上周URA公布新加坡最新二季度公寓價格數據。繼一季度價格上漲放緩後，二季度房價再次提速，比上季度上漲3.5%。與此同時，隨著疫情國門開放，外國人回流，租金也水漲船高，增速超過公寓售價，較一季度上漲6.7%。
新加坡公寓價格指數二季度加速上升
房市似乎並沒有因為去年底的緊縮政策而迅速降溫，而上周末宏茂橋的新公寓甚至開盤第一天就售出了98%之多。令人不禁感嘆，按現在這種趨勢，新加坡房價還會繼續漲嗎？還能漲多久？
今天我們就一起看看未來可能影響房價的幾個關鍵因素。1. 供應 2. 庫存 3. 房貸利率 4. 需求
01 走出疫情，未來兩年公寓供應將會大幅增加
由於疫情，新加坡的公寓完工率大幅降低。很多新建住宅都延期完工。從下圖可以看到，今年下半年預計完工公寓量將會比上半年大大增加，並繼續在未來兩年加速。到時候被迫延期完工的公寓將湧入市場，加之政府加快了新房建設的批准，這些都將大大緩解中期的住房升級需求，供應需求比將大大改善。
02 庫存可能已經見底回調
從最新數據可以看到，在連續下降三年後，二季度的的未售公寓數首次回升，加上新房完工量逐漸上升，預示著公寓庫存也可能已經見底。
未出售的公寓數首次回升
03 住房貸款利率將繼續上升
隨著美聯儲加息步伐加快，新加坡住房貸款利率應聲高企。各銀行固定房屋貸款利率中位數從去年底的1%左右迅速上升到2.5%（見下圖），浮動利率也從低位攀升。預計今年底貸款利率很有可能破3%。這對購房者的還貸壓力是一個不小的考驗。
新加坡各銀行固定房貸利率中位數
由於加息預期增強，公寓的成交量出現放緩。排除新房開盤干擾和一季度春節的季節因素，二季度二手公寓的成交量繼續從高位回落（見下表）。面臨經濟諸多不確定因素和購房成本的上升，買房者越發持謹慎觀望態度。
新加坡公寓交易量
04 緊急剛性需求消化殆盡，新需求入市門檻提高
探討了不少供應端的發展趨勢，那麼需求端的情況又是怎樣呢？一些房產專家認為，疫情兩年裡已經消化了大部分緊急的剛性需求，剩下的剛性需求更有等待觀望的能力。而投資需求大部分已經在最新一輪的緊縮政策下被抑制（多套房需繳額外印花稅）。相同地，外國人回流帶來的購房需求暫時很難成形（外國人購房需付30%額外印花稅）。
05 房價短期內可能很難結束上漲趨勢，市場需要時間去探索和消化
結合以上諸多因素，未來1-2年將會是決定新加坡公寓價格走勢的一個關鍵時期。一方面如上文所述，在庫存見底回升、供應增加、房貸利率上升的大環境下，假設需求穩定，公寓房價或許很難延續過去兩年的上升勢頭。另一方面，原材料上漲、購地和勞工成本增加，又推高了發展商造房成本。這兩股勢頭哪一個主導市場我們將拭目以待。但可以肯定的是，如果外圍經濟不迅速進入衰退模式，短期內新加坡房價很難大幅回調，市場需要時間去探索和消化，而所謂的turning point或許還需等待1-2年。
