拆遷一直是中國社會熱議的社會問題，而「釘子戶」現象也是屢見不鮮，每年都會碰到那麼一兩個最牛釘子戶，各有各的牛法，瞬間刷爆網絡。
早年間，中國政府採取比較簡單粗暴的執法手段，強拆的新聞屢屢見諸報端。
可是反觀新加坡拆遷改造新樓盤眾多，似乎卻從來沒聽說強拆，也很少聽說「釘子戶」的新聞。
新加坡是怎麼做到的？新加坡的拆遷政策好在哪？
01.
芽籠公寓拆遷竟遇釘子戶
雖然新加坡拆遷的確很少出現「釘子戶」，但也不是完全沒有，這不，最近就有「釘子戶」新聞上報了。
最近，某開發商在芽籠基里瑪路Guillemard Road與芽籠28巷交界處建公寓，就遇上了兩個「釘子戶」。
《新明日報》記者日前兩次走訪工地，發現兩棟未拆遷的私宅分別在地皮的後方和正中間。
這兩棟私宅都是兩層樓單位，屋頂兩邊有破損。目前，私宅右側已建成一座公寓，左側的工地也開始施工。
其中一棟私宅的居民吳先生（60歲，攤販）受訪時表示，房子是母親買下，但母親已過世，因此現在他和大姐兩人居住在此。
「我把屋子前的空地打造成了一座花園，除了種植盆栽、飼養神仙魚及小鳥，早上還會在此坐看城市甦醒的模樣。」
吳先生表示，幾年前曾有人詢問他是否有意售賣屋子，但他堅決拒絕。
他不想搬離這樣「世外桃源」的地方。
「現在已經找不到這樣的住宅，其他的地契可能只有99年，但這裡是永久地契，屬於我們，況且還能讓我打理花園，無論對方出多少錢都不賣。」
住在另一棟私宅的婦女表示，私宅在此已多年，樓下是佛堂，二樓則是住家，作為佛堂看護的她並不清楚屋主不賣房的原因。
她也表示，施工並不影響她們進出，佛堂也只針對親友開放。
地產開發商受詢時則表示，已獲得有關部門的批准，並在數月前開始銷售，其餘不予置評。
在這裡，我們注意到，這兩棟房子都是永久地契的房產，住戶不願意搬也是可以理解的。
因為永久地契房產在新加坡非常稀缺，已經是絕版的了，增值保值方面也是槓槓的，不差錢的都寧願多加20%的價格，也要選擇永久產權。
永久地契，顧名思義，所有權無限期地完全屬於屋主，連政府都無法收回，這是受法律保護的公民私有財產。就算屋主百年以後，產權也會由子孫後代來繼承。
這麼好的資產，這兩家人可能準備世世代代生活在這裡，不願意搬也在情理之中。
因此，就需要房地產開放商和他們好好協商，協商出一個兩全其美的方案來，可能對雙方才是最好的。
02. 新加坡土地徵用發展史
我們都知道，新加坡是個島國，土地資源極其有限而且寶貴，這就意味著新加坡土地徵用、再改造的過程會經常發生。
因此，新加坡土地徵用的歷史很久遠了，並且也不是從一開始就是「征地模範生」。
新加坡建國初期，曾經有過一段時間大規模的土地徵用。
早在1966年，也就是新加坡獨立的第二年，政府通過了一項《土地徵用法案》，作為土地國有化的法律依據，授權政府可以以公共目的徵用土地。
凡是為公共目的所需要的土地，如建設道路，地鐵系統，學校，醫院，公園及政府組屋等，政府均可以強制徵用。
在李光耀政府領導下通過的《土地徵用法案》，提供了強硬的法律依據，當時的政府用較低的賠償額度徵用了大量的私人土地。
數據顯示，1960年，新加坡45%的土地屬政府所有，到了現在，政府擁有全國約85%的土地。
以大規模的土地徵用作為基礎，新加坡展開了大量的組屋興建工程。到了現在，組屋成為新加坡不可缺少的一部分，全國超過80%的人口在組屋居住。
當年的大規模征地有賠償嗎？有。
但當年的屋主們滿意嗎？應該是不滿意。
強制征地和遠遠低於市價的賠償額造成了當年私人屋主的不滿。《土地徵用法案》曾引發了大量的抗議。
