在新加坡的商业地产领域，邻里零售店面正成为备受瞩目的焦点。2024年，建屋发展局推出招标的邻里店面数量创下纪录，这一现象引发了市场的广泛关注与讨论。分析师普遍认为，尽管部分机构在脱售邻里店面，但受益于人口增长和利率下调等利好因素，邻里零售店面依旧是稳定且极具吸引力的投资机会。
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过去五年昇菘超市竞标最活跃
回顾近年来的情况，建屋发展局在邻里店面招标方面的动作有明显变化。2024年，建屋发展局共推出20家邻里店面进行招标，这一数量是自2019年以来的三倍多。在2019年、2020年和2022年，推出招标的邻里店面数量均为六家；2021年仅有一家；2023年推出四家。
星展集团发布的报告显示，如此创纪录的招标数量，部分原因是之前的运营商，如巨人超市和好超市在精简业务的过程中放弃了部分店面。在过去的2019年至2024年期间，超市运营商在邻里店面的竞标中表现活跃。昇菘超市成为了最活跃且最成功的投标者，在36个中标地点中拿下了15个，占总数的44％。
紧随其后的是职总平价超市，共获得八个地点，占比 22％。此外，百美超市、Ace Marketplace 和宏茂超级市场等较小的超市运营商，也纷纷采取了类似的邻里布局策略。对于部分运营商脱售邻里店面这一现象，仲量联行资本市场高级董事黄智伟指出，这并不意味着邻里零售店面价值的降低，而是反映了这些机构在资产管理策略上的调整。
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他表示，一些机构选择脱售店面，是为了将资本重新投入到核心业务中，实现资源的优化配置。同时，科技的飞速发展使得企业对实体空间的需求发生了变化，越来越多的企业开始转向 “轻资产” 模式，过多持有零售房地产已不符合当下的运营需求。
ERA 资本市场和投资销售董事总经理陈添裕分析称，像昇菘超市这类超市零售商之所以青睐邻里店面，是因为它们的核心业务是为家庭提供日常必需品，而邻里店面所在的区域通常人流密集、商铺位置显眼且周围人口稠密，这种环境与它们的商业模式高度契合。
本地邻里零售店面招标量创新高
从人口增长趋势来看，新加坡一些零售空间相对稀缺的邻里区正展现出巨大的发展潜力。例如，兀兰和义顺拥有庞大的人口基数，两个地区的人口分别达到 22 万至 26 万。并且，预计在未来五年内，兀兰将新增约 7000 至 7500 个预购组屋单位，义顺也将有大约 5000 至 5500 个新单位建成。随着新住宅项目的不断落成，这些地区的人流量、出租率和租金有望进一步提升。
仲量联行发布的报告指出，在人口超过 15 万但人均零售空间低于全岛平均水平的区域，购物商场的竞争相对较小，商业表现前景更为乐观。除了兀兰和义顺，盛港、蔡厝港、榜鹅和武吉巴督等地区也被视为具有潜力的投资区域。
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黄智伟认为，新加坡本地的邻里零售店面依然是稳健且有吸引力的投资选择。随着配套设施的不断完善和住宅项目的持续推出，邻里店面的访客量有望进一步增加。而且，在获得批准的情况下，邻里店面较高的灵活性使其可以通过改变用途来开发新单位，创造更多的商业价值。
他还提到，当前邻里店面的租赁需求持续强劲，租金呈上升趋势。根据剩余租期和资产所在位置等因素，投资者通常可以期望获得超过 3.5％的平均净收益率。另外，降息措施也让邻里店面的投资吸引力进一步增强。
在新加坡商业地产的发展格局中，邻里零售店面尽管面临着一些机构的资产策略调整，但在人口增长和利率下调等因素的推动下，依然保持着稳定的投资价值和良好的发展前景。
