房產入場價真的很重要嗎？不了解這點你就吃虧了！
常常有人問我，
為什麼有些房產投資後可以賺很多，
很些很少甚至賠錢。
到底要怎麼慎選具有增值潛力的房產呢？
其實沒有人能夠準確地
預測哪個房產穩賺或者是賺多少。
投資房地產除了地點重要，
您更需要深入了解入場價格是否合理。
以新樓盤來說，入場價是否合理需要考量以下幾點：
01 地產商保本價格Break Even Price
開發商制定售價的依據是，購買土地的價格，加上建築成本，營銷費用等。 若房子為99年地契, 發展商亦須支付一筆費用, 將租賃期從原先剩餘年限, 補回99年地契. 由於開發商的土地來源只有集體收購和政府標地，這2個來源的價格都是上漲的趨勢，加上材料和人工成本逐年增加，開發商如果要維持毛利率，只能調高售價才能有利潤。
02 地產商開盤售價 Launch Price
了解保本價後，再比對開盤時的價格。以新加坡私宅市場來說，開發商定10-15%的利潤是比較可以接受的，當然也有比較搶手地段的公寓開發商用高達20甚至25%的保本價來試水溫，若市場反應不佳，才再將其定價往下調。
為什麼我會很重視入場價格？以過去的數據可以了解，如果過早投入高定價的房子，可能因為後期發展商降價而成為「先買先虧」的早鳥。相反的，如果入場價位合理，即使您的房子尚未交屋，可能早就有獲利的潛力。
以下兩個案例探討希望能幫助你了解入場價的重要性
01 房價開高走低 Sky Habitat-
當年開發商凱德集團以869psf 標到碧山的黃金地段。在2012年初次開盤時開發商以平均$1747 psf的高價開賣此樓盤（預估保本價1366 psf- 資料來源 edgeprop）。創下碧山區最高價公寓紀錄，並遠比周邊其他公寓價錢高很多。
然而回歸到現實面，SkyHabitat的銷售並不如預期，使得開發商不得不下調售價，於是在2014時價錢驟降至平均1370平方呎。所以晚兩年入場的買家多數獲利，而在開盤時的買家，卻有不少虧本。
圖一
02 房價開低走高 Seaside Residence-
此樓盤位於東海岸，於2017年開盤時平均售價為1450 psf，而其保本價約1353psf（資料來源 edgeprop）。開盤時僅以10％的利潤銷售。由於定價合理，此樓盤在初期就受到買家青睞，開發商也在後期逐步調漲價格，因應市場需求。
2017年買入的買家，遠比2019年入場的買家低400-600 psf ！！未來獲利可以預期！
圖二
圖三
以上兩個案例告訴我們，投資房地產不單是考量地段，入場價位是否合理對能否獲利有著關鍵性的影響。發展商開盤時的價格定位會影響該公寓後續的售價走勢, 也因此影響前期或後期入場買家的獲利。
若開盤時價格偏離成本價太高, 若後期賣得不好, 提前入場的買家可能會有買貴的風險。
若入場價格接近成本價, 則樓盤在後期有漲價的可能性, 買家入場獲利機會較大。
當然, 除了價格, 地段, 房屋周邊發展性對於房價走勢也有關鍵性的影響. 所以置產前，務必仔細了多方面了解，再謹慎做決定。
