新加坡房地产中介行业正经历结构性调整：受运营成本攀升、反洗钱监管收紧及从业者退休等多重因素影响，中介机构数量三年内下降约 10%，2026 年首次跌破千家；尽管注册经纪人数量仍有增长，但增速已连续放缓，行业整合趋势愈发明显。
开放政府数据门户网站 Data.gov.sg 最新数据显示，截至 2026 年 1 月 1 日，新加坡拥有有效注册的房地产中介机构数量为 998 家，较 2025 年减少 47 家。对比房地产代理委员会（CEA）公共登记册数据，2023 年初全行业尚有 1118 家中介机构，意味着三年间机构数量降幅达 10%。
与机构数量下滑形成对比的是，注册经纪人规模仍保持小幅增长，但增速持续收窄。Huttons 数据分析显示，截至 2026 年 1 月 1 日，注册房地产经纪人数量同比增长 2.15%，达 36835 人；这一增速低于 2025 年的 2.2% 和 2024 年的 2.4%，反映出行业对新增从业者的吸引力正在减弱。
业内人士普遍认为，多重压力叠加是中介机构减少、经纪人增长放缓的核心原因。首当其冲的是反洗钱（AML）合规要求的全面升级：2025 年 7 月 31 日生效的扩展框架明确，房地产经纪人必须对交易客户及未委托代理人开展更严格的尽职调查，核实高风险交易的资金来源，同时防范扩散融资（即为非法研发、供应大规模杀伤性武器及相关材料提供资金）。CEA 表示，这些调整旨在契合金融行动特别工作组的国际标准，此前已结合业界反馈给予从业者熟悉新规的缓冲期，2026 年 1 月 1 日起所有交易需完全合规。
Huttons Asia 首席执行官叶先生（Mark Yip）指出，反洗钱合规成本的激增对小型中介机构冲击最大。此外，持续专业发展（CPD）培训要求从 2025 年的 6-9 小时提升至 2026 年的 16 小时，进一步加重了中小机构的运营负担；部分精品机构的核心高管已届六七旬，选择退休离场，也推动了行业整合。
77 岁的艾琳・谭（Irene Tan）便是其中之一。在独自经营 Chronicles Realty 超过 30 年后，她于 2025 年底关闭了公司。“过去几年靠朋友帮忙处理审核，但新规要求更多文件和客户筛选，我不熟悉流程，也不便一直麻烦朋友。” 谭女士补充，持续攀升的广告费用进一步挤压利润空间，因此在公司 CEA 注册 2025 年 12 月到期后，她选择不再续期，转而加入 Ripton Realty，专注销售业务，由公司负责文书和合规检查，自己则支付部分佣金作为回报。
75 岁的大卫・辛（David Sing）也做出了类似选择。他独自运营 Asia USA Realty (Singapore) 和Asiahomes.com多年，最终因反洗钱新规带来的繁重文书工作和合规检查，于 2026 年关闭公司退休。Ripton Realty 首席执行官艾丽西亚・蔡（Alicia Chua）透露，除谭女士外，另有四名经纪人从 2025 年关闭的另一家中介机构加入，她所经营的 41 人规模中介公司，近年也面临行政支持、培训、营销等运营成本的稳步上升，尤其是反洗钱筛查费用大幅上涨，而小型公司因缺乏规模经济，需订阅多个外部平台获取交易数据，进一步加剧成本压力。
Realion（OrangeTee & ETC）集团副首席执行官郭先生表示，当前房产中介行业不仅要应对成本上涨和监管收紧，还需适应消费者期望变化和业务复杂度提升带来的激烈竞争，“资源有限的小公司压力尤为突出，部分中型机构可能通过合并提升运营韧性”。
从行业格局来看，头部机构凭借规模优势持续领跑。截至 2026 年 1 月 7 日，PropNex Realty 仍以超过 14000 名注册代理人稳居行业第一，其首席代理官林先生（Eddie Lim）透露，2025 年公司销售人员净增 1310 人，同比增长 10.37%。ERA 以 8468 名代理商位列第二，Huttons Asia（5784 人）、OrangeTee & Tie（2559 人）、SRI（1630 人）依次位居第三至五位。
林先生预计，未来三到五年中介机构数量将继续减少，行业整合持续深化。“具备显著规模经济效益、健全合规框架，且有能力投资技术和培训的机构，将更能在成本上升和监管预期提高的环境中实现可持续运营。”