到了1973年，政府修訂了土地徵用法案，將征地賠償額度定位立法當天（也就是1973年11月30日）的市值，或按照土地憲報公布之日的市場價值支付補償費，兩者取其低者。
注意，這個公式固定了特定日期（1973年11月30日）的土地市值。
也就是說，十年之後發生了土地徵用，即使當時土地的市場價值遠高於十年前，政府的賠償額仍然是按照十年前的價格決定。
在之後的幾十年，《土地徵用法案》經歷了幾次修訂，但同樣還是固定了某個日期的土地市值，
所以呢，被征地的屋主們還是不滿意。
隨著新加坡的經濟騰飛，到了二十一世紀，私人產權的私宅已經是百萬新幣起步，私人地皮更加昂貴，跟幾十年前完全不是一個數量級的了。
這時候，如果被政府征地，按照過去某個日期固定計算的賠償金數額，足以讓被征地的屋主們臉色發青的去舉牌子抗議。
到了2007年，新加坡政府終於大幅修訂土地徵用法令。
修改擯棄固定日期計算土地市值的賠償方式，改成根據徵用通知日當天的市價賠償受影響的業主，而有關市價也會把受徵用房地產的潛在價值考慮在內。
用四個字簡短概括就是：市值賠償。
最近的大規模征地發生在地鐵湯申線動工前後。僅東海岸地區，就會有兩萬四千平方米的私人土地被政府徵用。
根據新聞報道，首批獲得賠償的是14戶半獨立洋房及公寓的業主，獲得的賠償總額達4500萬元新幣。
政府根據發出征地通知當天的市價來決定賠償額，推算的賠償價格在1000-1300新幣每平方尺之間。
2012年，同樣因為湯申地鐵線，位於牛車水黃金地段的珠光大廈被政府徵用。當時珠光大廈的業主正在籌劃將大廈推出市場整體重建(En Bloc)。
按照修訂版的土地徵用法令，賠償額按照徵用時的市價計算，珠光大廈的業主們最後獲得的政府賠償總價達4億5000萬元。
2014年，新加坡國會通過了土地徵用修正法案。
未來受征地影響而失去部分土地的業主，將無須為價值提高的剩餘土地支付不動產增值稅。
這意味著業主能得到更高的征地賠償。
當新加坡政府徵用業主的部分土地時，剩餘的土地可能會因為被徵用土地的未來用途而增值。
按照修訂前的法令，業主得到的賠償必須扣除相關增值，這相當於向業主徵收一筆不動產增值稅（betterment levy）。在修改後的法令下，業主將能按照被徵用土地的市場價值，獲得全額賠償。
可以看出，新加坡的土地徵用政策也在隨著時代和市場的變化不斷完善和發展。
03.新加坡拆遷大法好在哪？
在中國，拆遷之所以是一個棘手的問題，在於只要涉及徵收拆遷，就意味著被拆遷人與拆遷人之間的利益博弈，尤其是被拆遷人與開發商的博弈，更為激烈。
這一過程中，一些地方存在腐敗問題，導致一些人非法巨額獲利，而老百姓的合法利益得不到保障。
而新加坡的拆遷制度又是如何避免這一系列的問題的呢？有哪些地方值得別的國家學習？
新加坡拆遷制度的核心其實很簡單，那就是同一片拆遷區域裡（主要指的是公寓Condo），公布同一個標準，所有人都按這個標準給予拆遷賠償款。
如果這個標準，得到了80%以上的人支持，那就可以強制拆遷所有人。
如果支持率只有79%，開發商無權拆遷，如果支持率達到80%，開發商就可以按這個賠償標準，合法強拆剩下的20%。
所以一旦這個方案支持率達到80%以上，剩下的人也就無需猶豫了，因為從開發商那裡也得不到更好的賠償，因為法律不會支持你。
這個辦法，住戶不用反覆試探開發商的底線到底在哪裡，也不用絞盡腦汁到底怎麼才能榨取更多的利益，更不用擔心開發商私底下到底承諾了別家多少條件，擔心自己不獅子大開頭就吃大虧了等等。
一切都攤在桌面上，清晰透明，童叟無欺，而大家住這麼近，房子差不太多，80%的人都同意的條款，偏偏某一家不同意，公眾輿論也不會支持這家釘子戶。
