2030年，新加坡房價翻倍
是一個流傳已久的說法
源自於摩根史坦利
去年的一份報告
新加坡房地產市場的
持續下跌趨勢將於今年結束
2030年房價將翻倍！
報告剛出來時
覺得簡直有點「匪夷所思」
畢竟，新加坡政府一直進行調控
將房價保持在一個合理範圍
新加坡房價一直
是處於平穩甚至下滑的水平
很多椰友關心這個問題
畢竟，這代表自己懷裡的房子要升值
更給各位買家入手時間
作為一個重要的參考
那麼，2030年房價會翻倍嗎？
我們今天就
有理有據的論證一下！
2030年，房價會翻倍嗎？
首先看張圖
新加坡1993年到2017年
房價指數圖
有種看股市圖的趕腳有沒有？
哈哈哈......
這幾年經過了幾波走勢
有漲有跌，但看看
最低點連成的藍色實心線
組成房價低點支撐線
再看看高點連成的淺藍色虛線
組成的房價高位線
高位線和低位線之間的
整個區間是穩步向上趨勢的
講通俗點，如果有人在2003
2004年SARS之後在低於
低位支撐線的超低價區域買入
過了2006年以後
閉著眼睛都賺錢
如果有人在2013年的
房價高位泡沫期買入
現在還沒賺到錢
但多拿幾年
到下一輪高峰的時候
時間幫你解套
那如果你在兩條線之間買入
只要投資的時間足夠長
房子大部分是會替你賺錢的
可以看到，現在處於一個底部
向上勾的趨勢
是可以買入的
房價向上的根本原因？
那促使房價穩步向上趨勢的
根本原因是什麼呢？
貨幣的關係
世界上貶值最快的東西就是紙幣
即便美元也是一樣
（當然，如果你不服氣還可以買股票，普通人在股市裡貶值就更快）
所以，"現金為王"永遠是暫時正確的
拿著現金，就如同裸奔
沒有什麼安全感
你必須配置資產
要知道，美元也是紙幣
也在不斷貶值
追求每年 2% 的貶值速度
是美聯儲的使命
1978年以來中國廣義貨幣
M2 的增長情況
1978 年的時候
中國的貨幣總量是 1134.5 億元
而到了今年 6 月末
達到了 177 萬億
40 年上漲了1559倍！
中國房價在40年里
上漲了1559 倍嗎？恐怕沒有
所以，房價其實是跑輸了貨幣的
換句話說，是貨幣膨脹
逼著房價上漲
當然，土地、房屋供應量和人口流向
也能顯著影響房價
新加坡房價穩步向上的
主要原因還是貨幣超發
2005年的$2050億新幣增發
到2017年的$5770億新幣的貨幣量
超過2.8倍的貨幣增發
照理說房價應該也
增長2.8倍，但實際呢？
房價在2005到2017年的
12年間和貨幣增發的2.8倍比
只上漲了1.65倍
它理應和貨幣增發的
速度保持平衡
這說明新加坡的房價很保守
非常有上升潛力
只要M2增幅依舊
12年後的2030年房價上漲一倍
是非常有可能的
香港2007到2017年房價漲了3倍
人口的關係
01 人口
房價穩步向上趨勢
除了貨幣增發的根本原因
還有人口和供應量的關係
新加坡人口白皮書
計劃2020年人口達到近600萬
特別是到了2030年
計劃人口接近690萬
現在新加坡人口570萬
要在2030年達到690萬
12年間增加120萬人口有可能嗎？
從2006年到2016年
新加坡從440萬人口增長到560萬人口
10年人口增長將近120萬
那2018的570萬
到2030的690萬目標
12年間人口增長
120萬是非常有可能的
新加坡政府是個很有遠見的政府，它規劃的東西一般會一步一腳印的實現。每5年政府都有一個中短期規劃，例如2003年的masterplan,規劃淡濱尼區，從一片草地變成有三個大商場和完善設施配套的東部區域中心；又例如2008年的master plan,規劃裕廊東，由一個偏郊的西部區域發展成繁榮的西部區域中心
人口增長是長期規劃
也不是說說而已
政府在努力增建基礎設施
以滿足將來人口增長後的需要
看看身邊，時常看到有擴建道路
增建了好幾座醫院
分布在各個區域
增加了不少國際學校
增建的地鐵線在建中
這一切基礎設施都
為著人口穩步增長作為後盾
到2030年concept plan長期規劃
除了人口規劃
政府還規劃了綠化
土地用途
建房數量等配套措施
02 供應量
新加坡政府嚴格把關著土地價格
和GLS政府售地數量
以維穩房價穩步增長
價格的漲跌說到底是供求
供大於求價格下跌
供小於求，價格上漲
2010年第二季度
房價增速很快
政府增加供應量到8135間
來消化需求和緩和漲勢
從2013年第三季度起
連續15個季度的下跌後的
2017年第二季度
房價疲軟達到一定程度
政府減少供應量來維穩房價
但政府的土地絕不賤賣
土地價錢有一個保底價
如果發展商的投標價低於保底價
那政府會選擇流拍
保留這塊地到合適的時間再賣
這一定程度上護航了房價
給投資者很大的信心
新加坡的經濟
從人均收入來看
各個階層的家庭收入都有所增長
其中中高薪階層在2005年
月收入2萬新幣以上的家庭
到了2016年家庭收入
可達12萬多新幣
平均增幅達3.2倍或以上
沒有經濟的穩步發展
就沒有居民收入的快速增長
從另外一方面說
購買力也相對強勁
它也是香港強勁的對手
是亞洲金融中心之一
很多大公司都把總部設在了新加坡
最近世界銀行亞洲分行
也選擇在新加坡落戶
亞洲經濟體變強大
亞洲受外部環境的影響越來越小
從90年代末亞洲金融危機時
不堪一擊的經濟體
受創後花了好多年的時間
才得以恢復元氣
到2008年美國雷曼兄弟危機
受創後一年迅速恢復
到2010年的希臘債務危機
幾乎不受影響
整個亞洲從一個脆弱的孩子
慢慢長成強壯的少年
不再那麼不堪一擊
也有些實力去抗衡危機
穩定有力的經濟體對房價的
護航非常有利
也深受外國投資人的親睞
低利率與低稅率
匯率和經濟穩定等因素
非常吸引投資人
新加坡雖然只是一個
很小的國家，土地有限
長期人口需求大
也有眼光長遠的政府
有穩定的經濟和匯率加持
在這種大環境下的房價
呈穩步向上趨勢非常容易預見
國內的限買限賣，菲律賓
泰國等亞洲其它國家的政局不穩定
