Golden Mile Tower）和位於實龍崗花園的私宅項目景星園（Kensington Park）。
另有兩個項目迎運園（Trendale Tower）和Charming Gardens的招標結果未出爐，招標截止日期分別為1月12日和17日。
戴玉祥產業研究和諮詢部指出，去年9月推行的房地產降溫措施影響集售市場第四季的表現，雖然許多海外和本地發展商積極尋求適合收購的地段，但成交量很低。
「一個主因可能是買賣雙方無法在價格達成共識。此外，發展商也更傾向於購買符合市價的政府售地計劃地段，收購過程也比購買集售地段直接。」
利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby's International Realty）研究部主管韓煥美受訪時說，除了去年9月避免買家房貸負擔過高的降溫措施抑制需求之外，2021年12月實行的降溫措施也對集售市場造成影響。一些屋主開出更高價格，才願意參加集售賣掉房子。
「住在新加坡的外籍屋主和永久居民，比較不願意賣掉房子，因為他們在買替代房子時得支付更高的買方印花稅。發展商也不願意收購大型地段，因為若無法按政府規定在期限前售完重新發展項目的單位，就必須繳交更高額外買方印花稅。」
| 集售市場雖顯露疲態 仍有屋主積極推動集售
儘管集售市場顯露疲態，但仍有不少屋主積極推動集售計劃。位於馬林百列的文華園（Mandarin Gardens）前年底重啟集售計劃，並有望在今年內以28億9000萬元推出市場，不包含土地增值費（land betterment charge）。這個價格比上一輪的保留價29億2700萬元，低了1.3％。
文華園是99年地契項目，建成於1986年，共有1017個單位。據知，目前有大約250多個單位的屋主簽署了這次的集售協議。
萊坊資本市場部房地產與集體銷售主管謝敏敏預測，今年招標的項目可能會比去年多，若屋主的要價符合實際情況，而且是在發展商可承擔的風險範圍內，成交的機率很大。
「去年推出的中央區集售項目當中，沒有一個成交。可是若一些國家開放邊境限制後，更多外籍超高凈值人士投資於新加坡並帶動本地高檔私宅市場，發展商可能會被高檔私宅集售項目吸引。」
新的一年已經展開，但經濟前景依舊不明朗，韓煥美認為，新私宅供應仍然不多，但發展商會保持謹慎態度以應對可能出現的市場風險。
戴玉祥產業預測，今年會有更多地點和條件優越，而且價格合理的中型集售地段成交。
本地房價數年來如脫韁野馬一般快速上漲，致使政府過去一年多來兩度推出房地產降溫措施，成功拖緩房價漲勢。
