香港和新加坡的房地產政策，一個向左、一個向右，最後的結果就是：香港連續7年高居房價最難擔負城市之首，新加坡則實現了孫中山「居者有其屋」的夢想。
來源:飯統戴老闆（ID:worldofboss）
作者:董指導
李嘉誠和李光耀，一個是香港的商界巨子，一是新加坡的政壇強人，兩人關係一向親密。不過在2009年，86歲的李光耀接受《海峽時報》專訪時提起李嘉誠，一臉不屑地評論道：
他製造了什麼行銷世界的產品了嗎？沒有！
這番話後來被收錄到《新加坡的硬道理》一書中，基辛格看完後高呼此書「空前絕後的坦率」。這評價一語道破了政界潛規則：退了才敢說，越老越敢說。
不過李嘉誠畢竟靠塑料花生意起家，塑料花友誼見得多了。李首富面對綁匪都會好言相勸，對李光耀的諷刺只會裝作沒聽到，甚至在李光耀的葬禮上，給對方高度評價：
一生果敢磊烈、持守相本、風度莊嚴、平易近人。
李嘉誠和董指導我兩人身家加起來，足有349億美金，比全球一半國家的GDP都高，說李嘉誠不行，不是嫉妒就是傻。坡縣老李諷刺港村老李，其實是在諷刺香港的產業只剩房地產。
作為日不落帝國曾經的兩個殖民地，香港和新加坡都在彈丸之地創造了經濟奇蹟，同列「亞洲四小龍」。不過兩家在房地產領域的口碑，可就差的十萬八千里了。
香港和新加坡的房地產政策，一個向左、一個向右，最後的結果就是：香港連續7年高居房價最難擔負城市之首，新加坡則實現了孫中山「居者有其屋」的夢想。
《論語》里告誡說，當你的朋友有好有壞時，「擇其善者而從之，其不善者而改之」。我們作為後進者，借鑑吸收了幾十年，一不小心弄出了諾貝爾獎級別的難題：
為什麼學歷不值錢，但學區房值錢。
01
1841年6月14日，剛剛把香港搶下來的英國殖民當局，迫不及待地拍賣了33塊香港土地，共計9英畝，第一次便將價值350英鎊的租地，賣到了3272英鎊，近十倍溢價率。
不少商戶更希望直接買地，於是侵略者頭子義律寫信回國，敦促英國政府同意出讓土地永久所有權。對此英國政府一口回絕。英國人一定是嗅到了土地生意里的竅門。
香港土地批租制度就此大行其道，而香港房價的未來也就此定格。
40年代，香港房地產採用「整棟出售」的模式。開發商必須找到大體量買家，才能回籠資金，周轉率低下。這對於吳多泰這種資金有限的小開發商而言，極為不利。
1947年，吳多泰和高露雲律師行的周建勛師爺，商討出了「分層出售」的契約模式，樓房可以一層一層地賣，推出後效果顯著，僅三天便將房子一售而空。
這一年，霍英東正衝破美帝海上封鎖，將物資一批批運往大陸。6年後，小有所成的他跨入地產行業，並在年底跟高露雲律師行商討出了根據施工進度「分期付款」的模式。
尚在施工中的樓宇，好比處在開花階段仍未結果的植物，故稱之為「樓花」。
這種「花」可不簡單，它跟荷蘭鬱金香、長春君子蘭一起，並稱為人類歷史上最適合做沐浴液的三種草本原料，隨便往身上一搓，泡沫就出來了。
「分層出售、分期付款」對於房地產而言，猶如哪吒的兩個風火輪，高速周轉、滾滾向前、火得不行。1955年，霍英東通過賣樓花，僅出資10餘萬元就獲利100多萬。
如此往復，霍英東僅兩年時間就賺了1000多萬，利潤率高達80倍，後來他回憶道：
不用什麼本錢，收錢收到自己都害怕。
高周轉率是個秘密武器，傳到大陸後更是被發揚光大。六十多年後，碧桂園也依靠自稱「別人想學也學不來」的高周轉，成為了宇宙第一房企。
馬克思說，有50%的利潤，資本家就會鋌而走險。但在高周轉模式下，5%的利潤就足夠激勵員工在「誓師大會」上喝雞血了。
02
1957年的春天，李嘉誠以應聘車間雜工的「商業間諜」套路來到義大利一家塑膠花生產工廠。他日夜觀察，並通過多次和技術工友喝酒，掌握了塑膠花的生產工藝。
隨後李嘉誠火速回國，開發出了類似的產品，填補了香港市場的空白，盈利數千萬港元，並成為世界最大的塑膠花生產廠家，這讓李嘉誠贏得了「塑膠花大王」的稱號。
