2023年4月27日深夜，新加坡政府出台重磅降温措施。在新一轮措施推出后，市场上普遍开始观望，这是否会影响到私宅的销量及价格？尽管降温措施是在4月底推出，市场上也在关注整个4月的数据到底如何。周一(5月15日)由新加坡市区重建局发布的最新预估数据，给出了答案：今年4月新加坡的新私宅销量，比3月大幅增长80.3%，售出887个单位，是自2022年9月以来的7个月中的最高水平。
对此，戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文作出了更进一步的分析。
4月份的新私宅销量与去年同期相比，增加了35.8%，这主要得益于其他中央区(RCR)中两个新项目莉丰嘉园(Tembusu Grand)和博盛苑(Blossoms by the Park)的亮眼表现。这两个项目共售出559个新私宅单位，占总销售量的63%，从而带动整个其他中央区(RCR)新私宅销量，占到整个4月份总销量的71%，成为4月销量表现最佳的区。相较之下，代表高档私宅的核心中央区(CCR)和代表大众化私宅的中央区以外(OCR)则分别占比23%和6%。
（上图为4月销量最佳的莉丰嘉园效果图）
发展商在今年4月共推出779个新私宅单位，数量同比增长36%，明显高于3月份的573个新私宅单位。
在核心中央区(CCR)，新私宅的销量在3月下降11%，然而到了4月，尽管核心中央区新开盘的房地产项目数量较少，售出的新楼盘单位数却依然超出新推出的楼盘单位数。值得一提的是，核心中央区连续5个月售出的新楼盘单位数，都远超新推出的楼盘单位数。据蓝振文分析，这是因为购房者普遍认为在核心中央区购房的价值更高，鉴于核心中央区和其他中央区之间的价格差距较小，因此一些购房者转向位于核心中央区的房产。
在全岛销量前十的最畅销项目中，有5个位于核心中央区(CCR)，另外4个位于其他中央区(RCR)，还有1个位于中央区以外(OCR)。
蓝振文指出，在经济前景不明朗和融资条件紧缩的情况下，新加坡转售私宅市场的销售和价格在4月份已趋于稳定，而新私宅市场的定价将继续创下新基准。蓝振文表示，2023年4月，转售私宅单位的中位数价格基本保持不变，为每平方英尺1,593新元，而新私宅市场的中位数价格则上涨9.6%，从每平方英尺2,273新元达到每平方英尺2,492新元。尽管如此，蓝振文认为，新项目的认购率很容易受到开盘价影响，考虑到当前市场需求和资金等多重因素，他认为价格有吸引力的大众化私宅项目，更可能在开盘阶段受到市场追捧。
外籍买家需求如何？
外籍买家购买新加坡私宅的比例从3月份的6.0%降至4月份的5.4％。蓝振文预测，2023年外籍买家的购买比例将趋于稳定。虽然外籍买家的额外买方印花税(ABSD)从原本的30%上调至60%，但由于美国和新加坡之前签署自由贸易协定，美国公民在新加坡购买房产，与新加坡公民享受同等的税率，比如美国公民购买第一套房产时，可以像新加坡公民一样免除缴付额外买方印花税，因此蓝振文预计，美国公民仍会有持续的购房需求。不过，随着外籍买家购房需求减缓，整体购房需求今年或将缩减，他预计房地产开发商会因此将新楼盘的开盘日期延后至下半年，尤其是处于优质地段的项目更是如此。
外籍买家在核心中央区的新私宅销售中占比最高，达到18％。这部分的需求也是本次降温措施调控中受到冲击最为明显的。而在市区边缘和郊区推出的新私宅项目，如莉丰嘉园(Tembusu Grand)、博盛苑(Blossoms by the Park)、双悦园(The Continuum)中，98%的购买者是新加坡公民和永久居民。在本次降温措施调控中，针对新加坡公民和永久居民的额外买方印花税税率仅上调3-5个百分点，蓝振文预计未来几个月市区边缘和郊区的新私宅项目购买需求将依然强劲。
蓝振文表示，总体来说，由于经济不确定性增加，房贷成本变高，购房需求在2023年有可能放缓，加上考虑到转售组屋市场表现疲软，以及近期新公布降温措施也会影响购房需求，蓝振文预计2023年的新私宅销量约为7000-8000个单位，这些需求由相对健康的就业市场支撑。由于买家的负担能力受在一定程度受经济大环境逆风以及紧缩的融资条件影响，蓝振文预测，2023年全年私宅价格的涨幅预计在4-6%，低于2022年8.6%的涨幅。
