大队长说房产：
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新加坡每年都会有新的房产政策，所以流程也会有变化。以下是最新的新加坡公寓买卖流程。
新加坡的公寓市场(Condo)分为新公寓和转售公寓两大类别。
新公寓(New Project)指的是由发展商全新开盘，还没盖好的期房。转售公寓(Resale)，也就是大家常说的二手房，买家卖家都是私人个体。
PART 01 期房买卖流程
期房买卖流程，是最直接的。
新加坡有一个发展商条例 (Housing Developers Rules)，对期房的买卖以及付款流程有详细限制。所有的本地发展商都必须遵守。
发展商条例具有法律约束效力，严格规范了新加坡的房产市场。
最直观的例子，按照2009年版本的发展商条例，每个兴建的楼盘，都会开设一个建房户头(Project Bank Account)。
收到的房款直接打进建房户头，不能随意提出。只有一个阶段工程完工，发展商才能拿到这个阶段的钱。
所以很多在其他国家出现过的复杂问题，在新加坡简单化了。
卖了期房，发展商卷款跑路？——钱根本不在他手上。
盖到一半，房子烂尾？——烂尾就拿不到尾款。
买期房的流程都是固定的，跟着流程走就是了。
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第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）
这个选购权合同是统一模板，每人拿到的都一样。
签订OTP合同，相当于下定，买家需要先支付给发展商5%的定金，以支票或转账方式支付，支付对象就是前面说的建房户头（Project Bank Account）。
支付定金后就可以拿到OTP合同。
选购权合同对发展商有绝对约束力。签订以后，发展商必须按照协议的价钱卖房给买家，不得反悔。
对于买家来说，选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。
如果买家选择不执行OTP，发展商会收取5%定金的四分之一，也就是1.25%。其余3.75%定金买家可以拿回。
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第二阶段，签购买合同(S&P)，支付剩余首付，搞定贷款
签订OTP的两周之内，发展商会发出购买合同（S&P- Sales & Purchase Agreement）。
收到S&P的三周之内，买家需要签字确认购买。
S&P是正式购房合同，签字务必慎重。
如果买家签订了S&P合同以后反悔，发展商有权向买家追讨房价的20%。
首付额度
根据2018年7月的最新房产措施，个人买家购买公寓房产，如果名下没有其他房贷，最多向银行贷款75%。
买家需要支付25%的首付款。
其中至少5%必须以支票或转账支付，其余的20%首付可以公积金支付。
如果买家名下已经有一套房贷，那么二套房最多向银行贷款45%。
从上图可以看到，对于首套房的买家来说，贷款额度明显宽松。
银行贷款一般不会超过30年。并且不鼓励买家贷款超过65岁这个退休年龄。
新加坡的贷款利率比较低，目前市面上的房贷利率在1.5%-2%之间浮动。（但是利率也会根据国际加息局势有一定的调整，例如2022年12月，美国加息，新加坡的SORA利率也相应提高，目前2023年1月新加坡的贷款年利率为3.9%。但近十年，新加坡一直都维持低利率政策，以鼓励贷款及各类经济发展）贷款买房比较划算。大家在办理银行贷款的时候，可以妥善利用75%这个额度上限。
支付了5%定金，签订了OTP选购权合同，接下来的八周之内，买家需要支付剩余的20%首付。
签订S&P购买合同的两周之内，买家需要支付买家印花税/额外买家印花税。
印花税率
买家印花税(BSD)，是新加坡所有房产买卖都需要支付的一个税种。
额外买家印花税(ABSD)，是针对住宅类房产征收的特殊税种。
印花税费可以选择存款或者公积金支付。
2021版最新印花税率如下：
本地公民和永久居民，购买首套房产，享受优惠额外买家印花税额度。 另外，美国公民，冰岛，挪威，瑞士以及列支敦士登的永久居民和公民，在新加坡购房，享受新加坡公民的税率，即使是孩子也一样。原因是新加坡和这些国家签订的自由贸易协定中，加入了互惠购房的条款。 贷款 这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房，谁贷款。 父母贷款买给儿女名下这想法挺好，但是新加坡明令禁止了。 如果买家想贷款，他需要在OTP的有效期之内选择银行和贷款配套，提供收入证明，向银行申请贷款。 无本地收入买家 对于没有本地收入的中国买家，需要中国国有大型银行的人民币存款证明，类似下面这样。
如果在新加坡要买100万新币的房产，就需要向本地银行提供500万人民币左右的存款证明，最多可以贷到60%。 注意，只需要存款证明，不需要流水。 卖家印花税 签订了S&P合同，买家就已经是屋主了。 新加坡有一个卖家印花税(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根据2017年调整后的最新政策，如果买房三年之内卖掉房子，税务局会向卖家征收SSD。 税务局计算三年的日期，就是从买家签订S&P的日子算起的。 持房三年以上，就不用再交SSD。