功成名就的人，特別容易健忘，尤其是發家的那些事兒。
李嘉誠創業的這一時期，經濟領域盛行著源於日本的「雁型模式」，香港率先承接了 「雁首」日本勞動密集型產業的轉移。
那些年，大佬們還都喜歡干實業：劉鑾雄靠古典吊頂風扇成為大亨、李兆基的五金店鋪日進斗金、郭得勝的雜貨店廣為稱讚、鄭裕彤的周大福珠寶深受追捧。
1978年大陸改革開放，香港的金融業愈加繁榮。中環地區逐漸多起了梳著油光鋥亮的背頭、身著法式襯衫袖，露出鮮艷的背帶、扎著各種口袋巾的金融人士。
一股腦把製造業轉移到大陸後，香港直接跨越到了服務業占90%的經濟體系。
2006年，香港貿發局總裁林天福接受《南風窗》採訪，盛讚服務業獨占鰲頭，「香港服務業位列世界前列，而位居服務貿易前列的國家大多是已開發國家」。
結果，已開發國家之首的美國，2009年力推「再工業化」，2017年又高呼重振製造業，日本也在重塑「工業價值鏈」，德國更是全力打造「工業4.0」。這不禁讓人感慨：
說好一起到白頭，你卻偷偷焗了油。
1997年香港股市、房地產雙崩潰，產業轉型的呼聲愈發強烈。特首董建華瞄向信息科技工業，在1999年分別推行了「數碼港」和「矽港」兩個項目。
數碼港由小超人李澤楷的盈科公司負責。不料2000年網際網路泡沫破滅，盈科用未經公開招標，政府免地價提供的優質地皮，做了房地產項目，大賺特賺。
「矽港」合作方張汝京，擬在香港申請200-250公頃土地，建6間晶圓廠，卻被港媒痛斥為「炒地皮」，遲遲得不到香港財政司曾蔭權的批覆。
張汝京最終選擇和上海合作，當時的市長徐匡迪給他在浦東中環內找了一大片農田，大手一揮跟他說：「都是你的。」這個地方就是後來的中國半導體重鎮張江。
展現在香港面前的，是一條服務業和金融業鑄就的金光大道，實業空心化的問題，似乎並沒那麼重要。
當年拋棄香港的中芯國際，2004年在港交所上市，市值500億港幣，十四年後跌到320億港幣。張江房價卻從3000/㎡漲到8萬/㎡。
03
1984年，中英兩國鏖戰22回合後，在北京簽訂了《聯合聲明》，為防止土地財政肥水過多流到英國人的田，聲明中約定過渡時期英政府每年批出的土地不得超過50公頃。
每年50公頃，哪裡夠用。土地供應大幅減少，帶來的後果便是香港房價如斷了線的風箏，逐漸走向「一年一小漲，三年一大漲」的不歸路。開發商更是賺的盆滿缽滿。
超人的長江實業、大劉的華人置業、四叔的恆基兆業、郭主席的新鴻基、鯊膽彤的新世界發展，聚齊五顆龍珠，可得香港經濟半壁江山。
但許多香港人耗盡半生，也買不起以上五家公司建造的任何一間房屋。
1997年，十餘年七八倍漲幅的房地產牛市，早已讓香港人明白，房子買是買不起的，但是可以炒啊。港人紛紛衝進樓市，有的用盡了所有工資，有的則刷爆了信用卡。
香港回歸當年，土地限制隨之取消。董建華在其首份《施政報告》中承諾，大幅度增加未來的建屋量至每年85000個單元，希望以增加供應來緩解房價壓力。
沒想到的是，1997年爆發了亞洲金融危機，香港房價大跌30%以上，一些房奴無力還款，被銀行趕出家門，有的露宿街頭，有的走向天台，負資產家庭數量高達10多萬戶。
負資產的可不光是老百姓。著名影星張衛健，在化妝間用15分鐘就做出了買一層樓的決定，結果「虧得老媽都不認識了」，不得不在大陸拍了六七年電視劇才還清了債。
俗話說：要讓一群人團結起來，需要的不是英明的領導，而是共同的敵人。被剪了羊毛的香港群眾，集結起來高呼嚴懲做空者，卻發現官方認證的罪魁禍首索羅斯，早就跑得遠遠的。
但索羅斯能跑，你港府可跑不了。
於是在2003年，五十萬人走上街頭舉牌抗議，痛罵八萬五建屋計劃，遊行隊伍里有人拉著大幅標語：馬克思發明了無產階級，董建華製造了負資產階級。
