市建局修条例增加市区居住人口 中央区住宅项目 至少两成单位面积不小于70平方米
分析师认为，修订条例有助增加中央区的居住人口，满足不同的家庭规划需求，让中央区更有活力。
（蔡家增摄）
从明年1月18日起，中央区所有组屋、共管公寓以及有住宿的商业和混合用途项目，至少两成住宅单位的面积不能小于70平方米（约753.47平方英尺）。
分析师认为，修订条例有助增加中央区的居住人口，满足不同的家庭规划需求，让中央区更有活力。
市区重建局星期二（10月18日）在网站上发布通告，修订中央区非有地住宅项目的较大单位比率，鼓励更多人住在中央区。
市建局说，它留意到中央区住宅单位的面积有持续缩小的趋势，因此修订指导原则，以确保中央区的住宅维持良好的单位面积组合。
中央区横跨11个规划区，包括欧南园、博物馆区、纽顿、里峇峇利、新加坡河、滨海南、滨海东、海峡景（Straits View）、梧槽、乌节和市区核心（Downtown Core）等。
市建局通告说：“随着生活方式需求转变，中央区的规划目的已转为具吸引力的生活、工作和休闲地区。因此，我们一直努力为中央区引入更多混合用途项目，以鼓励更多居住人口（包括家庭），让我们的市区更具活力。” “考虑到中央区的空间限制，70平方米的门槛对小家庭来说是合理的单位面积。市建局并没有对中央区单位总数设限，因为这些地区一般都有良好的公共运输服务，居民较不依赖私家车。因此，新发展项目不太可能对当地基础设施造成压力。”
市建局在2018年针对中央区外的住宅项目推出指导原则，将单位的平均面积从至少70平方米增加到至少85平方米（914.93平方英尺）。当局也要求发展商开发的住宅项目，至少两成单位的面积须为100平方米或以上，最多两成单位的面积可小于50平方米。这意味着发展商在项目中可建单位总数减少，单位平均面积相应增大。
高力国际新加坡研究主管何俐慜认为，修订中央区住宅项目较大单位的比率是适时的调整，因为中央区新住宅单位的面积中位数已从2017年第三季的94平方米，缩小至今年第三季的73平方米。
| 分析师：应在中央区开办更多学校和教育机构
“所以，当局要求至少两成单位的面积在70平方米或以上，是合理的限制，能确保发展商提供良好的单位面积组合，满足不同家庭规模和细分市场的需要。”
何俐慜说，如果当局不修改指导原则，中央区将充斥大量较小型单位。
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文说，条例修订的目的是要确保中央区有足够的亲家庭住宅单位，从而增加那里的居住人口。他估计当局也考量到市区接下来的规划，如打造充满活力的市中心，将它延伸到南部濒水区，成为集生活、工作和休闲于一体的活力社区。
他建议当局在中央区开办更多学校和教育机构，因为方便孩子上下学是许多年轻家庭购房时的重要考量。
合登集团高级研究主管李思德说：“这项修改预料会带动市区出现更多较大面积的单位。不过它对整体中央区的影响微乎其微。因为目前中央区大多项目都符合新条例。”
从集体出售的角度看，他认为这可能造成发展商的成本增加，利润减少，继而影响中央区一些集体出售项目的成功率。
降温措施后的反思
政府最近推出一系列措施为房地产降温，其中包括规定私宅屋主卖屋后须等15个月才能购买非津贴转售组屋。（档案照片）
一些国人把出租组屋当成一桩生意来经营的例子，让人不得不质疑政府提供给人民的“基本房子”是否已经变了质，也不得不承认公共住屋与目的是让人们自住的初衷已渐行渐远。
最近英文媒体交流版有不少读者在讨论：国人是否应该同时拥有私宅和组屋？
这是个“老问题”。因为最新一轮的房地产降温措施推出，这个多年来备受争议的课题重新被热议。
政府9月29日推出一系列措施为房地产降温，其中包括规定私宅屋主卖掉房子后，须等15个月才能购买非津贴转售组屋，希望借此缓解市场对转售组屋的需求，稳定价格。
新措施的出发点是“稳定组屋市场”，却因此引来“不应让国人同时拥有组屋和私宅、组屋不应作为赚钱工具”等声浪。
有读者说，她认识几个朋友都将组屋出租，然后利用租金收入来还私宅的贷款。还有一个朋友住在半独立式洋房，拥有多个海外房地产，几十年来一直出租组屋赚取租金。
