自去年11月新加坡私宅市场转趋火热后，市场上关于政府可能再次介入的声音不断。然而，分析师普遍认为，当前市场需求受到基本面因素的支撑，尚未形成泡沫，因此短期内实施降温措施的可能性较低。
市场需求稳定 私宅销售持续强劲
去年11月，本地新非有地私宅市场迎来热潮，在一个月内推出2871个单位，售出2560个，使全年新私宅推出量达6647个，销售量达6469个单位。
这股热潮延续至今年，多个新私宅项目在开售首个周末表现亮眼。艺景峰（The Orie）售出86%，PARKTOWN Residence售出87%，而逸泰·雅居（ELTA）和Bagnall Haus也分别售出65%的单位。
定价策略促销热潮 发展商保持灵活性
当前市场的热烈反应主要归因于新私宅的定价相对亲民。
新项目开售的首个周末，通常会以一定价格水平售出约70%的单位，让发展商在未来几年能够调整价格以最大化利润。
一开卖即售罄的情况并不符合发展商的长期战略，因为这可能迫使他们在更高价格下重新回到市场，对未来房价走势缺乏对冲空间。
政府短期内或不采取干预措施
受访分析师普遍认为，政府不会仅因个别项目热销而立即采取降温措施。
若某个中央区以外（OCR）的新项目中位数价格比上一个新推出项目高出10%至15%，且首周末几乎售罄，那么政府干预的可能性会增加。
政府更关注整体经济指标，如私宅价格上涨是否超出经济增长，市场是否出现高度借贷和投机行为。目前，由于已有降温措施，市场仍处于健康状态。
基本面支撑需求 房价可负担性变化不大
过去几个月的强劲需求主要由个人和家庭财富增长及利率下降所推动。
2020年至2024年，每年新私宅的平均需求约为8600个单位，较前五年的8937个单位变化不大。此外，650至900平方英尺单位的价格中位数与家庭收入中位数的比率，从2010年的13.8下降至2024年的13.4，显示可负担性变化有限。
本地家庭的货币和存款自2010年第三季至2024年第三季增长了157.6%，这使得更多家庭能够负担私宅。
政府或将在房价过快上涨时介入
若今年第一季度私宅价格指数环比增长达到3%或以上且未见放缓，政府可能考虑采取降温措施。
若政府决定干预，可能会调整额外买房印花税（ABSD）以遏制投资需求，或调整总偿债率（TDSR）以影响自住需求。
政府或进一步收紧贷款与估值比率（LTV）和总偿债率（TDSR），以应对贷款利率下降带来的高价购买行为。
任何降温措施都会影响整个市场，包括建筑、广告和媒体等相关行业，因此政府在决策时会更加谨慎。
若政府推出新一轮降温措施，可能会选择在今年上半年晚些时候或下半年实施。
市场情绪或受政策影响 买家宜理性应对
关于降温措施的讨论可能引发市场恐慌，使买家提前入市，推动短期成交量上升。
在市场需求稳定、价格上涨受控的情况下，短期内政府采取干预措施的可能性较低。然而，未来房地产走势仍需持续关注，买家和投资者应保持理性，避免盲目追高。
