大隊長說房產：
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新加坡每年都會有新的房產政策，所以流程也會有變化。以下是最新的新加坡公寓買賣流程。
新加坡的公寓市場(Condo)分為新公寓和轉售公寓兩大類別。
新公寓(New Project)指的是由發展商全新開盤，還沒蓋好的期房。轉售公寓(Resale)，也就是大家常說的二手房，買家賣家都是私人個體。
PART 01 期房買賣流程
期房買賣流程，是最直接的。
新加坡有一個發展商條例 (Housing Developers Rules)，對期房的買賣以及付款流程有詳細限制。所有的本地發展商都必須遵守。
發展商條例具有法律約束效力，嚴格規範了新加坡的房產市場。
最直觀的例子，按照2009年版本的發展商條例，每個興建的樓盤，都會開設一個建房戶頭(Project Bank Account)。
收到的房款直接打進建房戶頭，不能隨意提出。只有一個階段工程完工，發展商才能拿到這個階段的錢。
所以很多在其他國家出現過的複雜問題，在新加坡簡單化了。
賣了期房，發展商捲款跑路？——錢根本不在他手上。
蓋到一半，房子爛尾？——爛尾就拿不到尾款。
買期房的流程都是固定的，跟著流程走就是了。
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第一階段，簽訂選購權合同（OTP - Option to Purchase）
這個選購權合同是統一模板，每人拿到的都一樣。
簽訂OTP合同，相當於下定，買家需要先支付給發展商5%的定金，以支票或轉帳方式支付，支付對象就是前面說的建房戶頭（Project Bank Account）。
支付定金後就可以拿到OTP合同。
選購權合同對發展商有絕對約束力。簽訂以後，發展商必須按照協議的價錢賣房給買家，不得反悔。
對於買家來說，選購權合同有14天的有效期。14天之內買家可以選擇執行OTP，按照協議繼續購買房產，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期。
如果買家選擇不執行OTP，發展商會收取5%定金的四分之一，也就是1.25%。其餘3.75%定金買家可以拿回。
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第二階段，簽購買合同(S&P)，支付剩餘首付，搞定貸款
簽訂OTP的兩周之內，發展商會發出購買合同（S&P- Sales & Purchase Agreement）。
收到S&P的三周之內，買家需要簽字確認購買。
S&P是正式購房合同，簽字務必慎重。
如果買家簽訂了S&P合同以後反悔，發展商有權向買家追討房價的20%。
首付額度
根據2018年7月的最新房產措施，個人買家購買公寓房產，如果名下沒有其他房貸，最多向銀行貸款75%。
買家需要支付25%的首付款。
其中至少5%必須以支票或轉帳支付，其餘的20%首付可以公積金支付。
如果買家名下已經有一套房貸，那麼二套房最多向銀行貸款45%。
從上圖可以看到，對於首套房的買家來說，貸款額度明顯寬鬆。
銀行貸款一般不會超過30年。並且不鼓勵買家貸款超過65歲這個退休年齡。
新加坡的貸款利率比較低，目前市面上的房貸利率在1.5%-2%之間浮動。（但是利率也會根據國際加息局勢有一定的調整，例如2022年12月，美國加息，新加坡的SORA利率也相應提高，目前2023年1月新加坡的貸款年利率為3.9%。但近十年，新加坡一直都維持低利率政策，以鼓勵貸款及各類經濟發展）貸款買房比較划算。大家在辦理銀行貸款的時候，可以妥善利用75%這個額度上限。
支付了5%定金，簽訂了OTP選購權合同，接下來的八周之內，買家需要支付剩餘的20%首付。
簽訂S&P購買合同的兩周之內，買家需要支付買家印花稅/額外買家印花稅。
印花稅率
買家印花稅(BSD)，是新加坡所有房產買賣都需要支付的一個稅種。
額外買家印花稅(ABSD)，是針對住宅類房產徵收的特殊稅種。
印花稅費可以選擇存款或者公積金支付。
2021版最新印花稅率如下：
本地公民和永久居民，購買首套房產，享受優惠額外買家印花稅額度。 另外，美國公民，冰島，挪威，瑞士以及列支敦斯登的永久居民和公民，在新加坡購房，享受新加坡公民的稅率，即使是孩子也一樣。原因是新加坡和這些國家簽訂的自由貿易協定中，加入了互惠購房的條款。 貸款 這個階段也是辦貸款的時候。原則是誰買房，誰貸款。 父母貸款買給兒女名下這想法挺好，但是新加坡明令禁止了。 如果買家想貸款，他需要在OTP的有效期之內選擇銀行和貸款配套，提供收入證明，向銀行申請貸款。 無本地收入買家 對於沒有本地收入的中國買家，需要中國國有大型銀行的人民幣存款證明，類似下面這樣。
如果在新加坡要買100萬新幣的房產，就需要向本地銀行提供500萬人民幣左右的存款證明，最多可以貸到60%。 注意，只需要存款證明，不需要流水。 賣家印花稅 簽訂了S&P合同，買家就已經是屋主了。 新加坡有一個賣家印花稅(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根據2017年調整後的最新政策，如果買房三年之內賣掉房子，稅務局會向賣家徵收SSD。 稅務局計算三年的日期，就是從買家簽訂S&P的日子算起的。 持房三年以上，就不用再交SSD。