这名读者质疑，既然这些人买得起私宅，为何还允许他们用津贴组屋来作为赚钱的工具？
另一名读者则认为，这些人住得起私宅，却霸住津贴组屋，剥夺了那些真正需要组屋者的机会，对社会上较弱势的一群不公平。
目前，组屋提升者和私宅降级者获得不同待遇。政府从2010年8月起，规定私宅屋主若购买组屋，必须在半年内脱售私宅，却仍然允许组屋屋主提升到私宅后继续保留组屋。如今新措施规定私宅屋主卖掉房子后，须经过15个月的等待期，才能购买组屋。
有分析师直言，组屋提升者住在私宅，将组屋出租已成为一种“常态”，如今房贷利率不断攀升，屋主更不会放弃这个赚钱的工具。政府在1989年允许人们购买私宅后继续保有组屋，2003年进一步放宽条例让组屋屋主出租整个单位。从此以后，相信更多人这么做。
就连移民本地的香港朋友都不断告诉身边的朋友：新加坡人若不拥有组屋，就是傻子。最近他刚成为公民即刻申请新组屋，屋子还没拿到，已计划住满五年后再买一套私宅，到时把组屋出租。
| 结婚五年申请不到BTO 房东却坐拥私宅和组屋
对于人口较多的家庭，同时拥用组屋和私宅，无可厚非，但我们也看到一些国人把出租组屋当成一桩生意来经营的例子。看了以下读者的经验分享，不得不质疑政府提供给人民的“基本房子”是否已经变了质，也不得不承认公共住屋与目的是让人们自住的初衷已渐行渐远。
这名读者说，他和妻子五年前结婚后就一直申请不到预购组屋（BTO），这些年来都租房子住，也耽搁了生子计划。起初，夫妇俩向一名丧偶的退休房东，租住东部一间三卧房公寓的主人房，房东也把另外两间卧房租给其他房客。第一份租约满后，房东要求加租，他们表示负担不起，房东就建议夫妇租下他附近另一间四房式组屋的主人房，租金保持不变。
逼于无奈，他们就降级到组屋的主人房。搬进去后，发现其余房间也都住满房客。后来，在一次偶然的机会下和房东聊起，才知道原来房东也和他们一样在外租房住，因为他租住的组屋房间租金还比自己租出去的任何一间便宜。
这名读者觉得自己多年来和妻子连婚房都等不到，而房东却有一套私人公寓和组屋作为投资“工具”，还租多一间组屋房间自住，不禁质疑公共住房资源的分配是否出了问题。
新降温措施或可抑制百万元组屋的泛滥，但也可能带来另一个租金问题。15个月的等待期，可能促使私宅卖家转向租房，推高租赁市场的需求和价格，也无形中进一步推高组屋租金，这也就是读者所说的：让那些出租组屋的屋主成了“大赢家”。
根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）发布的9月份预估数据，私宅租金连续21个月攀升，整体私宅租金同比上涨30.9％。组屋租赁市场同样炽热，9月份已连续27个月上涨，整体租金一年来已上扬24.7％。
朋友圈有人大吐苦水，说现在屋主称“王”，乘机漫天加租，使原本已吃不消的租金压力加剧。他原本在降温措施宣布前看中了市区边缘一间屋龄较老的单卧房公寓。看房时，经纪说租金至少3500元，殊不知，降温措施实施后没几天，这个单位就坐地起租20%，不得不让他却步。
新加坡的公共住屋发展成就令人称羡，居者有其屋的房屋政策更是享誉全球。这些年来，房屋政策也随着城市与经济的发展不断更新。每当政策调整，或新政策出台，都无法面面俱到，总会让一些人欢喜，一些人忧愁。于是评论组屋制度公平与否的声浪四起，老问题成新谈资。
新降温措施，看似在稳定组屋市场，也可能降低从组屋提升至私宅的需求，间接为私宅市场降温。私宅和组屋市场本就息息相关，如果说中等收入国人的梦想不再是拥有一个私宅，而是拥有两个房地产，一个自住，一个收租，那同时拥有私宅和组屋是较多人能力所及的。这也造就了国人利用津贴组屋赚租金，或几番转售累积财富，再换来高档私宅。然后我们看到有能力与条件的年轻一代把这首“欢歌”继续唱下去。
我们常说，房价一旦偏离经济基本面，势必引起当局的关注，然而，组屋偏离了原来的轨道，会引发哪些后续问题？值得深入探究。
撇开公不公平的想法，我们是否应该重新思考公共住屋，作为社会保障住房的用意是否已被“扭曲”？它是一个遮风挡雨的基本居所？还是牟利的工具？