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第三阶段，按照工程进度付款
25%的首付款支付完成后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款。 工程进度到10%，买家就开始按照贷款总额的10%开始月供。工程进度到了20%，买家就按照贷款总额的20%月供。未放款的部分无需月供，也没有利息。 举个例子，100万新币的公寓，贷款75万，贷30年，按照现有利率，月供会从两三百新币开始。 整个付款的过程按照不同的工程进度，可以长达3到4年。 按照普遍进度来说，6-9个月之后，项目地基打好，发展商就会通知买家，缴付10%的房款。
再过6-9个月，建筑架构完成，买家缴付下一个10%的房款。
过3-6个月，墙体完成，买家缴付5%的房款。 过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。 再过3-6个月，停车场/小区道路等设施完成，买家缴付5%的房款。 再过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。 再过3-6个月，门窗电线管道完成，买家缴付5%的房款。 再过3-6个月，全部建成，颁发临时入伙证（TOP）,买家拿钥匙，缴付除尾款外的剩余房款。 最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期），买家验收完成，缴付尾款（通常是15%）。 注意，发展商在卖房合同里会清楚的写明楼盘最迟交付日期（TOP ）。 TOP的时间是发展商自己定的，比较宽松，大多数楼盘都会提前完成，出现延期完工的情况并不多见。
万一真的延期了怎么办？
这种情况在新加坡比较少见，但不是没有。最近的疫情导致建筑工地停工了几个月，预计会有一批即将建成的公寓项目受影响。 按照过去发生过的案例经验，发展商会按照买家已经开始月供的贷款额度，支付利息。 具体过程会有律师和发展商方面协商调度，屋主无需担心。 对于收入稳定的家庭来说，按工程进度付款是个很好的支付方式。 长达3-4年的时间，从10%的贷款开始逐步月供，可以更加从容地管理手头的现金流。
PART 02 已建成新公寓的付款方式
最近几年，市面上出现了一些已经建成才开盘的新公寓。还是由发展商直接负责销售，但是因为楼盘主体已经建成了，销售流程不再受发展商条例的监控。
这些已建成新公寓的购买流程，相对比较灵活。除了普通付款方式以外，还可以由发展商向有关部门申请批准延迟付款。（Deferred Payment）
目前的市场情况来看，支持延迟付款的基本都是高端楼盘，首付从5%-30%都有。延迟付款的期限基本是12个月或者24个月。
首付之后可以直接拿房，期限内不需要支付月供。 延迟付款期限结束之后正常开始月供。
部分楼盘可以在24个月的期限过后，才支付额外买家印花税。
大家可以根据不同的实际情况，选择对自己最有利的付款方式。
说完了新公寓的购买流程，我们再说说转售公寓的交易流程。
转售公寓的买卖双方都是个人，在法律上叫做Private Treaty，只要双方都同意合同条件，买卖就成立。
二手公寓遇到的情况会比较复杂，新加坡懂法律的人很多，合同条款需要睁大眼睛看。
二手公寓买卖流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。
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第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）
二手公寓的OTP合同没有统一的格式，通常买方中介会提供市场接受的标准模式OTP。好像下图这样的。
定金数额
签订OTP合同时，买家需要支付1%定金给卖家。可以是支票，转账或者本票(Cashier Order)。
注意，这个1%定金是约定俗成的市场做法，需要明确的写进OTP里。
如果卖家拿到了支票，但迟迟没有过帐，这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金，OTP才生效。
一旦OTP生效，卖家必须按照协议的价钱卖给买家，不可以反悔。
有效期
对于买家来说，选购权合同通常有14天的有效期。
注意，这个14天同样是市场约定俗成的日期，必须明确出现在OTP上面。
为什么市场约定俗成14天，而不是3天，4天。
因为买家联系银行办贷款，需要拿着选购权合同贷款去申请。
3、4天的时间，根本就不够贷款办下来。
有效期之内，买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期，代价是损失1%的定金。
买家选择不执行OTP有很多原因。
比如说，在14天内发现了更好的房子，宁愿损失定金，也不想要定下的这间了。
或者说联系了银行，发现贷款额度不够，贷款办不下来，也是个普遍的原因。
租约
交易的房产是空置状态还是带着租约，需要明确写进合同里。
新加坡的租约具有法律效力，一旦签订，轻易不能违约，否则需要支付巨额违约金。
租约期间，就算房子换了主人，租客还是可以按照租约合同住到期满，只不过租金支付的对象换成了新屋主而已。 所以大队长建议：如果是急于自住的买家，就不要买带租约的房子了。
