新加坡國內稅務局對房產買家的監管日趨嚴格。最近，當局又成功追回利用"99-1漏洞"規避額外買方印花稅ABSD的購房者6000萬新元稅款。
因此，無論你是首次購房者還是有意購買第二套房產的投資者，我們都必須了解ABSD，推出於2011年，這是獲得新加坡房產所有權中一項真實存在且不斷上升的成本。
下面椰子將詳細解析ABSD是什麼、當前的稅率，以及在新加坡買房的總體成本。
什麼是ABSD？
ABSD是在買方印花稅之上額外徵收的稅項，適用於購買新加坡住宅房產的特定人群。在新加坡，不僅是外國人，公民和永久居民都有可能需要支付ABSD，只是條件不同：
新加坡公民：購買第二套及後續住宅房產時需支付
新加坡永久居民：購買第一套及後續住宅房產時需支付
外國人：購買任何住宅房產均需支付
實體（如公司）：購買任何住宅房產均需支付
自推出的十幾年間，ABSD徵收的比例曾多次進行過調整，目的就是為了增加買房者的成本（特別是外國炒房客），讓這類投資者的購房意願減弱，從而對一直升值的房子起到降溫調控的作用，讓真正需要買房自住的人能夠負擔得起。
最新一次的ABSD稅率調整發生在2023年4月，除了公民和PR購買第一套房產要交的ABSD保持不變外，其他情況均有不同上漲。
1）新加坡公民
購買第一套住宅房產：均不需要交ABSD
購買第二套住宅房產：政策落實前為17%，調整後為20%
購買第三套及後續房產：政策落實前為25%，調整後為30%
2）新加坡PR
購買第一套住宅房產：5%ABSD保持不變
購買第二套住宅房產：政策落實前為25%，調整後為30%
購買第三套及後續房產：政策落實前為30%，調整後為35%
3）外國人
購買任意住宅房產，要交的ABSD從30%漲到60%
4）實體
購買任意住宅房產，要交的ABSD從35%漲到65%。此外，將房產所有權轉給在世信託（living trust）也無法規避 需要注意的是，ABSD的計算方法是基於房價本身的。因此，你買的房子越貴，要交的ABSD就越多。比如現在市場價200萬新幣很常見的公寓，外國人買就需要另外交120萬新幣的稅。沒算其他購房成本，光這兩項就要320萬新幣！
有哪些情況可以減少交的ABSD？
當然，目前也有三種方法可以豁免或者可以以優惠價交這個稅費：
①購房者為冰島，挪威，瑞士和列支敦斯登的公民或永久居民，以及美國公民。由於新加坡和這些國家簽訂的自由貿易協定中，加入了互惠購房條款。他們享受和新加坡公民一樣的ABSD繳交待遇（也就是如果買第二套或更多房子，還是要ABSD）
②已婚夫婦若在購房後6個月內出售原有房產，可申請ABSD退還
③購買商業地產和工業房產，這兩項房產無需被徵收ABSD 另外，即使你第一套購買的是組屋而不是公寓，在計算ABSD時同樣也會被算作是第一套房產。
如果你正考慮提升住房品質「小屋換大屋」，可以通過合理安排現有住房的出售時間，使其與購買新房產的時間能夠相銜接（6個月內），從而降低或免除ABSD稅負。
另外，椰子要也想著重說說某些房產中介宣稱的利用「99對1」的規則規避ABSD的方法。 事實上，很多人操作時不是利用合法的「99對1」，而是「100賣1」的交易手法，這指的是部分買家以100%持有某套房產，隨後將1%的所有權轉給親屬（通常這位親屬名下已經有第一套房產了），從而讓親屬持有的房產價值降低，以達到規避高額ABSD的目的。
比如說，一位新加坡公民花200萬新幣買了公寓，隨後將1%權益給了已經有一套組屋的丈夫，按照現在的稅率她丈夫原本必須交20%，也就是40萬新幣的ABSD，而通過上述操作，丈夫持有房產的價值降到了2萬新幣，最終只需要交4000新幣的ABSD！
