新加坡房地產中介行業正經歷結構性調整：受運營成本攀升、反洗錢監管收緊及從業者退休等多重因素影響，中介機構數量三年內下降約 10%，2026 年首次跌破千家；儘管註冊經紀人數量仍有增長，但增速已連續放緩，行業整合趨勢愈發明顯。
開放政府數據門戶網站 Data.gov.sg 最新數據顯示，截至 2026 年 1 月 1 日，新加坡擁有有效註冊的房地產中介機構數量為 998 家，較 2025 年減少 47 家。對比房地產代理委員會（CEA）公共登記冊數據，2023 年初全行業尚有 1118 家中介機構，意味著三年間機構數量降幅達 10%。
與機構數量下滑形成對比的是，註冊經紀人規模仍保持小幅增長，但增速持續收窄。Huttons 數據分析顯示，截至 2026 年 1 月 1 日，註冊房地產經紀人數量同比增長 2.15%，達 36835 人；這一增速低於 2025 年的 2.2% 和 2024 年的 2.4%，反映出行業對新增從業者的吸引力正在減弱。
業內人士普遍認為，多重壓力疊加是中介機構減少、經紀人增長放緩的核心原因。首當其衝的是反洗錢（AML）合規要求的全面升級：2025 年 7 月 31 日生效的擴展框架明確，房地產經紀人必須對交易客戶及未委託代理人開展更嚴格的盡職調查，核實高風險交易的資金來源，同時防範擴散融資（即為非法研發、供應大規模殺傷性武器及相關材料提供資金）。CEA 表示，這些調整旨在契合金融行動特別工作組的國際標準，此前已結合業界反饋給予從業者熟悉新規的緩衝期，2026 年 1 月 1 日起所有交易需完全合規。
Huttons Asia 執行長葉先生（Mark Yip）指出，反洗錢合規成本的激增對小型中介機構衝擊最大。此外，持續專業發展（CPD）培訓要求從 2025 年的 6-9 小時提升至 2026 年的 16 小時，進一步加重了中小機構的運營負擔；部分精品機構的核心高管已屆六七旬，選擇退休離場，也推動了行業整合。
77 歲的艾琳・譚（Irene Tan）便是其中之一。在獨自經營 Chronicles Realty 超過 30 年後，她於 2025 年底關閉了公司。「過去幾年靠朋友幫忙處理審核，但新規要求更多文件和客戶篩選，我不熟悉流程，也不便一直麻煩朋友。」 譚女士補充，持續攀升的廣告費用進一步擠壓利潤空間，因此在公司 CEA 註冊 2025 年 12 月到期後，她選擇不再續期，轉而加入 Ripton Realty，專註銷售業務，由公司負責文書和合規檢查，自己則支付部分佣金作為回報。
75 歲的大衛・辛（David Sing）也做出了類似選擇。他獨自運營 Asia USA Realty (Singapore) 和Asiahomes.com多年，最終因反洗錢新規帶來的繁重文書工作和合規檢查，於 2026 年關閉公司退休。Ripton Realty 執行長艾麗西亞・蔡（Alicia Chua）透露，除譚女士外，另有四名經紀人從 2025 年關閉的另一家中介機構加入，她所經營的 41 人規模中介公司，近年也面臨行政支持、培訓、營銷等運營成本的穩步上升，尤其是反洗錢篩查費用大幅上漲，而小型公司因缺乏規模經濟，需訂閱多個外部平台獲取交易數據，進一步加劇成本壓力。
Realion（OrangeTee & ETC）集團副執行長郭先生表示，當前房產中介行業不僅要應對成本上漲和監管收緊，還需適應消費者期望變化和業務複雜度提升帶來的激烈競爭，「資源有限的小公司壓力尤為突出，部分中型機構可能通過合併提升運營韌性」。
從行業格局來看，頭部機構憑藉規模優勢持續領跑。截至 2026 年 1 月 7 日，PropNex Realty 仍以超過 14000 名註冊代理人穩居行業第一，其首席代理官林先生（Eddie Lim）透露，2025 年公司銷售人員凈增 1310 人，同比增長 10.37%。ERA 以 8468 名代理商位列第二，Huttons Asia（5784 人）、OrangeTee & Tie（2559 人）、SRI（1630 人）依次位居第三至五位。
林先生預計，未來三到五年中介機構數量將繼續減少，行業整合持續深化。「具備顯著規模經濟效益、健全合規框架，且有能力投資技術和培訓的機構，將更能在成本上升和監管預期提高的環境中實現可持續運營。」
