自去年11月新加坡私宅市場轉趨火熱後，市場上關於政府可能再次介入的聲音不斷。然而，分析師普遍認為，當前市場需求受到基本面因素的支撐，尚未形成泡沫，因此短期內實施降溫措施的可能性較低。
市場需求穩定 私宅銷售持續強勁
去年11月，本地新非有地私宅市場迎來熱潮，在一個月內推出2871個單位，售出2560個，使全年新私宅推出量達6647個，銷售量達6469個單位。
這股熱潮延續至今年，多個新私宅項目在開售首個周末表現亮眼。藝景峰（The Orie）售出86%，PARKTOWN Residence售出87%，而逸泰·雅居（ELTA）和Bagnall Haus也分別售出65%的單位。
定價策略促銷熱潮 發展商保持靈活性
當前市場的熱烈反應主要歸因於新私宅的定價相對親民。
新項目開售的首個周末，通常會以一定價格水平售出約70%的單位，讓發展商在未來幾年能夠調整價格以最大化利潤。
一開賣即售罄的情況並不符合發展商的長期戰略，因為這可能迫使他們在更高價格下重新回到市場，對未來房價走勢缺乏對沖空間。
政府短期內或不採取干預措施
受訪分析師普遍認為，政府不會僅因個別項目熱銷而立即採取降溫措施。
若某個中央區以外（OCR）的新項目中位數價格比上一個新推出項目高出10%至15%，且首周末幾乎售罄，那麼政府干預的可能性會增加。
政府更關注整體經濟指標，如私宅價格上漲是否超出經濟增長，市場是否出現高度借貸和投機行為。目前，由於已有降溫措施，市場仍處於健康狀態。
基本面支撐需求 房價可負擔性變化不大
過去幾個月的強勁需求主要由個人和家庭財富增長及利率下降所推動。
2020年至2024年，每年新私宅的平均需求約為8600個單位，較前五年的8937個單位變化不大。此外，650至900平方英尺單位的價格中位數與家庭收入中位數的比率，從2010年的13.8下降至2024年的13.4，顯示可負擔性變化有限。
本地家庭的貨幣和存款自2010年第三季至2024年第三季增長了157.6%，這使得更多家庭能夠負擔私宅。
政府或將在房價過快上漲時介入
若今年第一季度私宅價格指數環比增長達到3%或以上且未見放緩，政府可能考慮採取降溫措施。
若政府決定干預，可能會調整額外買房印花稅（ABSD）以遏制投資需求，或調整總償債率（TDSR）以影響自住需求。
政府或進一步收緊貸款與估值比率（LTV）和總償債率（TDSR），以應對貸款利率下降帶來的高價購買行為。
任何降溫措施都會影響整個市場，包括建築、廣告和媒體等相關行業，因此政府在決策時會更加謹慎。
若政府推出新一輪降溫措施，可能會選擇在今年上半年晚些時候或下半年實施。
市場情緒或受政策影響 買家宜理性應對
關於降溫措施的討論可能引發市場恐慌，使買家提前入市，推動短期成交量上升。
在市場需求穩定、價格上漲受控的情況下，短期內政府採取干預措施的可能性較低。然而，未來房地產走勢仍需持續關注，買家和投資者應保持理性，避免盲目追高。