而合法的「99對1」，指的是夫妻二人（或者其他聯名買房者）之前無房，在購買第一套房產時合夥買房（99%和1%的持有比例）。這樣未來如果夫妻二人想要騰出名額來購買其他房產，可以將所有權轉讓出去。
所以，大家在買房時千萬不要聽某某中介說能夠幫助你逃ABSD就貿然採納，不然一旦被查到，不僅需要全額補交稅款，還會被額外徵收一筆不小的罰款哦~
在新加坡買房後，還有哪些必交的錢？
除了ABSD外，目前在新加坡買房，還有買家印花稅、房產稅以及其他雜七雜八的服務費用。
1）買房印花稅（BSD）
也被成為基本買家印花稅，BSD基於房產購買價格或市場價值中的較高者計算，並需於簽署買賣合同後兩周內繳付。
目前，新加坡對BSD實施階梯繳交稅率。這項稅款不會因為買家身份有「區別對待」，但非住宅地產也會被徵收該稅款（和ABSD不同）：
如果你購買的房產總價為90萬新幣（超過了36萬新幣，但沒有超過100萬新幣），那麼需要繳納的BSD =
180000新幣*1%+180000新幣*2%+540000新幣*3%=21600新幣
2）房地產稅（Property Tax）
無論房產是否用於自住、出租或空置，所有業主都必須每年向IRAS繳納房地產稅。每年的房產稅單會在12月31號之前全部寄達，繳稅截止日期為次年1月31日。
稅額基於房產年值（Annual Value）計算，即參考市場租金扣除相關成本後的凈收入。即使物業沒有實際出租或收到租金，年值仍然會根據附近有租金收入的物業進行調整。
年值的具體數字是稅務局估算的，評估時有一條清晰的標準：住宅類型是組屋還是私宅。
組屋的估算年值，大大低於私宅的估算年值。組屋的年值一般不會超過1萬2千新幣，非豪宅類私宅的年值普遍在2萬-3萬新幣這個區間。
另外，自住房產與非自住房產適用不同稅率表，具體如下：
①自住用途：自住稅率（屋主自住）*年值
屋主自住房享受優惠稅率，年值首12000新幣免稅，後28000新幣收4%的稅。基本上，只要不是豪宅，稅率不會超過4%這個範圍。
圖源：IRAS
②非自住房產：非自住稅率（出租或空置）*年值
如果是非自住房產，房產稅按照年值(Annual Value)的12%起征，36%封頂。
圖源：IRAS
在新加坡，只要屋主住在自己的屋子裡，哪怕出租了房間給租客，這種情況都算作是自住房，可以按照自住房的標準徵收房產稅。
值得注意的是，商業和工業建築以及土地等非住宅物業按年價值的10%徵稅。即使購買了房產供自己使用/占用，自住/非自住的稅率也不適用於非住宅物業。
3）其他買房需要支付的成本
律師費：如果購買的時私人房屋，交易必須由律師操作，通常200萬新幣以下房產，律師費一般為3000新幣左右。
中介費：如果買新公寓，沒有中介費；如果買二手公寓，買家無需支付中介費，賣家一般要支付成交價的2%的中介費給賣家中介和買家的合作中介。
貸款費用：直接通過銀行貸款不會有額外費用，HDB基準貸款利率目前為2.6%，銀行貸款利率目前受到市場環境影響比HDB貸款更低
4）持有新加坡房產必須的成本
①物業管理費：
新加坡公寓的物業管理費，也稱MCST費，通常根據公寓的面積、單元數量、地段及設施而定，一般在300至700新幣之間。
而大戶型或黃金地段的公寓費用可能更高，有些甚至高達新幣2000新幣。
住在新加坡組屋區則必須繳交服務費與雜費，費率根據房產所處的市鎮有區別
②火險：
只要你的房子有銀行貸款，那麼銀行就要強制性要求你買火險，火險的費用一般在100-300新幣/年這個區間。
③貸款保險：
貸款保險屬於人壽保險的一種。意思就是如果貸款人不幸在貸款還清之前去世了，那麼他的家人會得到一筆賠償用來還請剩餘貸款，保留房屋。投保費用和貸款數額相掛鉤。
