新加坡又出現了一個開盤一日就被搶光的樓盤，看起來爛尾樓事件老百姓是不會相信在這裡發生的，他們寧願相信隨著通貨膨脹，物價和房價還會一路上漲，所以寧願買錯也不願錯過。
而面對過去兩年不斷高漲的材料成本以及疫情封控造成的人員短缺，為何新加坡沒有爛尾樓出現？誰在為這個世紀疫情造成的破壞買單？
第一，不能按期入住的租客
新加坡買房的印花稅在第二套以上大幅增加，即使本地人也不例外，因此很多人升級換房需要賣掉所住的現房。
當開發商不能如期交房的時候，很多買家只能暫時租房過渡，這也是近期新加坡房租暴漲的原因之一；另一個原因則是大量的外國人湧入，同時很多開發商根據合約也需要補貼這部分的房租給買家，也造成房租水漲船高。
第二，不能按原合同交房的總承包商
開發商在售賣樓花的時候，會根據土地標得的成本，加上建築成本、銷售費用、利潤來計算最終的售賣價格。由於土地的競標價是公開的，因此一個樓盤的利潤是大致可以計算出來的。
其中建築成本這部分由開發商支付給總承包商，再由總承包商分包下去。
（圖源：pixabay）
當遇到疫情造成的人工和材料成本大幅上漲，繼續執行原合約會產生虧損時，總包是否會主動破產造成爛尾樓？
我們事務所看到的，這兩年自掏腰包咬牙完成，並且哀嚎一片的總包不在少數。
總包破產會丟失了總包的資格和押金，這個資質基本上是需要長時間的累積經營才能獲得，而這些虧損相比前些年的收益可能需要兩害相權取其輕，執行合約則留得青山在，不怕沒材燒。
第三，面對不能執行總包合約的開發商
根據前面的成本構建模式，建築成本只是開發商成本的一部分，開發商如果前期獲得了較低的土地成本和較低的銀行借貸成本，隨著通貨膨脹的加碼售賣價格也會迎風而上揚。
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因此在總包在無能為力完工的時候，開發商一般是有能力也有必要出手相救的。
在新加坡購買樓花，買家支付的首付款是劃入律師指定的託管帳戶，同時根據建築進度向開發商付款，直到工程完工銀行的貸款才會支付給開發商，而買家的分期付款才真正開始。
（圖源：pixabay）
因此，開發商為了早日回收前期的投入，也和買家期待的一樣，希望越快完工越好，因為時間越長整體建築成本越高。
除了前期投入的成本之外，開發商的資格和高昂的押金也是給予買家的一顆定心丸，同時，開發商一旦破產，銀行會用大數據對公司的主要負責人進行360度無死角的追蹤，這也是有錢又有資產的開發商不願意面對的。
當然開發商出手相救之後，和總包難免會陷入一場官司，但這個官司的代價相比爛尾樓要小得多。
（圖源：微博/ShelbyOKOK）
對於中國近期頻頻爆雷的爛尾樓，作為專業人士也忍不住思考，為何新加坡已經證明有效的約束機制換了一個地方水土就不服了呢？
我覺得機制應該是有的，但可能沒有踐行或是地雷和地坑都比較多，比如託管帳戶用行政手段被挪用，銀行因政策改變給予開發商或是總包的融資停貸，開發商的押金沒有真正到位，總包的資格被吊銷了換一個地方繼續做總包，土地所有權不清晰產生了糾紛，建築資格證實在太多沒有完全滿足不一而足。
總之，面對越來越不確定的國際環境，以及能源危機氣候危機，分裂的族群，貪戀權利或是喜歡作秀的政客等，富人的錢會越來越謹慎，中產的錢會越來越縮水，普通老百姓的錢會有越來越多的人盯著，因為這個群體喜歡追漲和跟風，不具備真正的分析能力和判斷力。
如果老百姓不具備專業的分析能力，最好買現樓；如果不具備分析某一隻股票的直投能力，那就買指數；如果對某一個國家的政府更有信心，那就把錢放在一個安全的地方吧，例如新加坡。
（本文由傑鵬國際JPI董事劉朝霞，新加坡註冊會計師整理）
