新加坡“居者有其屋”的国策和全球最高的拥房率(90%以上)让许多国家津津乐道。趁著当前房屋市场投资热情高涨，房贷利率持续低迷，我们就来聊聊新加坡房贷的那些事儿。
总体来说，新加坡房屋贷款约80%来自于银行，其中包括政府组屋(HDB)和私宅(Private Property)；其余约20%房贷来自建屋局，这是专为政府组屋(HDB)提供的贷款，贷款利率固定在2.6%。相对于银行当前1.2%左右的固定房贷利率，更多人倾向于选择银行的房贷配套，在房贷利息方面有所节省。
银行房贷申请
新加坡银行的房屋贷款顶限是房屋价值的75%，贷款申请审查也比较严格。对于新加坡的居民(包括公民，永久居民和工作准证持有者)，银行首先审查的就是申请人的工资收入以确保有偿还能力。所以在申请房贷这一方面，有固定工作且工资收入稳定的雇员(Employee)获得贷款相对容易。自雇人士(Self-employed)则需要提交最近两年的报税单(Notice of Assessment)，贷款额度也是基于过去两年平均收入的70%。对于外国购房者来说，房贷的申请审查则更加严格，通常要做繁琐的背景调查，也需要提交更加详细的收入来源证明，在此我们就不做详细的阐述了。
通常在决定买房子之前，购屋者需要先做好购房贷款力评估(In-Principle Approval)。在了解自己贷款力的前提下，购屋者可以从容的挑选自己心仪的房子。即使过了IPA的有效期(通常是1个月)， 购屋者也可以重新申请。选到满意的房子后，购屋者就可以(通过中介或自己代理)签署购买意向书OTP(Option to Purchase)。即使遇到所购房产超过自己的贷款力的情况，也可以通过现金验资(Show Fund)和抵押贷款(Pledging Loan)等方式来解决。
现金验资和抵押贷款
顾名思义，购屋者要向银行展示自己有财力，使得银行愿意多贷款。例如，购屋者的贷款力为70万，但他想买100万的房子，银行贷款的顶限是75%，也就是需要贷款75万。这5万的差额就可以通过现金验资或抵押贷款的方式来解决。现金验资的额度按贷款年限和具体情况计算，比如10万差额：30年贷款现金验资额度为13万左右；如果只贷5年，则需要50万现金验资。如果是用新币来做现金验资，需要验两次，一次是在房贷申请时(向银行提交)，另一次是在银行放贷款前(通过律师行提交)。如果现金验资是用外币的话，通常只是一次，但个别银行也要求验资两次。
相比之下，抵押贷款(Pledging Loan)的方式通常不太受欢迎。因为购屋者要在贷款银行存一个数额的定期，只要房贷还在这间银行，这笔定期存款就不可以动用。对购屋者现金流动性方面造成一定的影响。笔者的许多客户曾经通过抵押贷款的方式来增加贷款额度，但最终都因现金流动性的原因不得不把贷款转移到其他银行。
建屋局房贷申请
建屋局房屋贷款是为新加坡公民和永久居民购置HDB而设立的。贷款顶限是90%(10%的首付压力远低于25%首付的银行贷款)，贷款申请审查也相对宽松，同时也为中低收入的家庭提供很多补贴和优惠政策。对于新加坡本地收入较低或刚工作不久，储蓄较少的年轻人来说是不错的选择。等收入稳定后，可以选择再换成银行贷款。因为相对于建屋局的贷款利率(2.6%)，银行贷款的利率还是非常有吸引力的。
对于信誉度有瑕疵(有破产或欠债记录)的购屋者，建屋局的贷款则成了唯一的选择。因为贷款申请人要通过严格的信誉度调查，信誉度有瑕疵的申请人很难申请到银行贷款。
因为新加坡“居者有其屋”的国策，建屋局会尽力帮助每一位公民或永久居民实现拥屋的愿望。记得两年前有一位申请到组屋BTO(Build-To-Order)的购屋者通过朋友找到笔者请求帮助。因为办理离婚，她和前夫一起申请到的五房式组屋必须退还给建屋局， 而且她一个人的收入也不能满足之前和前夫一起申请的HDB贷款额度。她和女儿苦等了几年，非常想住进新组屋。但通过邮件向建屋局申诉了几次，都被回绝了。笔者建议她即刻请假去建屋局的总部，找到负责自己案子的官员或更高级别的官员当面申诉，把自己和家庭的难处当面解释清楚，请求建屋局的协调帮助。隔天下午，笔者收到电话，这位购屋者终于申诉成功，可以和女儿一起搬进心仪的组屋。
融资套现
曾有客户咨询笔者能否把已经付清的组屋(HDB)进行融资套现，答案是否定的。房贷融资套现只是针对私宅(公寓，别墅等)和商用房产。融资套现的金额大约是房产升值额度的60%。银行也会对申请人的收入状况，贷款余额等因素进行考量，最终的融资额度是由信贷部门审核后决定的。因为融资套现的利率和房贷利率相同，趁著当前的房贷利率持续低迷，很多客户选择融资套现(例如：选择5年1.5%的固定利率)，在增加现金流动性的同时，寻找更多的投资机会。
新加坡金管局(MAS)对房屋市场有着非常严格的监管，并适时调整政策。例如将贷款顶限从80%降低到75%，外国人购房的额外印花税等措施，有效的防范了房产投资过热，房产泡沫的出现，从而确保本地房地产市场的健康发展。作为新加坡的一项基本国策，“居者有其屋”的政策必定会被坚定的执行下去。也希望更多的国家可以效仿借鉴，让人民能够从中受益，藏富于民，实现真正的安居乐业。
