2023年4月27日深夜，新加坡政府出台重磅降溫措施。在新一輪措施推出後，市場上普遍開始觀望，這是否會影響到私宅的銷量及價格？儘管降溫措施是在4月底推出，市場上也在關注整個4月的數據到底如何。周一(5月15日)由新加坡市區重建局發布的最新預估數據，給出了答案：今年4月新加坡的新私宅銷量，比3月大幅增長80.3%，售出887個單位，是自2022年9月以來的7個月中的最高水平。
對此，戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文作出了更進一步的分析。
4月份的新私宅銷量與去年同期相比，增加了35.8%，這主要得益於其他中央區(RCR)中兩個新項目莉豐嘉園(Tembusu Grand)和博盛苑(Blossoms by the Park)的亮眼表現。這兩個項目共售出559個新私宅單位，占總銷售量的63%，從而帶動整個其他中央區(RCR)新私宅銷量，占到整個4月份總銷量的71%，成為4月銷量表現最佳的區。相較之下，代表高檔私宅的核心中央區(CCR)和代表大眾化私宅的中央區以外(OCR)則分別占比23%和6%。
（上圖為4月銷量最佳的莉豐嘉園效果圖）
發展商在今年4月共推出779個新私宅單位，數量同比增長36%，明顯高於3月份的573個新私宅單位。
在核心中央區(CCR)，新私宅的銷量在3月下降11%，然而到了4月，儘管核心中央區新開盤的房地產項目數量較少，售出的新樓盤單位數卻依然超出新推出的樓盤單位數。值得一提的是，核心中央區連續5個月售出的新樓盤單位數，都遠超新推出的樓盤單位數。據藍振文分析，這是因為購房者普遍認為在核心中央區購房的價值更高，鑒於核心中央區和其他中央區之間的價格差距較小，因此一些購房者轉向位於核心中央區的房產。
在全島銷量前十的最暢銷項目中，有5個位於核心中央區(CCR)，另外4個位於其他中央區(RCR)，還有1個位於中央區以外(OCR)。
藍振文指出，在經濟前景不明朗和融資條件緊縮的情況下，新加坡轉售私宅市場的銷售和價格在4月份已趨於穩定，而新私宅市場的定價將繼續創下新基準。藍振文表示，2023年4月，轉售私宅單位的中位數價格基本保持不變，為每平方英尺1,593新元，而新私宅市場的中位數價格則上漲9.6%，從每平方英尺2,273新元達到每平方英尺2,492新元。儘管如此，藍振文認為，新項目的認購率很容易受到開盤價影響，考慮到當前市場需求和資金等多重因素，他認為價格有吸引力的大眾化私宅項目，更可能在開盤階段受到市場追捧。
外籍買家需求如何？
外籍買家購買新加坡私宅的比例從3月份的6.0%降至4月份的5.4％。藍振文預測，2023年外籍買家的購買比例將趨於穩定。雖然外籍買家的額外買方印花稅(ABSD)從原本的30%上調至60%，但由於美國和新加坡之前簽署自由貿易協定，美國公民在新加坡購買房產，與新加坡公民享受同等的稅率，比如美國公民購買第一套房產時，可以像新加坡公民一樣免除繳付額外買方印花稅，因此藍振文預計，美國公民仍會有持續的購房需求。不過，隨著外籍買家購房需求減緩，整體購房需求今年或將縮減，他預計房地產開發商會因此將新樓盤的開盤日期延後至下半年，尤其是處於優質地段的項目更是如此。
外籍買家在核心中央區的新私宅銷售中占比最高，達到18％。這部分的需求也是本次降溫措施調控中受到衝擊最為明顯的。而在市區邊緣和郊區推出的新私宅項目，如莉豐嘉園(Tembusu Grand)、博盛苑(Blossoms by the Park)、雙悅園(The Continuum)中，98%的購買者是新加坡公民和永久居民。在本次降溫措施調控中，針對新加坡公民和永久居民的額外買方印花稅稅率僅上調3-5個百分點，藍振文預計未來幾個月市區邊緣和郊區的新私宅項目購買需求將依然強勁。
藍振文表示，總體來說，由於經濟不確定性增加，房貸成本變高，購房需求在2023年有可能放緩，加上考慮到轉售組屋市場表現疲軟，以及近期新公布降溫措施也會影響購房需求，藍振文預計2023年的新私宅銷量約為7000-8000個單位，這些需求由相對健康的就業市場支撐。由於買家的負擔能力受在一定程度受經濟大環境逆風以及緊縮的融資條件影響，藍振文預測，2023年全年私宅價格的漲幅預計在4-6%，低於2022年8.6%的漲幅。