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第三階段，按照工程進度付款
25%的首付款支付完成後，剩下的房款部分按照工程進度陸續付款。如果有銀行貸款，銀行也會按照工程進度放款。 工程進度到10%，買家就開始按照貸款總額的10%開始月供。工程進度到了20%，買家就按照貸款總額的20%月供。未放款的部分無需月供，也沒有利息。 舉個例子，100萬新幣的公寓，貸款75萬，貸30年，按照現有利率，月供會從兩三百新幣開始。 整個付款的過程按照不同的工程進度，可以長達3到4年。 按照普遍進度來說，6-9個月之後，項目地基打好，發展商就會通知買家，繳付10%的房款。
再過6-9個月，建築架構完成，買家繳付下一個10%的房款。
過3-6個月，牆體完成，買家繳付5%的房款。 過3-6個月，地板天花板完成，買家繳付5%的房款。 再過3-6個月，停車場/小區道路等設施完成，買家繳付5%的房款。 再過3-6個月，地板天花板完成，買家繳付5%的房款。 再過3-6個月，門窗電線管道完成，買家繳付5%的房款。 再過3-6個月，全部建成，頒發臨時入伙證（TOP）,買家拿鑰匙，繳付除尾款外的剩餘房款。 最後，在入住一年之後(這一年是發展商的保修期），買家驗收完成，繳付尾款（通常是15%）。 注意，發展商在賣房合同里會清楚的寫明樓盤最遲交付日期（TOP ）。 TOP的時間是發展商自己定的，比較寬鬆，大多數樓盤都會提前完成，出現延期完工的情況並不多見。
萬一真的延期了怎麼辦？
這種情況在新加坡比較少見，但不是沒有。最近的疫情導致建築工地停工了幾個月，預計會有一批即將建成的公寓項目受影響。 按照過去發生過的案例經驗，發展商會按照買家已經開始月供的貸款額度，支付利息。 具體過程會有律師和發展商方面協商調度，屋主無需擔心。 對於收入穩定的家庭來說，按工程進度付款是個很好的支付方式。 長達3-4年的時間，從10%的貸款開始逐步月供，可以更加從容地管理手頭的現金流。
PART 02 已建成新公寓的付款方式
最近幾年，市面上出現了一些已經建成才開盤的新公寓。還是由發展商直接負責銷售，但是因為樓盤主體已經建成了，銷售流程不再受發展商條例的監控。
這些已建成新公寓的購買流程，相對比較靈活。除了普通付款方式以外，還可以由發展商向有關部門申請批准延遲付款。（Deferred Payment）
目前的市場情況來看，支持延遲付款的基本都是高端樓盤，首付從5%-30%都有。延遲付款的期限基本是12個月或者24個月。
首付之後可以直接拿房，期限內不需要支付月供。 延遲付款期限結束之後正常開始月供。
部分樓盤可以在24個月的期限過後，才支付額外買家印花稅。
大家可以根據不同的實際情況，選擇對自己最有利的付款方式。
說完了新公寓的購買流程，我們再說說轉售公寓的交易流程。
轉售公寓的買賣雙方都是個人，在法律上叫做Private Treaty，只要雙方都同意合同條件，買賣就成立。
二手公寓遇到的情況會比較複雜，新加坡懂法律的人很多，合同條款需要睜大眼睛看。
二手公寓買賣流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。
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第一階段，簽訂選購權合同（OTP - Option to Purchase）
二手公寓的OTP合同沒有統一的格式，通常買方中介會提供市場接受的標準模式OTP。好像下圖這樣的。
定金數額
簽訂OTP合同時，買家需要支付1%定金給賣家。可以是支票，轉帳或者本票(Cashier Order)。
注意，這個1%定金是約定俗成的市場做法，需要明確的寫進OTP里。
如果賣家拿到了支票，但遲遲沒有過帳，這個時候OTP還沒有生效。必須是賣家確實收下了1%的現金，OTP才生效。
一旦OTP生效，賣家必須按照協議的價錢賣給買家，不可以反悔。
有效期
對於買家來說，選購權合同通常有14天的有效期。
注意，這個14天同樣是市場約定俗成的日期，必須明確出現在OTP上面。
為什麼市場約定俗成14天，而不是3天，4天。
因為買家聯繫銀行辦貸款，需要拿著選購權合同貸款去申請。
3、4天的時間，根本就不夠貸款辦下來。
有效期之內，買家可以選擇執行OTP，按照協議繼續購買房產，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期，代價是損失1%的定金。
買家選擇不執行OTP有很多原因。
比如說，在14天內發現了更好的房子，寧願損失定金，也不想要定下的這間了。
或者說聯繫了銀行，發現貸款額度不夠，貸款辦不下來，也是個普遍的原因。
租約
交易的房產是空置狀態還是帶著租約，需要明確寫進合同里。
新加坡的租約具有法律效力，一旦簽訂，輕易不能違約，否則需要支付巨額違約金。
租約期間，就算房子換了主人，租客還是可以按照租約合同住到期滿，只不過租金支付的對象換成了新屋主而已。 所以大隊長建議：如果是急於自住的買家，就不要買帶租約的房子了。
