永恆的話題:永久產權 VS 99年產權

2022年02月01日   •   2萬次閱讀

話說在新加坡,關於永久產權VS 99年租賃產權的爭論永無止境!據小Li飛刀觀察,大部分國內來的朋友都對新加坡的永久產權有著天然好感,可能出於對國內70年產權的不安?當然新加坡本地人特別老一輩也更是對永久產權(freehold)的房產情有獨鍾。

所以無所事事的我這次就來818細節分析下吧。

我們都知道,關於房產的重要功能就是保值和升值,所以就從這個角度來對比永久產權Freehold VS 99年租賃產權Leasehold。

對比1:究竟99年產權升值快還是永久產權升值快?

直接上圖近十年(2009-2019)全新加坡公寓交易平均尺價數據:黃色的永久產權,藍色的99年產權,對比如下:

哇~是不是挺驚奇?

新加坡99年產權的公寓近十年尺價升值超過永久產權呢(86.7% VS 60.8%)。

結論1:在過去的十年中,99年產權公寓的總體升值速度更快

雖然我們都知道,對比同等位置和屋齡的99年公寓,新加坡永久產權的公寓通常有著10%至15%的溢價,難道這是他們升值速度不如99年產權的重要原因?

而我思考的角度是:整個「永久VS 99」爭論的本身就是個很抽象的概念?

從投資的角度是不是更應該關注公寓的地點、設施、質量、維護管理、租金收益等更重要的因素呢?

下面我們來看對比2:新加坡的「Enbloc狂潮」是否有助於永久產權物業升值?

從理論上講,永久產權公寓在集體出售(Enbloc)交易中應該顯現其價值,也就是或者更高的價格,因為其租約沒有耗盡,而且業主們不會有被迫出售的情況。

我看到過去十年,特別是2017/2018年是個新加坡Enbloc集體出售市場的高峰,尤其當不少中資背景開發商2017年湧入市場之後,相當火爆。

此後政府於2018年7月5日採取降溫措施,集體出售放慢了腳步,當時政府對房地產開發商徵收了25%+5%的額外買家印花稅(ABSD)。

為了了解集體出售市場上永久產權公寓是否真正顯現優勢,我們來觀察下這個時期永久產權VS 99年的價格差距。

我們可以看到,在2017年,永久產權公寓與99年租賃產權公寓之間的差距有所縮小,2017年期間僅比99年產權溢價約12.2%。這一差距在前一年為13.6%,在後一年稍擴大為15.4%。

結論2:在Enbloc集體出售激增的時期,永久業權公寓升值似乎不如許多投資者所期望的那樣多。

那麼回顧過去幾年的Enbloc市場,對比3:究竟是永久產權還是99年公寓更受開發商歡迎呢?

小Li飛刀用了手上的數據做了個表格

貌似永久產權FH在集體出售的數量上完勝?沒錯!

一方面因為新加坡政府出售地皮GLS沒有永久地契的,另一方面要考慮到土地大小、地點、單位數、總收購金額等條件,這麼直接比較數量不一定公平。

如果我們仔細比較地價、售價、後續產品受歡迎程度等,會有不同結論嘛?

這次就先不展開講這些,有興趣可以私聊: rammztein

結論3:開發商似乎更喜歡Enbloc(集體收購)永久產權的公寓

編者按:此結論只限於2018年10月18日之前,因為URA之後修改了公寓重建條例

有興趣的衍生閱讀前文分析:還在等Enbloc?先洗洗睡吧

對比4:下面我們再選幾個特定地點來進行比較

如上所述,公寓地點、設施、便利程度等因素可能比地契更重要。因此,為了更公平地比較,讓我們看一下新加坡烏節路D9地區的永久地契和99年公寓的尺價表現

之所以使用這個位置,是因為烏節路是一個相對較小的區域,並且大多數公寓(永久地契或者99)共享相同的便利設施(比如烏節路的中心位置和生活便利)。而且該地區的許多公寓建造標準都較高。

這是過去十年的尺價表現對比,黃色的是99年,藍色的是永久產權:

我們驚奇的發現,在烏節路D9地區99年產權比永久產權公寓升值略多。

99年產權的價格每平方英尺上漲了近80%,而永久產權的單位僅上漲了約66.2%。

聰明的讀者可能會指出:豪華公寓與大眾市場公寓完全不同嘛。所我們再來選擇非核心區域的永久產權和99年產權公寓進行了比較。

我們這次挑選了東海岸D15,一方面該地區的公寓特別多,另一方面第15區內的公寓在整個區域共享附近的海灘和美食天堂。

結果與我們剛剛在D9區看到的情況類似:在東海岸D15,與永久產權相比,99年產權物業的平均尺價升值更高!這次十年間兩者差距約為15%。

結論4:不管是核心、非核心區域,99年產權公寓升值都可能超過永久產權

怎麼樣?是不是顛覆你的想像呢?

所以最後結論是什麼?也許不應該讓地契/產權對您的投資決定產生太大影響?

即使對於對價格升值「不感興趣」的買家(還真有這種買家-_-|||),我也認為不該「無腦」選擇永久地契。從成本考慮,要為永久產權支付額外10%到15%的溢價是不是值得?

此外,你還需要考慮這間公寓值不值得持有一輩子?

不少經驗表明:在99年公寓的的剩餘地契成為「問題」之前,許多屋主早就出手賣出了。。。比如要搬去其他區域生活、孩子們成家搬走後想換個較小的房子等等。在這些情況下,你是不是無緣無故為永久產權公寓支付了更高的價格呢?

綜上所述:

1. 在過去的十年中,新加坡99年地契公寓的總體升值速度更快

2. 在新加坡的Enbloc周期中,永久產權物業升值並沒有明顯體現

3. 開發商倒是更喜歡集體收購永久產權公寓(201810月之前)

4. 不管是核心、非核心區域,99地契公寓升值都可能超過永久產權

5. 你真的考慮好要多付15%溢價買永久產權公寓嘛?

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