上周URA公布新加坡最新二季度公寓价格数据。继一季度价格上涨放缓后，二季度房价再次提速，比上季度上涨3.5%。与此同时，随着疫情国门开放，外国人回流，租金也水涨船高，增速超过公寓售价，较一季度上涨6.7%。
新加坡公寓价格指数二季度加速上升
房市似乎并没有因为去年底的紧缩政策而迅速降温，而上周末宏茂桥的新公寓甚至开盘第一天就售出了98%之多。令人不禁感叹，按现在这种趋势，新加坡房价还会继续涨吗？还能涨多久？
今天我们就一起看看未来可能影响房价的几个关键因素。1. 供应 2. 库存 3. 房贷利率 4. 需求
01 走出疫情，未来两年公寓供应将会大幅增加
由于疫情，新加坡的公寓完工率大幅降低。很多新建住宅都延期完工。从下图可以看到，今年下半年预计完工公寓量将会比上半年大大增加，并继续在未来两年加速。到时候被迫延期完工的公寓将涌入市场，加之政府加快了新房建设的批准，这些都将大大缓解中期的住房升级需求，供应需求比将大大改善。
02 库存可能已经见底回调
从最新数据可以看到，在连续下降三年后，二季度的的未售公寓数首次回升，加上新房完工量逐渐上升，预示著公寓库存也可能已经见底。
未出售的公寓数首次回升
03 住房贷款利率将继续上升
随着美联储加息步伐加快，新加坡住房贷款利率应声高企。各银行固定房屋贷款利率中位数从去年底的1%左右迅速上升到2.5%（见下图），浮动利率也从低位攀升。预计今年底贷款利率很有可能破3%。这对购房者的还贷压力是一个不小的考验。
新加坡各银行固定房贷利率中位数
由于加息预期增强，公寓的成交量出现放缓。排除新房开盘干扰和一季度春节的季节因素，二季度二手公寓的成交量继续从高位回落（见下表）。面临经济诸多不确定因素和购房成本的上升，买房者越发持谨慎观望态度。
新加坡公寓交易量
04 紧急刚性需求消化殆尽，新需求入市门槛提高
探讨了不少供应端的发展趋势，那么需求端的情况又是怎样呢？一些房产专家认为，疫情两年里已经消化了大部分紧急的刚性需求，剩下的刚性需求更有等待观望的能力。而投资需求大部分已经在最新一轮的紧缩政策下被抑制（多套房需缴额外印花税）。相同地，外国人回流带来的购房需求暂时很难成形（外国人购房需付30%额外印花税）。
05 房价短期内可能很难结束上涨趋势，市场需要时间去探索和消化
结合以上诸多因素，未来1-2年将会是决定新加坡公寓价格走势的一个关键时期。一方面如上文所述，在库存见底回升、供应增加、房贷利率上升的大环境下，假设需求稳定，公寓房价或许很难延续过去两年的上升势头。另一方面，原材料上涨、购地和劳工成本增加，又推高了发展商造房成本。这两股势头哪一个主导市场我们将拭目以待。但可以肯定的是，如果外围经济不迅速进入衰退模式，短期内新加坡房价很难大幅回调，市场需要时间去探索和消化，而所谓的turning point或许还需等待1-2年。
