在過去的兩年間，全球樓市自新冠疫情以來，多個市場顯現出泡沫破裂的端倪。在全球寬鬆貨幣政策的刺激下，多個國家房價飆升至歷史新高，也同時掀起了一陣房地產熱潮。如今，因受到全球前所未有的貨幣緊縮政策衝擊，各國樓市遭受重創。中國香港，澳大利亞，加拿大，美國等住房市場紛紛遇冷。
中國香港樓市大跌
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香港中原地產創辦人施永青11月22日撰文強調，香港樓價的跌幅在今年10月突然加快，如果政府不及時推出穩定樓價的措施，今年全年樓價將跌幅或超過20%，到那時將引發市場恐慌，增加金融風險。
其中主要反映在大型屋苑二手住宅樓市市場，其「中原城市領先指數」最新報162.31,明顯重返2017年11月的水平，若按周計算，跌1.5個百分比，這也是突破了2008年金融海嘯後，十四年以來最大的跌幅點。
此外，租客是受到房價不斷下跌最大影響群體之一。因為房價的持續下跌，租客最擔心的是私人業主會突然以各種理由收回租房。特別是在新冠疫情下，社會經濟前景不明朗，房東連約出售物業，業主破產，物業變銀主盤等情況發生，而在很多情況下，租客也可能會面對失去押金或被迫搬家的風險。
相較於中國香港，新加坡的樓市又是怎麼樣的情況呢？下面就帶大家了解一下近兩年新加坡的樓市狀況與現狀！
新加坡樓市依然「頑強」上漲？
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據相關數據統計，今年第二季度，新加坡私人住宅的價格以3.5%的速度快速上漲，這也是前一季度0.7%增幅的五倍。同時，中部核心地區的非有地房產（non-landed）租金增長了5.9%。更多的租戶簽訂了至少兩年的租期。新加坡樓市在全球房地產市場普遍降溫的大環境下，顯得頗為強勁。
與此同時，新加坡金融監管局在7月份以收緊貨幣政策來遏制通貨膨脹。這也是新加坡金融局2022年第二次收緊貨幣政策。隨著該貨幣政策的實施，一度火熱的新加坡住房市場也開始降溫，今年10月房屋銷售降至2020年4月以來的最低水平。
根據新加坡市區重建局的數據顯示，10月份新加坡私人公寓銷量下降至312套，大約是9月份的三分之一。此外，10月份新加坡的二手房市場的需求也有所下降，私人公寓的轉售量下降了約12%，住房和發展委員會的公共公寓專賣量下降了24%。部分分析師此前預計，由於借貸限制，經濟衰退以及第四季度缺乏新的住房項目啟動，買房需求也隨之減少。
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而受房產降溫措施和缺乏新項目推出的影響，新加坡10月私宅銷售環比下滑18.3%至810套。其中，登豐嘉園（Copen Grand)是10月份新私宅銷量冠軍，占新加坡私宅總銷量的近六成。
儘管在這個降溫時期，依舊有外籍買家入境投資房產。繼李嘉誠在新加坡開設辦事處，投資家族辦公室，房地產公司橙易產業（OrangeTee&Tie）一份最新報告顯示，2022年新加坡的外國房產交易總量已經接近疫情前水平。
外籍買家湧入，一口氣4億掃20套房
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外籍買家湧入新加坡房產市場在近十年來尤其明顯。儘管在當下新加坡房地產市場中，新加坡本地買家仍是住宅銷售大戶，占總交易的八成左右，但外籍買家購買房產的比例正在逐步增長，甚至在中央核心區一些房產項目中，外籍買家購買占比高達35%。
其中，中國買家的購買熱情持續走高，據國際數據顯示，自2019年以來中國大陸的投資者成為新加坡樓市最大的海外買家團體，占外籍買家的三分之一。
今年二季度，包括獲得永久居民身份的中國籍買家一共買入366套私宅住房，比第一季度激增了106%。而中國富豪們在新加坡掃貨的新聞也開始出現，據相關報道稱，今年5月底，一名中國福建買家一口氣購買了新加坡市中心豪宅項目康寧河灣（Canninghill Piers）20套房子，總花費超過8500萬新幣（約摺合4.23億人民幣）。
國際房地產諮詢公司萊坊公布的《全球房價指數》報告顯示，2021全年，新加坡的非有地私宅價格（即私人公寓）在過去一年上升6.1%，創亞洲漲幅最高；今年二季度，新加坡私宅價格環比上漲3.5%，漲勢已經持續9個季度。
為了防止房地產市場過熱，新加坡政府在過去的五年間，三次上調印花稅，其中，外國人的印花稅從18%增加到34%，但外籍買家沒有因為較高的稅而調低預算，反而還提高了預算。
新加坡房價上漲，一房難租
另外，新加坡本地租房也受到了新冠疫情的影響，因為近兩年新加坡不少樓盤工期受阻，交樓的時間延長，這也是導致新加坡的住宅租金飛漲原因之一。
據新加坡房地產中介公司SRX發布報告顯示，今年以來，新加坡的公寓和組屋房租價格繼續走高，截至6月，新加坡公寓租金已經連續26個月上漲，組屋租金連續22個月漲價。
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近期在新加坡租房，基本需要靠搶，很多房子都是在去看房的路上就被預定完，以至於很多房東開始坐地起價，對比各個租戶能夠支付的價錢來決定租給誰，甚至還要挑租客的背景。
據了解，當下合租，單個房間租金在2000新幣以上，單身公寓則是3000-4000新幣左右，而兩房以上則月租金在4000新幣以上。
新加坡家庭整體財務狀態比往年更脆弱
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新加坡金融管理局用以衡量財務穩定狀態的金融脆弱指數（Financial Vulnerability Index）顯示，本地家庭在第三季的整體財務狀態與去年相比更脆弱，除了債務到期風險（Maturity Risk）提高，槓桿風險（Leverage Risk）也略微上揚。
根據新加坡金管局星期五（11月25日）發布的年度《金融穩定評估》報告，新加坡家庭債務繼續增長，不過自2021年第四季達到7.4％的峰值後，同比增長率已放緩至今年第三季的3.1％，這主要是去年12月的房地產降溫措施減緩了住房需求和抵押貸款的增長速度。
但房貸也是推高家庭債務的主要因素，占了3.1％增幅當中的2.7個百分點。儘管今年初以來房貸利率大幅上升，私宅價格繼續走高，過去三個季度的平均環比增幅為2.7％，略高於2021年2.6％平均增幅。新加坡金管局表示，這反映了基本需求穩固和居民工資增長下的強勁購買力。
其中，就私宅交易量而言，去年12月降溫措施推出後，私宅交易量在今年第一季有所下降，不過隨後幾個季度，由於相關防疫措施放寬，交易量出現回彈。截至今年第三季，私宅平均交易量同比下跌28％，卻比疫情前（2017年至2019年）高出10％。
另外，新加坡金管局表示，SORA掛鉤的房貸款利率可能在未來會有進一步的上升，隨後逐步穩定下來，但也將顯著高於過去十年的低利率水平。這也意味著家庭將面臨更高貸款償還額，而且貸款規模越大，增加的幅度也越大。
來源：
1. 瘋狂的新加坡樓市，時代財經
2. 不顧利率上行，新加坡樓市依然「頑強」上漲，華爾街見聞
3. 全球樓市進入寒冬，新加坡房價創30年來最大跌幅，連新加坡樓市也熄火了，華爾街見聞
4. 降溫措施影響及新項目少 10月新私宅銷售疲軟，早報
5. 僅管局金融評估報告：本地家庭整體財務狀態比去年更脆弱，早報
