在新加坡的商業地產領域，鄰里零售店面正成為備受矚目的焦點。2024年，建屋發展局推出招標的鄰里店面數量創下紀錄，這一現象引發了市場的廣泛關注與討論。分析師普遍認為，儘管部分機構在脫售鄰里店面，但受益於人口增長和利率下調等利好因素，鄰里零售店面依舊是穩定且極具吸引力的投資機會。
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過去五年昇菘超市競標最活躍
回顧近年來的情況，建屋發展局在鄰里店面招標方面的動作有明顯變化。2024年，建屋發展局共推出20家鄰里店面進行招標，這一數量是自2019年以來的三倍多。在2019年、2020年和2022年，推出招標的鄰里店面數量均為六家；2021年僅有一家；2023年推出四家。
星展集團發布的報告顯示，如此創紀錄的招標數量，部分原因是之前的運營商，如巨人超市和好超市在精簡業務的過程中放棄了部分店面。在過去的2019年至2024年期間，超市運營商在鄰里店面的競標中表現活躍。昇菘超市成為了最活躍且最成功的投標者，在36個中標地點中拿下了15個，占總數的44％。
緊隨其後的是職總平價超市，共獲得八個地點，占比 22％。此外，百美超市、Ace Marketplace 和宏茂超級市場等較小的超市運營商，也紛紛採取了類似的鄰里布局策略。對於部分運營商脫售鄰里店面這一現象，仲量聯行資本市場高級董事黃智偉指出，這並不意味著鄰里零售店麵價值的降低，而是反映了這些機構在資產管理策略上的調整。
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他表示，一些機構選擇脫售店面，是為了將資本重新投入到核心業務中，實現資源的優化配置。同時，科技的飛速發展使得企業對實體空間的需求發生了變化，越來越多的企業開始轉向 「輕資產」 模式，過多持有零售房地產已不符合當下的運營需求。
ERA 資本市場和投資銷售董事總經理陳添裕分析稱，像昇菘超市這類超市零售商之所以青睞鄰里店面，是因為它們的核心業務是為家庭提供日常必需品，而鄰里店面所在的區域通常人流密集、商鋪位置顯眼且周圍人口稠密，這種環境與它們的商業模式高度契合。
本地鄰里零售店面招標量創新高
從人口增長趨勢來看，新加坡一些零售空間相對稀缺的鄰里區正展現出巨大的發展潛力。例如，兀蘭和義順擁有龐大的人口基數，兩個地區的人口分別達到 22 萬至 26 萬。並且，預計在未來五年內，兀蘭將新增約 7000 至 7500 個預購組屋單位，義順也將有大約 5000 至 5500 個新單位建成。隨著新住宅項目的不斷落成，這些地區的人流量、出租率和租金有望進一步提升。
仲量聯行發布的報告指出，在人口超過 15 萬但人均零售空間低於全島平均水平的區域，購物商場的競爭相對較小，商業表現前景更為樂觀。除了兀蘭和義順，盛港、蔡厝港、榜鵝和武吉巴督等地區也被視為具有潛力的投資區域。
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黃智偉認為，新加坡本地的鄰里零售店面依然是穩健且有吸引力的投資選擇。隨著配套設施的不斷完善和住宅項目的持續推出，鄰里店面的訪客量有望進一步增加。而且，在獲得批准的情況下，鄰里店面較高的靈活性使其可以通過改變用途來開發新單位，創造更多的商業價值。
他還提到，當前鄰里店面的租賃需求持續強勁，租金呈上升趨勢。根據剩餘租期和資產所在位置等因素，投資者通常可以期望獲得超過 3.5％的平均凈收益率。另外，降息措施也讓鄰里店面的投資吸引力進一步增強。
在新加坡商業地產的發展格局中，鄰里零售店面儘管面臨著一些機構的資產策略調整，但在人口增長和利率下調等因素的推動下，依然保持著穩定的投資價值和良好的發展前景。
