随着人工智能需求的增长，不少投资者一直在寻找参与这个领域的方法，在不想直接去买科技股的前提下，数据中心REITs（房地产信托基金）重新进入投资者的视野。
数据中心其实是个不错的切入点——通过能产生租金收入的REITs来参与AI大趋势。毕竟，数据中心会把空间租给那些需要处理云服务、人工智能和企业工作负载的客户，稳稳地收租。
然而，所有数据中心REITs的分红增长速度并不一样。
在这篇文章里，椰子会带大家看四只在新加坡上市、涉及数据中心业务的REITs，聊聊它们的股息率，以及投资者最该关注哪些关键点。
1）Keppel DC REIT（SGX: AJBU）
吉宝数据中心REIT可以说是新加坡上市的最纯正的数据中心REIT之一。
截至2026年3月31日，这只REIT的管理资产规模约63亿新元，在10个国家拥有25个数据中心。
它的投资组合明显偏向亚太地区，这部分占了总管理资产的84.7%。光是新加坡就占了62.7%，日本占13.6%。
这一点为什么重要呢？因为新加坡和日本目前仍然是亚洲重要的数据中心市场，背后有云服务、企业级应用和AI相关工作负载的需求支撑。
吉宝数据中心REIT也一直在积极增加对超大规模数据中心的布局。
2025财年，它完成或宣布了约11亿新元的收购项目，包括东京数据中心3号、吉宝DC新加坡3号和4号的剩余权益，以及吉宝DC新加坡7号和8号的10年土地租约续期。最新的2026年第一季度报告也显示，市场对它的数据中心资产需求依然健康。
其投资组合的出租率达到95.6%，加权平均租约到期年限（WALE）为6.5年。2026年第一季度，投资组合的租金回升率约为51%，而2025财年全年这一数据约为45%。
它的资产负债表看起来也比较可控：总杠杆率35.1%，平均债务成本2.6%，利息覆盖倍数7.2倍。
值得一提的是，它的债务成本在新加坡上市的REITs中属于最低的一档。
再看分红情况。在本文提到的四只REITs中，吉宝数据中心REIT的每单位派息（DPU）趋势是最强劲的。
2025财年，它的DPU为10.381新分，同比增长9.8%，主要得益于收购项目以及合同续约和租金上涨带来的贡献。
2026年第一季度，DPU同比上涨13.2%，达到2.833新分，背后是强劲的投资组合表现，加上东京数据中心3号以及吉宝DC新加坡3号和4号剩余权益的贡献。
按照2026年6月9日2.27新元的单位价格计算，吉宝数据中心REIT的前瞻股息率约为4.4%。
不过，这个股息率比本文其他几只REITs都要低。这其实意味着，市场可能已经把它的较强资产质量和DPU增长预期提前反映在价格里了。
2）Mapletree Industrial Trust（SGX: ME8U）
丰树工业信托（简称MIT）并不是一只纯粹的数据中心REIT。它在新加坡、北美和日本拥有一系列多元化的工业地产和数据中心。
截至2026年3月31日，MIT拥有136处物业，管理资产规模约83亿新元。数据中心占其总管理资产的57.3%，已经是它最大的投资板块。
这让MIT在拥有数据中心敞口的同时，仍然保留了工业地产带来的多元化收入基础。
MIT在北美拥有55个数据中心，可租赁净面积830万平方英尺。截至2026年3月31日，北美数据中心组合的出租率为86.1%，WALE为6.3年。
MIT的关键点不只是规模，而是它正在重新调整数据中心组合。
在2025/26财年，MIT新签和续签了约40万平方英尺的租约，占其北美组合可租赁净面积的5.6%。续约（包括提前续约）实现了约3.0%的加权平均租金回升。
这些租赁成果有助于降低近期的空置风险，不过北美组合仍然是需要重点关注的领域。
所以，MIT在AI和数据中心这条线上的情况，比吉宝数据中心REIT要复杂一些。
它确实有不错的数据中心敞口，但投资者还需要观察管理层能多快完成资本循环、提高出租率，并把投资组合向需求更强的领域升级。
这一点也反映在MIT最新的DPU趋势上。
