新加坡国内税务局对房产买家的监管日趋严格。最近，当局又成功追回利用"99-1漏洞"规避额外买方印花税ABSD的购房者6000万新元税款。
因此，无论你是首次购房者还是有意购买第二套房产的投资者，我们都必须了解ABSD，推出于2011年，这是获得新加坡房产所有权中一项真实存在且不断上升的成本。
下面椰子将详细解析ABSD是什么、当前的税率，以及在新加坡买房的总体成本。
什么是ABSD？
ABSD是在买方印花税之上额外征收的税项，适用于购买新加坡住宅房产的特定人群。在新加坡，不仅是外国人，公民和永久居民都有可能需要支付ABSD，只是条件不同：
新加坡公民：购买第二套及后续住宅房产时需支付
新加坡永久居民：购买第一套及后续住宅房产时需支付
外国人：购买任何住宅房产均需支付
实体（如公司）：购买任何住宅房产均需支付
自推出的十几年间，ABSD征收的比例曾多次进行过调整，目的就是为了增加买房者的成本（特别是外国炒房客），让这类投资者的购房意愿减弱，从而对一直升值的房子起到降温调控的作用，让真正需要买房自住的人能够负担得起。
最新一次的ABSD税率调整发生在2023年4月，除了公民和PR购买第一套房产要交的ABSD保持不变外，其他情况均有不同上涨。
1）新加坡公民
购买第一套住宅房产：均不需要交ABSD
购买第二套住宅房产：政策落实前为17%，调整后为20%
购买第三套及后续房产：政策落实前为25%，调整后为30%
2）新加坡PR
购买第一套住宅房产：5%ABSD保持不变
购买第二套住宅房产：政策落实前为25%，调整后为30%
购买第三套及后续房产：政策落实前为30%，调整后为35%
3）外国人
购买任意住宅房产，要交的ABSD从30%涨到60%
4）实体
购买任意住宅房产，要交的ABSD从35%涨到65%。此外，将房产所有权转给在世信托（living trust）也无法规避 需要注意的是，ABSD的计算方法是基于房价本身的。因此，你买的房子越贵，要交的ABSD就越多。比如现在市场价200万新币很常见的公寓，外国人买就需要另外交120万新币的税。没算其他购房成本，光这两项就要320万新币！
有哪些情况可以减少交的ABSD？
当然，目前也有三种方法可以豁免或者可以以优惠价交这个税费：
①购房者为冰岛，挪威，瑞士和列支敦士登的公民或永久居民，以及美国公民。由于新加坡和这些国家签订的自由贸易协定中，加入了互惠购房条款。他们享受和新加坡公民一样的ABSD缴交待遇（也就是如果买第二套或更多房子，还是要ABSD）
②已婚夫妇若在购房后6个月内出售原有房产，可申请ABSD退还
③购买商业地产和工业房产，这两项房产无需被征收ABSD 另外，即使你第一套购买的是组屋而不是公寓，在计算ABSD时同样也会被算作是第一套房产。
如果你正考虑提升住房品质“小屋换大屋”，可以通过合理安排现有住房的出售时间，使其与购买新房产的时间能够相衔接（6个月内），从而降低或免除ABSD税负。
另外，椰子要也想着重说说某些房产中介宣称的利用“99对1”的规则规避ABSD的方法。 事实上，很多人操作时不是利用合法的“99对1”，而是“100卖1”的交易手法，这指的是部分买家以100%持有某套房产，随后将1%的所有权转给亲属（通常这位亲属名下已经有第一套房产了），从而让亲属持有的房产价值降低，以达到规避高额ABSD的目的。
比如说，一位新加坡公民花200万新币买了公寓，随后将1%权益给了已经有一套组屋的丈夫，按照现在的税率她丈夫原本必须交20%，也就是40万新币的ABSD，而通过上述操作，丈夫持有房产的价值降到了2万新币，最终只需要交4000新币的ABSD！
