隨著人工智慧需求的增長，不少投資者一直在尋找參與這個領域的方法，在不想直接去買科技股的前提下，數據中心REITs（房地產信託基金）重新進入投資者的視野。
數據中心其實是個不錯的切入點——通過能產生租金收入的REITs來參與AI大趨勢。畢竟，數據中心會把空間租給那些需要處理雲服務、人工智慧和企業工作負載的客戶，穩穩地收租。
然而，所有數據中心REITs的分紅增長速度並不一樣。
在這篇文章里，椰子會帶大家看四隻在新加坡上市、涉及數據中心業務的REITs，聊聊它們的股息率，以及投資者最該關注哪些關鍵點。
1）Keppel DC REIT（SGX: AJBU）
吉寶數據中心REIT可以說是新加坡上市的最純正的數據中心REIT之一。
截至2026年3月31日，這隻REIT的管理資產規模約63億新元，在10個國家擁有25個數據中心。
它的投資組合明顯偏向亞太地區，這部分占了總管理資產的84.7%。光是新加坡就占了62.7%，日本占13.6%。
這一點為什麼重要呢？因為新加坡和日本目前仍然是亞洲重要的數據中心市場，背後有雲服務、企業級應用和AI相關工作負載的需求支撐。
吉寶數據中心REIT也一直在積極增加對超大規模數據中心的布局。
2025財年，它完成或宣布了約11億新元的收購項目，包括東京數據中心3號、吉寶DC新加坡3號和4號的剩餘權益，以及吉寶DC新加坡7號和8號的10年土地租約續期。最新的2026年第一季度報告也顯示，市場對它的數據中心資產需求依然健康。
其投資組合的出租率達到95.6%，加權平均租約到期年限（WALE）為6.5年。2026年第一季度，投資組合的租金回升率約為51%，而2025財年全年這一數據約為45%。
它的資產負債表看起來也比較可控：總槓桿率35.1%，平均債務成本2.6%，利息覆蓋倍數7.2倍。
值得一提的是，它的債務成本在新加坡上市的REITs中屬於最低的一檔。
再看分紅情況。在本文提到的四隻REITs中，吉寶數據中心REIT的每單位派息（DPU）趨勢是最強勁的。
2025財年，它的DPU為10.381新分，同比增長9.8%，主要得益於收購項目以及合同續約和租金上漲帶來的貢獻。
2026年第一季度，DPU同比上漲13.2%，達到2.833新分，背後是強勁的投資組合表現，加上東京數據中心3號以及吉寶DC新加坡3號和4號剩餘權益的貢獻。
按照2026年6月9日2.27新元的單位價格計算，吉寶數據中心REIT的前瞻股息率約為4.4%。
不過，這個股息率比本文其他幾隻REITs都要低。這其實意味著，市場可能已經把它的較強資產質量和DPU增長預期提前反映在價格里了。
2）Mapletree Industrial Trust（SGX: ME8U）
豐樹工業信託（簡稱MIT）並不是一隻純粹的數據中心REIT。它在新加坡、北美和日本擁有一系列多元化的工業地產和數據中心。
截至2026年3月31日，MIT擁有136處物業，管理資產規模約83億新元。數據中心占其總管理資產的57.3%，已經是它最大的投資板塊。
這讓MIT在擁有數據中心敞口的同時，仍然保留了工業地產帶來的多元化收入基礎。
MIT在北美擁有55個數據中心，可租賃凈面積830萬平方英尺。截至2026年3月31日，北美數據中心組合的出租率為86.1%，WALE為6.3年。
MIT的關鍵點不只是規模，而是它正在重新調整數據中心組合。
在2025/26財年，MIT新簽和續簽了約40萬平方英尺的租約，占其北美組合可租賃凈面積的5.6%。續約（包括提前續約）實現了約3.0%的加權平均租金回升。
這些租賃成果有助於降低近期的空置風險，不過北美組合仍然是需要重點關注的領域。
所以，MIT在AI和數據中心這條線上的情況，比吉寶數據中心REIT要複雜一些。
它確實有不錯的數據中心敞口，但投資者還需要觀察管理層能多快完成資本循環、提高出租率，並把投資組合向需求更強的領域升級。
這一點也反映在MIT最新的DPU趨勢上。
