周三深夜，新加坡政府宣布新一輪樓市降溫措施，提高購買住宅房地產的額外買方印花稅（ABSD），尤其外國人ABSD稅率從30％調高至60％，成了熱點新聞。
關於ABSD，很多房產專家和房產中介今早已經做了很詳盡的分析和指導，我就不班門弄斧了。
現在我談談此輪降溫措施的底層邏輯。知道這個底層邏輯之後，將來的政策走向基本就能判斷了。
底層邏輯是什麼？簡單說，提高住宅房地產ABSD，是為了新加坡社會的長治久安。
增稅竟然是為了長治久安？聽著是不是很詫異？
且聽我道來。
這裡邊有三層考慮。
第一層邏輯：居者有其屋
「居者有其屋」是新加坡基本國策。
請注意，「居者」指的是誰？
「居者」指是本國公民和永久居民。新加坡本國公民和永久居民必須有負擔得起的住房，有恆產者有恆心，才可能在新加坡長久發展。
在新加坡，90%的住宅房產交易不涉及第二套住房或外國人買房。因此，公民和永久居民買第一套房，並不受影響；受影響主要的是外國人。
還有一點，對於買第一套組屋的公民，政府還會給4萬新元的補助。這就是為了更好的落實本地人「居者有其屋」的理想。注意了，這裡說的是「居者有其屋」，而不是「炒者有其屋」。
簡單說，公民和永久居民為了自住而買房，本輪提高稅率對他們沒有任何影響；但是，如果是公民或永久居民為了投資而買房，或是外國人買房，那就要多花錢了。
第二層邏輯：民生要穩
這幾年的樓市降溫措施，都在控制房價過度上揚，免得公民和永久居民買不起房子。
尤其考慮到今年經濟基本面不好，房價增幅如果大大超於經濟基本發展，肯定會形成民生問題。
今年第一季度，新加坡經濟同比增長僅有0.1%，低於經濟學家預期的0.6%。全年的經濟增長預測則為0.5%至2.5%，低於去年的3.6%。
另一方面，預估數據顯示，第一季私宅價格指數上漲3.3%，遠遠高於經濟增長率。這就好像一駕馬車，拉車的老馬每小時慢跑10公里，而後面的車竟然用330公里的速度狂飆，再這麼下去，能不翻車嗎？
由於地緣政治不穩，為了尋求安全，外國熱錢不斷湧入。
在2011年，外國人在新加坡投資性買房的比例是20%左右，到了2017年至2019年，由於出台了針對外國人買房的降溫措施，這個比例下降到6%左右；過去幾年，由於不斷推出降溫措施，這一比例進一步降至3%至4%。
到了今年第一季度，外國人買住宅房產的比例占了住宅房產銷售的7%左右。
如果不加控制，讓這些熱錢繼續漫灌樓市，水漲船高，住宅房價肯定越來越高，這將影響本國公民和永久居民購買自住房。
如果房價增幅過分高於公民和永久居民的收入增幅，或者說，房價過分高於可以承受的範圍，那麼，這就影響基本民生。
絕大多數新加坡家庭都有自己的住房，房價過高不行，但是，如果房價大跌，肯定也不符合大多數人的利益。
因此，對房價的控制是求穩，而不是求漲或求跌。房價穩，民生不一定穩；房價不穩，民生肯定不穩。
現在大家都不關心新冠疫情了，好像這事沒發生過一樣。
但是，新冠疫情對新加坡樓市供應的負面影響仍在消化中。
雖然建築客工已回流，建築項目也繼續施工，但是，過去兩年多暫停的項目不會忽然就建成了，滯後的工期仍然需要追趕。
換句話說，樓市的供應仍滯後於需求。
在供需關係恢復平衡之前，價格肯定不穩，因此，政府伸出「看不見的手」，壓低外國人買房熱情，穩定市場，穩定房價。
第三層邏輯：頂層篩選
本輪降溫措施的第三層底層邏輯關係是「超級富豪篩選器」。
外國人ABSD稅率從30％調高至60％。在聖淘沙買套海景別墅1600萬新元，本來要付480萬新元ABSD，現在得付960萬新元。
這就牽涉三個問題：
問題（一）：你付得起嗎？
問題（二）：你捨得付嗎？
問題（三）：新加坡值嗎？
問題（一）會篩掉一部分潛在買家，問題（二）又會篩掉一部分潛在買家；問題（三）還會篩掉一部分。
最後剩下的，就是又買得起，又捨得出這筆稅，又認為新加坡值得這筆代價的高端買家，老子既不差錢，也不在意給你多交稅，老子就是要來，誰也擋不了。
所以，這就形成富豪中的一種「卷」，只不過這不是「內卷」，而是被逼的「外卷」。
什麼時候這種「外卷」才會結束？就是這些人主觀上不再把新加坡當作可以信賴的地方的時候，或是客觀上他們無法把資金投放到這裡的時候。
這也就是為什麼新加坡一定要提高自己的競爭力。有足夠的競爭力，新加坡才能吸引到頂級的外國企業和人才，加上發展本地企業和本地人才，才能不斷發展。
新加坡只要一天停止發展，只要被鄰國趕上，根本不會有人多看你一眼。
那就是沒落的開始了。