《宣言》里說，一切社會的歷史都是階級鬥爭的歷史。在香港，房子就是階級，也是一切鬥爭的源頭。電影《維多利亞壹號》中，女主角為了買套兩居室，一晚上殺了11個人。
八萬五建屋計劃終被取消。香港房價逐步回升，如今距1997年最高點又幾乎翻倍，甚至在2008年次貸危機中都不曾顫抖。房奴們喜大普奔，社會一片祥和。
這段歷史被大陸群眾有樣學樣。當然港人的「冤有頭，債有主，出門右轉找港府」是萬萬不敢學的，只能挑軟柿子下手，組團去砸開發商的售樓處了。
後來開發商也學精了，一旦樓市寒冬降價促銷，就乾脆先砸為敬，引的群眾們紛紛來撿便宜，結果樓盤很快就賣光了。這一來一往，高度濃縮了群眾的本性。
20年後，香港的房事不斷刷新三觀。一部叫做《有樓萬事足》的社會紀實片里講道：香港劏房的人均面積只有48呎，約4.46平，但是香港的豬每隻都有50~80呎的豬圈。
這部片子展現了很多香港人為了買房的奇葩：比如$50哥，每天只花50塊，洗澡都要去大學的免費澡堂；還有105%姐，吃喝開銷蹭父母和男朋友，每月能存工資的105%。
你以為他們會很辛苦、很艱難、很憤怒嗎？錯！在片子裡，幾乎每個人都洋溢著幸福的微笑，在他們眼裡，畢其一生買的那套幾十平米的房子，就是幸福的彼岸，人生的燈塔。
一位22歲的珠寶公司女職員，膚白胸大一臉整容相，在片子裡理直氣壯地闡述她的婚戀觀，：
冇樓咪白撞，有樓有高潮！
張宏傑在《大明王朝的七張面孔》里，是這樣總結農民起義的：
農民們用鮮血和生命換來的，是更嚴密的控制，更堅固的監獄，和更好的馴化。
04
新加坡的起點遠不如香港。
1965年8月9日，馬來西亞國會以126票贊成、0票反對的壓倒性優勢，將新加坡從馬來西亞聯邦中除名。未參會的李光耀得知結果後，往沙發上一靠，雙眼一閉，然後嚎啕大哭。
人均居住面積不足6平米的新加坡，在「生存機會渺茫中」，被迫宣告獨立，怎麼穩定這個內部動盪的年輕國家，成了當務之急。
李光耀觀察到一個有意思的現象：50年代新加坡發生暴亂，年輕人把汽車掀翻、燒毀；而60年代中期，這些人有了住房和其他資產，發生暴亂時，他們會趕緊把摩托車抬回家裡。
李光耀開始思考差異的原因，儒學大家孟子的一句話給了他答案：有恆產者有恆心。於是李光耀下定決心，要讓新加坡每個家庭都有真正的資產讓他們去保護，尤其是住房。
這好比懷了孕的女人，跟丈夫吵架時把肚子一挺：打吧，反正這是你的骨肉。男的頓時就慫了。
要想讓老百姓有錢買房，得逼著他們攢錢。新加坡將英國遺留的公積金制度擴大到住房領域，設計了一整套「新加坡中央公積金」制度，強制國民儲蓄。
老百姓存公積金的利率高於銀行利率；老百姓貸公積金時又低於銀行貸款利率，這種「高存低貸」模式，最終使公積金覆蓋率高達95.3%，成為政府建房、民眾買房的錢袋子。
新加坡的土地也是國有，但85%的土地以很低的價格出讓，用於開發公共組屋，土地財政收入不足總收入的20%。
龐大的低收入人群是李光耀的基本盤。所以，只有這些人保障充分後，政府才可以對其他收入人群逐層覆蓋。這就是所謂的窮人國家幫，富人自己養。
最終，新加坡一手抓住房供給，一手抓居民儲蓄，用僅占全國用地14%的居住用地，實現了高達91%自有住房率，遠超香港的50%自住率。
政府建房這種模式，不是想學就能學到的。
財政科學研究所所長賈康曾經指責保障房亂象，說北京經適房裡停了一堆奔馳寶馬；2009年武漢經適房小區余家頭三期B座在搖號過程中，出現6個相連的編號同時中標的奇觀。
機率論水平頗佳的戴老闆幫董指導我算了下，5141個人搖124套房子，出現6連號的機率為千萬億分之一。
後來武漢市派出調查組徹查，發現除了這6個連號的中標者系材料造假之外，還查出還有67個中標者也是走後門搖中號，也就是說，124套房子裡有73套都讓關係戶買走了。
當然，這些舞弊者，最終都逃不過黨紀國法的嚴懲，房管部門的5名瀆職者被處理，4名核心人員和7名「中間人」都被判刑。