2025/26财年，丰树工业信托的DPU为12.71分（以新元计），同比下降6.3%，主要原因是出售新加坡物业后收入减少、北美组合部分租约未续签，以及外汇方面的不利影响。
按照2026年6月9日1.92新元的单位价格计算，丰树工业信托的前瞻股息率约为6.8%。
不过话说回来，MIT的资产负债表仍然相对健康，截至2026年3月31日总杠杆率为37.5%。这个数字已经包括了为赎回现有永续证券而提取的债务。
3）Digital Core REIT（SGX: DCRU）
Digital Core REIT是另一只在新加坡上市的纯正数据中心REIT。
它的发起人是Digital Realty，拥有的数据中心组合分布在美国、加拿大、德国和日本等市场。
截至2026年3月31日，Digital Core REIT拥有11个数据中心，管理资产规模18亿美元，投资组合出租率97%。WALE为4.4年，79%的现金流来自投资级客户。
这给了它一个相当有韧性的起点，虽然过去因为租户相关问题经历了一段比较困难的时期。
这支REITs最新的情况显示出一些改善迹象。
2026年第一季度，Digital Core REIT签订了新租和续租合约，年化租金总额300万美元，现金租金回升率达到44%。
其中一个比较重要的数据中心相关进展是Linton Hall的改造项目。
这只REIT表示，改造后将把可销售容量扩大13%，相比之前的净租金增加35%。
这一点很有意义，因为数据中心的增长不仅仅在于拥有更多资产。
现有设施也需要升级，以支持更高的功率密度、更好的散热，以及云和AI工作负载所需的可靠性。
Digital Core REIT发起人的平台优势，也可能是一个重要的长期利好。
Digital Realty是全球最大的数据中心运营商之一，Digital Core REIT通过其发起人拥有潜在的收购项目储备。
不过，未来的收购仍然需要谨慎融资，并且要对DPU有增值作用。
2025财年，Digital Core REIT的DPU为3.60美分，同比增长15%，近期的租赁势头和Linton Hall改造项目为其投资组合带来了改善的迹象。
按照2026年6月9日0.485美元的单位价格计算，Digital Core REIT的前瞻股息率为8.2%。
这是四只REITs中最高的股息率。但投资者仍然需要关注租户集中度、杠杆水平、再融资成本，以及租赁势头能否转化为更稳定的分红。
4）NTT DC REIT（SGX: NTDU）
NTT DC REIT是本文中最新的REIT。它于2025年7月在新交所主板上市，投资于全球范围内已稳定运营、能产生收入的数据中心资产。
它的背后是NTT，这是中国以外全球最大的数据中心提供商之一。
截至2026年3月31日，NTT DC REIT的投资组合估值约16.7亿美元，比IPO时的收购对价增长了11.3%。它的投资组合包括六个数据中心资产，分布在美国、奥地利和新加坡。
投资组合的设计IT负载为90.7兆瓦，出租率95.1%，已承诺出租率98.5%，WALE为4.5年。
它所有的资产都是Tier-III或同等级别——这一点很关键，因为企业客户和超大规模客户通常要求高水平的可靠性和正常运行时间。
其中一个重要进展是与NTT新加坡续签了SG1主服务协议。
新协议实现了23%的租金上调，租金从每千瓦385新元涨到了每千瓦474新元。
续签的租约还包含每年5%的租金增长，租期为三年，从2026年4月1日开始。
但另一主要关注点在于，NTT DC REIT的上市记录还比较短。
它的第一份业绩报告超出了IPO预测，但投资者还没有看到它在完整市场周期中的表现如何。
NTT DC REIT在2025/26财年交出了5.56美分的首发DPU，比IPO预测高出2.6%。
按照2026年6月9日0.96美元的单位价格计算，NTT DC REIT的前瞻股息率为8.1%。
（*免责声明：本文内容仅供信息参考，不构成任何投资建议。）
