新加坡「居者有其屋」的國策和全球最高的擁房率(90%以上)讓許多國家津津樂道。趁著當前房屋市場投資熱情高漲，房貸利率持續低迷，我們就來聊聊新加坡房貸的那些事兒。
總體來說，新加坡房屋貸款約80%來自於銀行，其中包括政府組屋(HDB)和私宅(Private Property)；其餘約20%房貸來自建屋局，這是專為政府組屋(HDB)提供的貸款，貸款利率固定在2.6%。相對於銀行當前1.2%左右的固定房貸利率，更多人傾向於選擇銀行的房貸配套，在房貸利息方面有所節省。
銀行房貸申請
新加坡銀行的房屋貸款頂限是房屋價值的75%，貸款申請審查也比較嚴格。對於新加坡的居民(包括公民，永久居民和工作準證持有者)，銀行首先審查的就是申請人的工資收入以確保有償還能力。所以在申請房貸這一方面，有固定工作且工資收入穩定的雇員(Employee)獲得貸款相對容易。自僱人士(Self-employed)則需要提交最近兩年的報稅單(Notice of Assessment)，貸款額度也是基於過去兩年平均收入的70%。對於外國購房者來說，房貸的申請審查則更加嚴格，通常要做繁瑣的背景調查，也需要提交更加詳細的收入來源證明，在此我們就不做詳細的闡述了。
通常在決定買房子之前，購屋者需要先做好購房貸款力評估(In-Principle Approval)。在了解自己貸款力的前提下，購屋者可以從容的挑選自己心儀的房子。即使過了IPA的有效期(通常是1個月)， 購屋者也可以重新申請。選到滿意的房子後，購屋者就可以(通過中介或自己代理)簽署購買意向書OTP(Option to Purchase)。即使遇到所購房產超過自己的貸款力的情況，也可以通過現金驗資(Show Fund)和抵押貸款(Pledging Loan)等方式來解決。
現金驗資和抵押貸款
顧名思義，購屋者要向銀行展示自己有財力，使得銀行願意多貸款。例如，購屋者的貸款力為70萬，但他想買100萬的房子，銀行貸款的頂限是75%，也就是需要貸款75萬。這5萬的差額就可以通過現金驗資或抵押貸款的方式來解決。現金驗資的額度按貸款年限和具體情況計算，比如10萬差額：30年貸款現金驗資額度為13萬左右；如果只貸5年，則需要50萬現金驗資。如果是用新幣來做現金驗資，需要驗兩次，一次是在房貸申請時(向銀行提交)，另一次是在銀行放貸款前(通過律師行提交)。如果現金驗資是用外幣的話，通常只是一次，但個別銀行也要求驗資兩次。
相比之下，抵押貸款(Pledging Loan)的方式通常不太受歡迎。因為購屋者要在貸款銀行存一個數額的定期，只要房貸還在這間銀行，這筆定期存款就不可以動用。對購屋者現金流動性方面造成一定的影響。筆者的許多客戶曾經通過抵押貸款的方式來增加貸款額度，但最終都因現金流動性的原因不得不把貸款轉移到其他銀行。
建屋局房貸申請
建屋局房屋貸款是為新加坡公民和永久居民購置HDB而設立的。貸款頂限是90%(10%的首付壓力遠低於25%首付的銀行貸款)，貸款申請審查也相對寬鬆，同時也為中低收入的家庭提供很多補貼和優惠政策。對於新加坡本地收入較低或剛工作不久，儲蓄較少的年輕人來說是不錯的選擇。等收入穩定後，可以選擇再換成銀行貸款。因為相對於建屋局的貸款利率(2.6%)，銀行貸款的利率還是非常有吸引力的。
對於信譽度有瑕疵(有破產或欠債記錄)的購屋者，建屋局的貸款則成了唯一的選擇。因為貸款申請人要通過嚴格的信譽度調查，信譽度有瑕疵的申請人很難申請到銀行貸款。
因為新加坡「居者有其屋」的國策，建屋局會盡力幫助每一位公民或永久居民實現擁屋的願望。記得兩年前有一位申請到組屋BTO(Build-To-Order)的購屋者通過朋友找到筆者請求幫助。因為辦理離婚，她和前夫一起申請到的五房式組屋必須退還給建屋局， 而且她一個人的收入也不能滿足之前和前夫一起申請的HDB貸款額度。她和女兒苦等了幾年，非常想住進新組屋。但通過郵件向建屋局申訴了幾次，都被回絕了。筆者建議她即刻請假去建屋局的總部，找到負責自己案子的官員或更高級別的官員當面申訴，把自己和家庭的難處當面解釋清楚，請求建屋局的協調幫助。隔天下午，筆者收到電話，這位購屋者終於申訴成功，可以和女兒一起搬進心儀的組屋。
融資套現
曾有客戶諮詢筆者能否把已經付清的組屋(HDB)進行融資套現，答案是否定的。房貸融資套現只是針對私宅(公寓，別墅等)和商用房產。融資套現的金額大約是房產升值額度的60%。銀行也會對申請人的收入狀況，貸款餘額等因素進行考量，最終的融資額度是由信貸部門審核後決定的。因為融資套現的利率和房貸利率相同，趁著當前的房貸利率持續低迷，很多客戶選擇融資套現(例如：選擇5年1.5%的固定利率)，在增加現金流動性的同時，尋找更多的投資機會。
新加坡金管局(MAS)對房屋市場有著非常嚴格的監管，並適時調整政策。例如將貸款頂限從80%降低到75%，外國人購房的額外印花稅等措施，有效的防範了房產投資過熱，房產泡沫的出現，從而確保本地房地產市場的健康發展。作為新加坡的一項基本國策，「居者有其屋」的政策必定會被堅定的執行下去。也希望更多的國家可以效仿借鑑，讓人民能夠從中受益，藏富於民，實現真正的安居樂業。