2025/26財年，豐樹工業信託的DPU為12.71分（以新元計），同比下降6.3%，主要原因是出售新加坡物業後收入減少、北美組合部分租約未續簽，以及外匯方面的不利影響。
按照2026年6月9日1.92新元的單位價格計算，豐樹工業信託的前瞻股息率約為6.8%。
不過話說回來，MIT的資產負債表仍然相對健康，截至2026年3月31日總槓桿率為37.5%。這個數字已經包括了為贖回現有永續證券而提取的債務。
3）Digital Core REIT（SGX: DCRU）
Digital Core REIT是另一隻在新加坡上市的純正數據中心REIT。
它的發起人是Digital Realty，擁有的數據中心組合分布在美國、加拿大、德國和日本等市場。
截至2026年3月31日，Digital Core REIT擁有11個數據中心，管理資產規模18億美元，投資組合出租率97%。WALE為4.4年，79%的現金流來自投資級客戶。
這給了它一個相當有韌性的起點，雖然過去因為租戶相關問題經歷了一段比較困難的時期。
這支REITs最新的情況顯示出一些改善跡象。
2026年第一季度，Digital Core REIT簽訂了新租和續租合約，年化租金總額300萬美元，現金租金回升率達到44%。
其中一個比較重要的數據中心相關進展是Linton Hall的改造項目。
這隻REIT表示，改造後將把可銷售容量擴大13%，相比之前的凈租金增加35%。
這一點很有意義，因為數據中心的增長不僅僅在於擁有更多資產。
現有設施也需要升級，以支持更高的功率密度、更好的散熱，以及雲和AI工作負載所需的可靠性。
Digital Core REIT發起人的平台優勢，也可能是一個重要的長期利好。
Digital Realty是全球最大的數據中心運營商之一，Digital Core REIT通過其發起人擁有潛在的收購項目儲備。
不過，未來的收購仍然需要謹慎融資，並且要對DPU有增值作用。
2025財年，Digital Core REIT的DPU為3.60美分，同比增長15%，近期的租賃勢頭和Linton Hall改造項目為其投資組合帶來了改善的跡象。
按照2026年6月9日0.485美元的單位價格計算，Digital Core REIT的前瞻股息率為8.2%。
這是四隻REITs中最高的股息率。但投資者仍然需要關注租戶集中度、槓桿水平、再融資成本，以及租賃勢頭能否轉化為更穩定的分紅。
4）NTT DC REIT（SGX: NTDU）
NTT DC REIT是本文中最新的REIT。它於2025年7月在新交所主板上市，投資於全球範圍內已穩定運營、能產生收入的數據中心資產。
它的背後是NTT，這是中國以外全球最大的數據中心提供商之一。
截至2026年3月31日，NTT DC REIT的投資組合估值約16.7億美元，比IPO時的收購對價增長了11.3%。它的投資組合包括六個數據中心資產，分布在美國、奧地利和新加坡。
投資組合的設計IT負載為90.7兆瓦，出租率95.1%，已承諾出租率98.5%，WALE為4.5年。
它所有的資產都是Tier-III或同等級別——這一點很關鍵，因為企業客戶和超大規模客戶通常要求高水平的可靠性和正常運行時間。
其中一個重要進展是與NTT新加坡續簽了SG1主服務協議。
新協議實現了23%的租金上調，租金從每千瓦385新元漲到了每千瓦474新元。
續簽的租約還包含每年5%的租金增長，租期為三年，從2026年4月1日開始。
但另一主要關注點在於，NTT DC REIT的上市記錄還比較短。
它的第一份業績報告超出了IPO預測，但投資者還沒有看到它在完整市場周期中的表現如何。
NTT DC REIT在2025/26財年交出了5.56美分的首發DPU，比IPO預測高出2.6%。
按照2026年6月9日0.96美元的單位價格計算，NTT DC REIT的前瞻股息率為8.1%。
（*免責聲明：本文內容僅供信息參考，不構成任何投資建議。）