而合法的“99对1”，指的是夫妻二人（或者其他联名买房者）之前无房，在购买第一套房产时合伙买房（99%和1%的持有比例）。这样未来如果夫妻二人想要腾出名额来购买其他房产，可以将所有权转让出去。
所以，大家在买房时千万不要听某某中介说能够帮助你逃ABSD就贸然采纳，不然一旦被查到，不仅需要全额补交税款，还会被额外征收一笔不小的罚款哦~
在新加坡买房后，还有哪些必交的钱？
除了ABSD外，目前在新加坡买房，还有买家印花税、房产税以及其他杂七杂八的服务费用。
1）买房印花税（BSD）
也被成为基本买家印花税，BSD基于房产购买价格或市场价值中的较高者计算，并需于签署买卖合同后两周内缴付。
目前，新加坡对BSD实施阶梯缴交税率。这项税款不会因为买家身份有“区别对待”，但非住宅地产也会被征收该税款（和ABSD不同）：
如果你购买的房产总价为90万新币（超过了36万新币，但没有超过100万新币），那么需要缴纳的BSD =
180000新币*1%+180000新币*2%+540000新币*3%=21600新币
2）房地产税（Property Tax）
无论房产是否用于自住、出租或空置，所有业主都必须每年向IRAS缴纳房地产税。每年的房产税单会在12月31号之前全部寄达，缴税截止日期为次年1月31日。
税额基于房产年值（Annual Value）计算，即参考市场租金扣除相关成本后的净收入。即使物业没有实际出租或收到租金，年值仍然会根据附近有租金收入的物业进行调整。
年值的具体数字是税务局估算的，评估时有一条清晰的标准：住宅类型是组屋还是私宅。
组屋的估算年值，大大低于私宅的估算年值。组屋的年值一般不会超过1万2千新币，非豪宅类私宅的年值普遍在2万-3万新币这个区间。
另外，自住房产与非自住房产适用不同税率表，具体如下：
①自住用途：自住税率（屋主自住）*年值
屋主自住房享受优惠税率，年值首12000新币免税，后28000新币收4%的税。基本上，只要不是豪宅，税率不会超过4%这个范围。
图源：IRAS
②非自住房产：非自住税率（出租或空置）*年值
如果是非自住房产，房产税按照年值(Annual Value)的12%起征，36%封顶。
图源：IRAS
在新加坡，只要屋主住在自己的屋子里，哪怕出租了房间给租客，这种情况都算作是自住房，可以按照自住房的标准征收房产税。
值得注意的是，商业和工业建筑以及土地等非住宅物业按年价值的10%征税。即使购买了房产供自己使用/占用，自住/非自住的税率也不适用于非住宅物业。
3）其他买房需要支付的成本
律师费：如果购买的时私人房屋，交易必须由律师操作，通常200万新币以下房产，律师费一般为3000新币左右。
中介费：如果买新公寓，没有中介费；如果买二手公寓，买家无需支付中介费，卖家一般要支付成交价的2%的中介费给卖家中介和买家的合作中介。
贷款费用：直接通过银行贷款不会有额外费用，HDB基准贷款利率目前为2.6%，银行贷款利率目前受到市场环境影响比HDB贷款更低
4）持有新加坡房产必须的成本
①物业管理费：
新加坡公寓的物业管理费，也称MCST费，通常根据公寓的面积、单元数量、地段及设施而定，一般在300至700新币之间。
而大户型或黄金地段的公寓费用可能更高，有些甚至高达新币2000新币。
住在新加坡组屋区则必须缴交服务费与杂费，费率根据房产所处的市镇有区别
②火险：
只要你的房子有银行贷款，那么银行就要强制性要求你买火险，火险的费用一般在100-300新币/年这个区间。
③贷款保险：
贷款保险属于人寿保险的一种。意思就是如果贷款人不幸在贷款还清之前去世了，那么他的家人会得到一笔赔偿用来还请剩余贷款，保留房屋。投保费用和贷款数额相挂钩。
